Десять критических ситуаций с недвижимостью: как их избежать?

13 июня 2019 года

Процесс купли-продажи недвижимости зачастую вызывает множество вопросов у всех его участников. И не зря: операции с недвижимостью – «дело тонкое». Без тщательной подготовки и изучения законодательства участники таких сделок рискуют потерять не только денежные средства, но и «кровное» жилье. Рассмотрим 10 типичных безвыходных ситуаций с недвижимостью, которые лучше предотвратить.

«Доверяй, но проверяй»

Звучит не очень гуманно, но при совершении сделок с недвижимостью, доверять нельзя никому. Особенно часто в «ловушку» попадают граждане, которые оформляют доверенность на распоряжение жильем на родственников или знакомых. Легче всего обмануть в этом вопросе, конечно же, пожилых людей.

Вот какую историю привел в качестве примера известный пермский юрист:
«У одной пожилой женщины была в собственности отличная квартира в историческом центре Перми. В один прекрасный момент бабушка решила оформить наследство – пошла к нотариусу и написала завещание, согласно которому данная квартира должна была перейти в собственность ее внучке. Через некоторое время внучка предложила пожить у нее. Тогда женщина почувствовала неладное – сделала запрос в соответствующей инстанции о собственнике своей квартиры. Оказалось, что внучка уже успела продать недвижимость родственникам своего мужа, которые теперь и являются ее законными владельцами. Бабушка, конечно, обратилась в суд с просьбой отменить сделку. Однако в ходе разбирательства оказалось, что, помимо завещания, она оформила на внучку еще и доверенность на распоряжение своей квартирой, согласно которой она и была продана на вполне законных основаниях», – рассказал он в интервью нашему порталу.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо помнить 2 правила:

• С целью оформления завещания лучше обращаться к независимому либо хорошо знакомому нотариусу, а не к тому специалисту, которого очень советуют Ваши родственники либо знакомые.
• В процессе составления завещания совсем не обязательно оформлять доверенность с правом распоряжения недвижимостью. Если Вы все же решите составить подобную доверенность, то учтите, что при возникновении в будущем спорных ситуаций, доказать, что Вы не давали разрешения на куплю-продажу своей квартиры будет чрезвычайно сложно.

Брачные споры

Раздел недвижимости при разводе – чрезвычайно распространенное явление. Причем оказаться в патовой ситуации могут даже те супруги, которые имеют жилье в единоличной собственности и заключают брачный договор.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда женщина до брака имела в собственности жилое имущество, а после свадьбы оформила с мужем брачный договор, согласно которому квартира в случае развода остается в ее владении. После рождения ребенка, молодая пара решила построить отдельный дом. Собственных сбережений на реализацию идеи было недостаточно, и супруги взяли кредит. В качестве залога при его оформлении указали квартиру жены. Когда дом был уже почти достроен, в отношениях пары произошел разлад, и молодые люди решили развестись. Женщина с ребенком остались проживать в своей квартире, а бывший супруг зарегистрировался в новом доме. Однако у пары остался крупный невыплаченный долг по кредиту, и представители банковской организации обратились в суд с просьбой взыскать заложенную квартиру. Как результат – мужчина после развода проживает в отдельном доме, а женщина с ребенком рискует остаться без какой-либо недвижимости.

Что же делать, чтобы самому не оказаться в такой ситуации?

• Изначально ответственно подойти к изучению всех нюансов оформления совместной собственности на недвижимость.
• При оформлении кредита не стоит указывать в качестве залога жилье, которое принадлежит только одному из супругов. Идеальный вариант – указать в качестве залога ту самую недвижимость, на приобретение (строительство) которой берется займ.
• Права на приобретенное за кредитные средства жилье необходимо оформлять в равных долях, что поможет избежать единоличного владения недвижимостью одним из супругов.

Сила прописки

Рассматривая проблемные ситуации с недвижимостью, особое внимание стоит уделить вопросу регистрации по месту жительства. Лица, прописанные в объекте недвижимости, имеют гораздо больше прав на жилье, чем многие могут предположить. Поэтому прежде, чем кого-либо регистрировать в своей квартире, нужно учесть все «за» и «против».

