Как найти надежного застройщика?

5 июня 2018 года

Многие люди сталкивались с такой ситуацией. Нашли подходящую квартиру в еще строящемся доме, вложили деньги, а застройщик разорился. Как быть в такой ситуации. Квартиры нет и не будет, деньги тоже не вернуть. В общем, рискованное это дело – покупка жилья в еще строящемся доме.

Мы же предлагаем вам ознакомиться с нашими советами о том, как выбрать надежного застройщика и не потерять деньги, на что нужно обратить внимание при выборе строительной компании, какая документация должна быть и что в ней должно быть написано. Мы поможем разрешить эти и другие вопросы в данной статье.

1. Экономическая обстановка в стране

В 2008 году в России и в мире уже бушевал кризис, в то время под его последствия попал и рынок недвижимости. Поскольку застройщики являются частью данного рынка, то немудрено, что и на них может сказаться кризис. Учитывая этот факт, необходимо с еще большей тщательностью подходить к выбору строительной компании. Важно осознавать все риски, которые могут возникать с третьей стороны, и в свою очередь оказывать влияние на застройщика и на вас.

2. Соответствие требованиям № 214-ФЗ

№214-ФЗ регулирует информационную деятельность строительных компаний. В данном федеральном законе прописано то, что застройщик обязан проинформировать потенциальных вкладчиков и предоставить на всеобщее обозрение: исчерпывающие сведения о самой строительной компании, проектную декларацию объекта, сведения об объекте, информацию об аккредитации в кредитных учреждениях, сведения обо всех доступных способах заключения сделки с застройщиком, информацию о страховой ответственности строительной компании.

Большая часть этих сведений не несет в себе полезной информации для человека, несведущего в строительстве и юриспруденции. Однако наличие всех перечисленных данных позволяет потенциальному покупателю с большим доверием относиться к застройщику. Из наиболее важной информации можно выделить: опыт работы строительной компании на рынке недвижимости, полный перечень контактной информации, сведения о будущей застройке, информация о «первых лицах» строительной компании.

3. Информация, представленная на официальном сайте строительной компании

Для установления соответствия требованиям № 214-ФЗ необходимо где-то найти данную информацию. В первую очередь, нужно перейти на официальный сайт строительной компании. От того, какую информацию застройщик публикует на сайте будет зависеть ваше мнение о нем. Скрывая какие-либо сведения, строительная компания вряд ли добьется большого доверия со стороны потенциальных покупателей жилья. Поэтому на его официальном сайте помимо требуемых законом сведений должна находиться и другая информация: сканированные копии проектной декларации, типового договора, разрешений на строительство объектов, перечень всех возможных способов оплаты, данные обо всех реализованных и строящихся объектах.

Помимо этих сведений нелишним будет наличие ежемесячного фотоотчета со строительной площадки. Благодаря фотографиям можно оценить темпы строительства и предположить, как скоро оно будет завершено.

Для справки, дом, строящийся по монолитной системе, при стандартных темпах строительства за месяц увеличивается на 1,5-2 этажа, панельный же – в среднем на 3-4.

4. Судебная практика

Образ застройщика может и должен формироваться не только с информации, которую он сам о себе предоставляет, но и с других источников. Во-первых, если имеется возможность, то можно обратиться к арбитражным делам и найти в них сведения о том, являлась ли строительная компания ответчиком по каким-либо делам, сколько дел было выиграно, сколько проиграно. Во-вторых, не помешает обратить внимание на образ застройщика в СМИ. Часто ли он там фигурирует, в каком свете о нем говорят. Ну и, в-третьих, но не в последнюю очередь, проанализируйте тематические форумы. Там, в основном, пишут обычные люди, которые имели какие-либо коммуникации со строительной компанией, и они могут поделиться опытом.

5. Изучение проектной декларации

Проектная декларация – это главная «бумажная» документация, которая предоставляет полную информацию о строительной компании и об объекте, который она строит.

Пунктами, которые имеют наибольшую важность, являются: сведения об учредителе, все проекты, которые были реализованы за предыдущую трехлетку, финансовые отчеты строительной компании, проведение государственной экспертизы проектной документации застройщика и ее заключение, наличие всех необходимых разрешений на постройку объекта, сроки подачи документов на строительство и сдачу в эксплуатацию и сроки получения соответствующих разрешений, договор аренды земельного участка для постройки объекта.

Проблема проектной декларации заключается в том, что строительная компания в праве изменять информацию в ней. Но плюсом здесь является то, что наиболее важные изменения возможно вносить лишь с согласия дольщиков. Например, вы приобрели квартиру на предпоследнем этаже. Застройщик по какой-либо причине решил уменьшить количество этажей в доме. В итоге ваша квартира оказалась на последнем этаже. В том случае, если вас не устраивает данное нововведение в проектную декларацию, то вы имеете полное право потребовать у застройщика поменять вашу квартиру на другую свободную. Также возможна такая ситуация, что застройщик уже не может предоставить вам другую квартиру. Тогда вы в праве полностью расторгнуть договор со строительной компанией или же продать будущую квартиру.

6. Стоимость жилья

Формирование цены на недвижимость застройщиком производится из расчета квадратных метров. Не стоит искать самые дешевые «квадраты», поскольку это может быть фактором неликвидности жилья или каких-то значительных рисков. Лучше выбирать стоимость из расчета нахождения «золотой середины». Изучите аналитические отчеты о стоимости квадратных метров в вашем регионе и отталкивайтесь от этих данных. Если стоимость жилья, которое предлагает строительная компания, существенно ниже среднерыночной, то это повод насторожиться.

