Почему на сделку стоит пригласить юриста?
5 февраля 2020 года
Покупка или продажа объектов недвижимости - нерядовое событие в жизни большинства людей. Ведь не так часто приходится семейным советом принимать “шестизначные решения”. При этом каждый выбирает для себя один из двух вариантов развития событий, забывая про третий. Одни стараются делать все самостоятельно без чьей-либо помощи, надеясь на собственный жизненный опыт, другие привлекают риелторов, экспертов, но многие забывают про юристов, полагая, что опытный риелтор сможет справиться самостоятельно.Риск – это, конечно, благородное дело, но он не всегда оправдан, когда речь идет о собственных деньгах и немаленьких. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью - это комплекс услуг, обеспечивающих безопасность при проведении тех или иных операций. Каждый этап юридического сопровождения содержит в себе массу “подводных камней”, юристу необходимо проконсультировать клиента, выработать концепцию проведения сделки, выявить потенциальные мошеннические схемы.
Разберем четыре случая с неприятным завершением. Предупрежден – значит вооружен.
Общие ситуации
Если клиент уже выбрал объект, который планирует приобрести в ближайшем будущем, юрист вступает в первый этап своей деятельности - проверка юридической чистоты объекта недвижимости на предмет рисков.
Мошенники часто применяют схему продажи арестованного объекта, обеспечивают сокрытие зарегистрированных в объекте лиц, однако, благодаря юридической проверке объекта, отслеживанию истории перехода прав на объект сводит такие схемы к минимуму. Кроме того, профильные юристы в сфере недвижимости при проверке объекта предоставляют клиенту не только факты, выявленные в результате исследования, но и рекомендации к дальнейшим действиям, обоснование одобрения или отказа выхода на сделку.
Второй этап - получение необходимых материалов. Перечень документов может различаться в зависимости от условий планируемой сделки (приобретение объекта “свободными деньгами”, ипотечные сделки), в том числе, законодательство, которое диктует свои условия, разобраться с которыми сможет только профильный юрист.
Третий этап - подготовка текста договора купли-продажи объекта. Недостаточно использовать просто типовой договор, каждая сделка содержит индивидуальные условия и договоренности. Юрист обеспечивает правильность, законность составления такого документа, при проверке готовых договоров купли-продажи юрист выявляет “скользкие” положения, способные подставить клиента. Ведет переговоры по порядку проведения расчетов по сделке, порядку подачи комплекта документов на государственную регистрацию. На данном этапе юрист выявляет налоговые последствия для сторон сделки, анализирует возможность налоговых смягчений для клиента.
Яркий пример из практики. Продавец решил «уйти» от уплаты установленных законодательством налогов и предложил зафиксировать стоимость объекта в договоре купли-продажи ниже оговоренной. Покупатель, не обнаружив ничего подозрительного, соглашается, а после некоторого времени продавец подает исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной по различным причинам. Суд такой иск удовлетворяет и продавец возвращает обманутому покупателю только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. При наличии помощи юриста такая махинация обречена на провал.
А теперь углубимся более подробно, когда юрист проявляет творчество, знания и опыт в каждом конкретном случае.
Покупка новостройки и долевое строительство
Современное законодательство активно защищает права участников долевого строительства, постоянно совершенствуя и развивая способы защиты, тем не менее, мошеннические схемы тоже не стоят на месте и “идут в ногу” со временем.
Договор долевого участия (ДДУ) имеет ряд особенностей, как и каждый гражданско-правовой договор, разобраться с которыми сможет только юрист. Специалист в первую очередь установит является ли предложенный договор ДДУ или застройщик хочет уйти от обязанности соблюдения 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве.” и предлагает клиенту подписать предварительный договор, который не попадает под действие данного закона и, соответственно, невозможность государственной регистрации перехода права требования. Юрист, также, анализирует положения ДДУ на предмет обязанности застройщика передать объект на основании передаточного акта (в собственность), на предмет срока передачи объекта, который застройщик может поставить как приблизительный, однако, положения 214-ФЗ указывают на точный срок передачи. И, конечно же, юрист обеспечивает проверку самого застройщика на надежность и соблюдение 214-ФЗ.