«У нас с дочерью есть собственная двухкомнатная квартира в центре Перми, в которой мы проживаем уже довольно давно. Пару лет назад мой двоюродный брат, который недавно оформил российское гражданство, попросил прописать его у нас для того, чтобы получить возможность получать пенсионные выплаты. Я, конечно, согласилась. А в этом году дочь вышла замуж, и они с мужем пока проживают у нас. Однако когда мы решили зарегистрировать супруга дочери у нас, оказалось, что необходимо официальное согласие всех прописанных в квартире жильцов. После этого и начались проблемы – брат отказывается давать согласие на регистрацию и грозиться подать в суд с иском о выселении мужа моей дочери из нашей собственной квартиры», –поделилась своей историей жительница Перми Екатерина.

Другая патовая ситуация, виной которой становится прописка, – покупка недвижимости с зарегистрированными в ней жильцами. Продавец недвижимости вполне может скрыть наличие таковых. А ведь эти граждане имеют полное право на пользование жильем, в котором законно прописаны. Выселить их без собственного согласия, новым владельцам имущества будет довольно сложно.

Чтобы избежать подобных проблем, перед покупкой жилья необходимо проверить 2 основных документа:

• выписку из домовой книги, в которой указано количество прописанных в объекте недвижимости граждан;
• выписку из органов государственного реестра, которая поможет выяснить, была ли недвижимость приватизирована, и как часто менялись ее владельцы.

Договор дарения

Немало неприятных ситуаций случается и с людьми, которые оформляют дарственные на недвижимость. Наибольшие проблемы обычно оказываются у тех, кто решает подарить знакомым или родственникам часть собственной квартиры.

Примером неудачного заключения договора дарения имущества может послужить следующая ситуация:
Женщина в возрасте решает передать во владение своему сыну половину собственной двухкомнатной квартиры, в которой проживает на данный момент. Гражданка оформляет договор дарения. Вроде бы все счастливы, но в один прекрасный момент сын решает открыть собственный бизнес в другом городе и продать свою долю в квартире. Покупатели нашлись довольно быстро, сын уехал, а с его пожилой матерью теперь делят квартиру совершенно незнакомые люди. Оспорить договор в суде, естественно, не получится.

Заниженная стоимость

Платить налоги не любит никто. Не хотят этого делать и продавцы недвижимости. Именно с этой целью они заведомо предлагают покупателям жилья указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную цену квартиры. Совет грамотных юристов всем покупателям, которые оказались в подобной ситуации, – ни в коем случае не соглашаться! Ведь после заключения такой сделки, родственники продавца могут начать оспаривать ее законность в суде, ссылаясь на то, что на момент осуществления купли-продажи жилья не было получено разрешение с их стороны. В таком случае права на недвижимость могут быть на законных основаниях переданы обратно продавцу. Покупатель же в качестве компенсации получит ровно ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры. Такие схемы довольно часто используются мошенниками, поэтому покупателям стоит быть предельно осторожными и всегда проверять, верно ли указана стоимость недвижимости в официальном договоре.

Отрицательная выгода

Конечно, сэкономить хотят не только продавцы, но и покупатели недвижимости. Именно это желание зачастую приводит отчаянных покупателей к приобретению жилья, которое не соответствует правовым нормам. Рассмотрим следующий пример:
Семья мечтает переехать из шумного центра Перми за город в уютный двухэтажный домик. Ей поступает выгодное предложение – коттедж на просторном земельном участке по цене, гораздо ниже рыночной. Не раздумывая, семья продает свою двухкомнатную квартиру и приобретает желаемый коттедж, не обращая особого внимания на тот факт, что в договоре купли-продажи значится лишь земельный участок без каких-либо строений. Все нюансы сделки супруги узнали уже позже – когда пошли официально оформлять дом в местной администрации. Оказалось, что коттедж возведен с целым рядом грубых нарушений строительных норм и подлежит сносу. Так семья лишилась и квартиры, и загородного дома.

