14 ноября 2018 года

Опытные юристы Центра недвижимости «Ракурс» подготовили наиболее частые вопросы людей, купивших квартиру, о том, как можно взыскать неустойку с застройщика, который не уложился в назначенные сроки сдачи по ДДУ.

Подавать ли судебный иск или сначала стоит написать претензию застройщику по неустойке?

Несмотря на то, что различные споры за просроки передачи жилья не прописаны обязательными до суда в Федеральном Законе о долевом строительстве, мы очень рекомендуем подобную претензию подавать в обязательном порядке. На это есть 2 причины:

1. Существует вероятность, что строительная компания без судов удовлетворит претензию

Бывает, что застройщик оплачивает лишь некоторую часть неустойки, но это существенно экономит ваш бюджет, который вы потратили бы на суды и юристов. Скорей всего, суд взыщет большую сумму, но вы при этом потратите пару-тройку месяцев, а если при этом у застройщика не все в порядке с финансами, то возникнут дополнительные проблемы.


2. Врученная претензия застройщику дает вам несколько бонусных очков для отстаивания выплаты неустойки

Когда дело доходит до суда, то наличие фактов о доставленной претензии застройщику позволяет избежать многих «щепетильных» вопросов. Юристы, представляющие застройщика, обязательно будут делать ссылки на то, что досудебная претензия отсутствует, и это будет одним из аргументов не выплачивать или существенно снизить неустойку.
Отсутствие претензии — не является основанием не платить или уменьшить сумму неустойки по закону, но примеры подобных судебных решений на имеются в достаточном количестве, а обжалование этих решений может занять еще дополнительных 2-3 месяца и не факт, что успех будет на вашей стороне.

Как грамотно подать претензию застройщику по неустойке, если два человека являются по ДДУ дольщиками?

В этом случае вы просто пишите 2 претензии, от каждого конкретного дольщика. Вы можете сформулировать 1 претензию, но на ней обязаны присутствовать все подписи дольщиков совершеннолетнего возраста. Если в доле есть несовершеннолетние, то претензию за них заполняет кто-нибудь из родителей. Вы можете легко посчитать сумму неустойки на калькуляторе и разделить эту сумму на количество дольщиков жилплощади.

Если вы подаете иск, то необходимо соистцами вписать этих дольщиков. И все дольщики должны самостоятельно подписать заявление на иск и принять участие в судебном процессе. Но бывают случаи, когда один из дольщиков чисто физически не может присутствовать в суде, тогда выдается доверенность на дольщика, который будет представлять в суде уже общие интересы, а также полномочия на подачу и подписание заявления об иске, полный или частичный исковой отказ, снижение требований на иск, обжалование различных решений.


Если вы, по различного рода причинам, не желайте писать доверенность на другого дольщика и не можете самостоятельно участвовать на судебном слушание, то напишите ходатайство о том, чтобы рассмотрели дело, даже при вашем отсутствие.

Как мне посчитать сумму неустойки, если платеж за квартиру не погашен полностью?

Хорошая новость состоит в том, что, согласно 214-ФЗ, сумма неустойки рассчитывается от полной стоимости объекта, вне зависимости от того сколько вы внесли за квартиру на данный момент. По закону, неустойка рассчитывается только от цены, указанной в договоре. И совсем неважно, как вы оплачивали покупку квартиры: ипотекой, с помощью материнского капитала, полностью наличными средствами или брали жилье в рассрочку.

Могу ли я рассчитать сумму неустойки, используя разные процентные ставки рефинансирования?

Так делать нельзя. В 214-ФЗ четко сказано, что неустойка составляет 1/300 от ставки Центрального банка РФ, действующей в день вступления обязательств в силу и начисление суммы неустойки по различным процентным ставкам невозможны. Вы можете самостоятельно посчитать неустойку или облегчить себе жизнь и использовать для расчета неустойки ДДУ наш удобный калькулятор, где учтены ставки рефинансирования, а все расчеты можно будет скачать в удобном формате.

Какую дату ставки рефинансирования нужно закреплять: из ДДУ или передачи квартиры по факту?

По нашему опыту, следует брать основную ставку рефинансирования на дату фактической передачи квартиры или на момент подписи документа о приеме-передачи квартиры.

Компания-застройщик сообщила о том, что срок сдачи дома переносится, но сделала это постфактум в одностороннем варианте. Могу ли я требовать неустойку?

