Волнительное ожидание 1 июля 2018. Дополнительная головная боль для застройщиков Перми.

Начиная с лета 2017-го года, правительство значительно ужесточило правила работы с вложениями дольщиков. Банковские специалисты уже прогнозируют заморозку части строек из-за того, что застройщики не получат от них достаточного уровня финансирования. 

Прогноз основан на предстоящей законодательной инициативе, которая должна повысить безопасность долевого участия в строительстве. Начиная с 1.07.2018, девелоперы будут использовать при финансировании своих проектов специальные экскроу-счета. Доступ к средствам на счетах будет возможен лишь при условии выполнения взятых обязательств.

 Этот факт в первой половине текущего года заставит застройщиков максимально поторопиться с введением жилья в эксплуатацию, чтобы привлечь максимальное количество средств по старой системе. 

Многие застройщики Перми боятся, что новые правила спровоцируют нехватку денег на финансирование текущих проектов. По подсчётам экспертов ограничения выведут из отрасли около 6 трлн. рублей.

При этом крупнейшие банки страны справятся с финансированием на уровне 1,5 трлн. Чем покрывать дефицит 4,5 трлн. руб. – вопрос открытый. В такой ситуации на рынке может возникнуть дефицит, что послужит катализатором повышения стоимости квартир. 

Чиновники также допускают возникновение подобных рисков. В начале марта директор "Орсо-Групп" заявил, что использование принципа эскроу-счетов может привести к заморозке по меньшей мере трети существующих проектов. Для них попросту не хватит заёмных банковских денег. Все коммерческие банки щепетильно оценивают свои риски и строительный бизнес для них не самая привлекательная инвестиция. Именно это послужит причиной того, что около 30% объектов не пройдут под стандарты рискованности банковских структур. 

Отношение банков к девелоперам уже очень настороженное. Размер портфеля в денежном выражении находится на уровне 1,3 трлн. руб., а 3 года назад он составлял 1,8 трлн. Это демонстрирует тенденцию к стойкому снижению банковского финансирования и увеличению зависимости отрасли от денег дольщиков. И покрыть дефицит в 3,5 млрд. руб. в один момент у экономики точно не получится. 

Эксперты из «Талана», считают, что застройщикам нужно дать время на пересмотр стратегии финансирования своих проектов. Если осуществить резкий переход от долевого участия к заёмным деньгам – это непременно отразится на цене. 

Представители "Талана" также указали на факты высокой просрочки по кредитам среди девелоперов, который сейчас находится на уровне 18%. Эти компании не самые желанные заёмщики, ведь на рынке много убыточных девелоперов. Поэтому большинство банков устанавливают внутри компании лимиты на выдачу средств строителям. 

Закономерной в таком случае можно считать ситуацию, что ставки по кредитам для строительных компаний существенно завышены. 13% сегодня можно считать очень выгодными условиями для финансирования проекта. 

Сегодня сложились такие условия, что если не аффилированный с банками застройщик придет просить кредит – он его получит по завышенной ставке. И это в лучшем случае, потому что, скорее всего, ему просто откажут. 

Однако об ужесточении норм регулирования застройщиков предупредили еще год назад. Опытные компании, которые управляются грамотными менеджерами, вполне смогли преодолеть этот барьер, накопили запас ликвидности и готовы внедрять изменения.

Но многие компании помельче отложили решение вопроса, и теперь столкнулись с трудностями. 

Нововведение может убрать с рынка небольшие региональные компании и тех девелоперов, которые перешли в этот бизнес на волне бурного развития в 2010-14 гг. Многие закончат существующие проекты и перейдут в ряды подрядчиков.