Поэтому специалисты советуют всегда с осторожностью относиться к предложениям о продаже недвижимости по сильно заниженной цене – зачастую такие сделки оказываются аферой.

Долговое наследство

Многие известные киноленты заканчивались счастливо благодаря получению героями в наследство от дальних родственников роскошной недвижимости. Однако в реальности жилье, полученное в наследство, может принести и массу проблем.

Случай из юридической практики: «Молодая девушка узнает о том, что может вступить в права наследия квартирой дальней родственницы. Долго не раздумывая, девушка соглашается на наследство. Позже ей становится известно о том, что другие претенденты от жилого имущества отказались. А причина вот в чем – помимо недвижимости у дальнего родственника осталась масса долговых обязательств, которые теперь обязана погасить та самая девушка, необдуманно принявшая наследство».

Бывает, конечно, и наоборот – именно вступление в наследство, оформленное согласно действующему законодательству, помогает сохранить права на недвижимость и сделать их неоспоримыми для других претендентов на получение жилья. Так, например, в случае бракоразводного процесса жилое имущество, полученное одним из супругов по договору купли-продажи, будет разделено между ними в равных долях. В случае же наследования недвижимости, единоличные права на нее получит непосредственно наследник.

Роковая подпись

Каждый из нас слышал о мошенниках, которые дают на подпись договоры о купли-продажи недвижимости, выдавая их за обычные бланки или анкеты. Такие мошеннические схемы активно применяются и сегодня.

Примером этого может служить история жители Перми Евгения:
«У меня в собственности была неплохая двухкомнатная квартира в отличном районе Перми – прямо у Черняевского леса. Однажды мне понадобились деньги, и я решил оформить быстрый займ. Компания была малоизвестная, но проценты предлагали низкие, поэтому я согласился. Договорился с операторами, подписал документы. Через полтора года, ко мне пришли представители органов власти с документом о моем выселении. Сначала я ничего не мог понять. Оказалось, что я оформил займ вовсе не в кредитной организации, а у группы мошенников, которые вместо кредитного договора дали мне на подпись договор купли-продажи моей квартиры. Теперь советую всем – очень внимательно читайте то, что подписываете!», – рассказал он.

Потеря очереди

Актуальная ситуация для тех, кто стоит в очереди на получение недвижимости. Некоторые действия граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут «вычеркнуть» их из очереди на жилье, а согласно закону второй раз попасть в нее уже не получится. Так, стоит быть осторожными с любыми покупками недвижимости. Приобретая дачный участок с небольшим строением, нужно обратить внимание на то, не признан ли он жилым объектом. Если в документах будет указано, что назначение дома – жилое, это будет означать то, что у гражданина появилась недвижимость, пригодная для проживания, и он более не нуждается в улучшении жилищных условий. Стоит отметить, что даже последующая продажа дачи не изменит ситуацию – очередь восстановлена не будет.

Пожизненная рента

Многих людей преклонного возраста привлекает возможность получения некоторого аванса и ежемесячного дохода при заключении договора пожизненной ренты на недвижимое имущество. Официально ежемесячные перечисления должны соответствовать минимальному размеру заработной платы. Однако в этом вопросе есть один существенный нюанс –минимальный размер оплаты труда по гражданско-правовым соглашениям значительно ниже обычного и составляет всего 100 рублей.

Опытные юристы знают немало историй о том, как несчастные пенсионеры заключали договор пожизненной ренты, надеясь на немалую прибыль, а в итоге получали лишь небольшой аванс и мизерные ежемесячные «подачки» в 100 рублей. При попытках расторгнуть договор в суде, они получали отказ, ведь соглашение было оформлено согласно действующему законодательству. Поэтому владельцам недвижимости нужно быть предельно осторожными при подписании любых договоров ренты. В первую очередь, стоит оценить все плюсы и минусы подобного соглашения вместе с грамотным юристом либо нотариусом.

Недвижимость – объект дорогостоящий, поэтому с покупкой жилья всегда связано огромное количество рисков, уловок и недоразумений. Однако знание актуального законодательства и внимательное изучение документов на недвижимость помогут свести возможность патовых ситуаций к минимуму.