7. Наличие аккредитации

Аккредитацией является возможность покупки недвижимости от конкретной строительной компании в ипотеку, кредит или рассрочку. Важно понимать, что банк — это сторонняя организация, которая, как и вы, не заинтересована в участии в сделках с высокими рисками. Поэтому подавая заявление на аккредитацию, банк со всей тщательностью проверяет благонадежность застройщика. В ход идут современные аналитические и оценочные способы проверки, которые в разы превышают обычный человеческий расчет.

Поэтому стоит уточнить, в каких банках строительная компания получила аккредитацию. Если их достаточно много, то это отличный показатель надежности строительной компании. Плюс у вас, как у потенциального покупателя, появляется возможность выбора из большого количества предложений по ипотеке от банков.

8. Страхование ответственности застройщика

Это, пожалуй, наиболее важный аспект изучения добросовестности строительной компании. В том случае, когда застройщик по какой-либо причине не исполняет свои обязательства или отказывается от их исполнения, он обязан выплатить полную стоимость жилья дольщикам, которая указана в договоре долевого участия. Подобные страховые случаи помогут вам не лишиться своих вложений при любом исходе.

Также изучите информацию о страховой компании, которая предоставляет страхование выбранному застройщику. Все требования к страховым компаниям также прописаны в федеральном законе от 30.12.2004 №214. Более подробно со страховыми компаниями можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ, там она находится в публичном доступе.

9. «Волк в овечьей шкуре»

Строительный бизнес обладает большим количеством рисков. Еще вчера строительная компания возводила дома один за другим, сегодня она не справилась со своими обязательствами перед дольщиками, но сумела исправить ситуацию и продолжить свою деятельность. Даже 1% погрешности уже сильно сказывается на репутации строительной компании, что существенно влияет на ее дальнейшую работу. Теряется доверие покупателей, банки с меньшей вероятностью предоставляют аккредитацию, увеличиваются сроки получения разрешений и т.д.

Чтобы не рисковать многие застройщики под спорные объекты регистрируют новое юридическое лицо, которое является официальным застройщиком. Соответственно в случае непредвиденных обстоятельств такое потерять такое юридическое лицо можно без вреда для репутации основной строительной компании. Поэтому лучше детальнее изучить этот вопрос и если вы заметили, что компания застройщика – это лишь прикрытие, то, наверное, лучше подыскать квартиру в другом доме.

10. Источники финансирования застройки

Можно выделить три основных источника финансирования постройки объекта: собственные вложения строительной компании, за счет кредитных средств, вложения дольщиков. Если первый вариант является наиболее внушающим доверие к строительной компании, то последний – за счет денег дольщиков – становится наиболее рисковым для самих дольщиков.

11. Место в рейтинге застройщиков

Многие аналитические компании из строительной отрасли ежегодно или ежеквартально формируют так называемый рейтинг строительных компаний. Подобных рейтингов в интернете можно найти сотни за каждый отчетный период. Постарайтесь найти такой рейтинг у агентства недвижимости, которому вы наиболее доверяете и исходя из него выбирайте строительную компанию.

Не рекомендуется смотреть лишь последний актуальный рейтинг строительных компаний, желательно проанализировать сведения о строительных компаниях за последние 3-5 лет. Изучив движение застройщика по рейтингу можно понять, на каком уровне доверия вкладчиков он находится сейчас.

12. Строительная площадка

Если вы уже определились со строительной компанией и домом, то нелишним будет заглянуть на строительную площадку. Вообще, строительная площадка может считаться одним из наиболее показательных аспектов надежности строительной компании.

Если на стройке трудится бригада людей из ближнего зарубежья, то сразу становится понятно, как застройщик относится к своему проекту. Также рабочим можно напрямую задать все интересующие вопросы обычным рабочим на площадке. Они все время находятся там, но, в то же время, не являются лицами, которые заинтересованы в даче ложных показаний о ходе строительства.

Также на строительной площадке можно самостоятельно наблюдать ход строительства объекта. Например, по заверению застройщика возведение началось уже год назад, а на месте стройки до сих пор котлован, то это, очевидно, не самый благонадежный застройщик.

13. Помощь экспертов

Если вы, прочитав все вышеперечисленные советы, поняли, что самостоятельно не справитесь с анализом строительной компании, или не хотите браться за него по какой-то причине, то вы всегда можете обратиться за помощью экспертов. Агентства недвижимости по всей стране помогают людям купить самое лучшее жилье. Риелторы агентства помогут вам подобрать вам самые лучшие варианты из предложенных, возьмут на себя все «бумажные» проволочки. Вам останется только дожидаться окончания строительства и паковать чемоданы.

Если вы не знаете к кому обратиться, то для вас всегда работает агентство недвижимости «Ракурс». Мы уже много лет помогаем жителям Перми и Пермского края обрести новый дом.

Заключение

Следуя этим простым правилам, вы не только сможете найти себе жилье от надежной строительной компании, но и получите полезный опыт, который сможете передать своим друзьям и близким. Помните, что действительно надежная строительная компания всегда будет работать не только на благо вкладчиков, но и на собственный достаток. Поэтому старайтесь адекватно оценивать предложения застройщиков, ведь бесплатный сыр бывает только вы мышеловке.