Конечно. Вы можете претендовать на неустойку, в том случае, если не подписывали доп. соглашение о переносе сроков сдачи и не регистрировали данный перенос в Росреестре. Если данных подписей вы не ставили, то срок сдачи дома и вашей купленной квартиры действует как в начальном ДДУ. Соответственно, если сроки нарушены, можно смело требовать выплату неустойки.
Все дополнительные изменения в договор ДУ вносятся через дополнительные договоры, заключаемые между застройщиком и покупателем (дольщиком), либо с помощью суда, но в такой ситуации строительной компании требуется доказать измененные обстоятельства, что весьма маловероятно.

Но частенько застройщики пишут в ДДУ пункт о том, что компания имеет право переносить сроки сдачи объекта односторонне, уведомив в обязательном порядке дольщика….если же дольщик никак не отреагировал на изменения в течении некоторого количества дней, то изменения переноса сроков строительства считаются утвержденными. Внимательно прочитайте договор и не подписывайте, если имеется такой пункт.
Часто этот пункт используют юристы строительных компаний для существенного снижения неустойки и бывает, что это срабатывает. Вы, в свою очередь, можете апеллировать «защитой прав потребителей» и статьей 16, согласно которой условия, ущемляющие права потребителя, - недействительны.

Застройщик обязывает поставить подпись на согласие о переносе сроков сдачи по договору долевого участия. Как быть?

Пишите застройщику письмо с отказом. Но по ФЗ-214 вам, как дольщику, делать это не обязательно. Важно свериться с заполненным ранее договором и если в нем присутствует условие обязательного ответа на вносимые застройщиком изменения, тогда лучше всего соблюдать сроки.
Ответ в письме застройщику может выглядеть так:
_._.2016 получил и прочитал отправленное вами предложение о переносе срока сдачи дома по ул. Весенняя 32 с 2 квартал 2016 на 4 квартал 2016 года и внесение изменений в договор ДУ. Я, имя-фамилия-отчество, отказываюсь подписывать данное соглашение, так как перенос строительства меня не устраивает. Вы не можете обязать меня подписать это соглашение по-закону и в случае переноса сроков я на законных основаниях буду требовать денежную неустойку


Не забывайте писать претензию на выплату по 214-ФЗ, при несоблюдении сроков передачи новой квартиры и идите в суд. Постарайтесь быть «во всеоружии» перед судебным рассмотрением, чтобы вас не ввели в заблуждение. Если в иске было отказано — подавайте апелляцию.

Квартира пока что не зарегистрирована в собственность, могу ли я претендовать на выплату неустойки?

С большой вероятностью — нет, в случае, если документы приема-передачи уже у вас на руках. Акт о приеме-передачи квартиры подтверждает исполнение застройщиком своих обязательств, а неустойка как раз привязана к дате подписания данного акта. Застройщик не несет ответственности за причины, по которым затянулась регистрация квартиры в собственность.

Написали претензию, деньги от застройщика не получили, но получили выплату после подачи иска через суд. Можно ли потребовать от застройщика выплатить штраф?

Вполне. Часто застройщики сознательно занижают сумму неустойки, а дольщик получает только треть или половину от суммы, требуемой изначально. И отказаться от этой частичной выплаты дольщик не может. Подобным частичным удовлетворением иска юристы строительной компании могут пытаться:

- пойти с дольщиком на «мировую» . Если вы соглашайтесь и подписывайте исковой отказ, то уже не сможете подать повторный иск

- предъявить ходатайство о занижении суммы неустойки и прописать возражения на ваш исковой документ. В этом случае вам нужно несколько скорректировать ваш иск с помощью юриста.

Можно ли просить от застройщика неустойку за просрок, если квартира была куплена не по ДДУ?

Можно. При любых формах договорных отношений между дольщиком и застройщиком, кроме покупки жилья через участие в ЖСК.

Победили в суде. Можно ли ускорить процесс выплаты неустойки застройщиком?

Самый действенный способ — отправить бланк исполнительного листа в тот банк, где у строительной компании находится действующий расчетный счет. Данные РС застройщика можно посмотреть в ДДУ либо на официальном сайте. Но этот вариант подходит только в том случае, если у застройщика нет проблем с финансовым положением. Если у строительной компании все мрачно со счетами, они арестованы или есть огромные долги, то получить свою неустойку вы сможете только через приставов.