Если же предполагается уступка прав требований, в таком случае проверяется не только договор уступки прав требований, но и изначальный документ-ДДУ, а об этом часто забывают.
Покупка вторички
Риск стать обманутым покупателем на данном этапе возрастает по сравнению с первым, где объект недвижимости еще в статусе “новорожденного”. Юрист проверяет “триаду полномочий” со стороны продавца (это владение, пользование, распоряжение), обеспечивает проверку личности продавца на предмет судебных разбирательств, банкротства, нарушения прав супруга продавца, несовершеннолетних детей (до 18 лет), прав наследников, проводит анализ истории перехода прав на объект недвижимости, т.е. сколько раз объект находился в собственности и у какого количества лиц, проводит изучение данных по “прописанным” лицам, в том числе, если история объекта берет свое начало в далеком прошлом, анализируются данные базы архива зарегистрированных лиц как временно, так и постоянно в объекте, данные кредитной истории продавца, а также юрист проверяет дееспособность продавца посредством запроса справок из специальных учреждений.
Пример из практики. Истец обратился в суд с требованием признать недействительным свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи квартиры, которая на момент судебных разбирательств была уже продана и ей владели новые собственники. Истец мотивировал тем, что наследство выдано наследнику, который ранее был признан судом недостойным наследником (ввиду причинения вреда по неосторожности, повлекшее смерть наследодателя) и не мог претендовать на данный объект. Соответственно, правомочий на распоряжение у него не могло быть. Суд поддержал требования истца и вынес решение в его пользу, поскольку новые собственники не проявили должную осмотрительность и не изучили историю документов на объект, а все-таки надо было. Квартиру пришлось вернуть истцу, а компенсацию покупатели никакую не получили.
Покупка загородной недвижимости
Загородные объекты являются самыми сложными для проверки, поскольку имеют ряд нюансов и особенностей. Такие сложности касаются в первую очередь самого земельного участка, который может быть внезапно разделен на несколько более мелких участков, установлен сервитут и иные обременения, по такому участку могут вестись, в частности, судебные разбирательства. Вместе с тем, история земельного участка более сложная для изучения, поскольку информация не всегда бывает из “одного окна”, необходимо делать ряд дополнительных действий, связанных с взаимодействием, например, местной администрации, местными архивами и т.д.
И снова пример, на этот раз с участием юриста. При продаже загородного дома покупателю были представлены все оригиналы документов для анализа. Юрист внимательно изучил их, но его смутил внешний вид продавца, который несколько отличался от фотографии паспорта. По данным выдачи паспорта он был обновлен (по достижению 45 лет) за 1,5 года до продажи объекта. Юрист проанализировал представленные продавцом данные и выяснил, что документы были получены мошенниками незаконным путем, а за собственника-продавца выступал иной субъект из мошеннической группировки. Эта история оказалась со счастливым концом.
Юрист в сфере недвижимости - специалист с особым мышлением, знанием теории и практики, умением оперировать положениями быстро меняющегося законодательства, наличием опыта в области судебной практики, позволяющим еще до этапа заключения самой сделки понимать риски и способы их минимизации. Если человек не компетентен в вопросах покупки или продажи недвижимости, то ему недостаточно будет решать такие вопросы без участия юриста небезопасно.
Твитнуть
Поделиться
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть
Также будет интересно
Как определить, что застройщик надёжный: ключевые критерии выбора
21 ноября 2024 года
Вернётся ли субсидированная ипотека: анализ ситуации на рынке недвижимости
18 ноября 2024 года
Преимущества и недостатки модульных домов
15 ноября 2024 года
Как помочь подростку освоить финансовую грамотность и подготовиться к покупке жилья к 23 годам?
14 ноября 2024 года
Что выбрать для небольшой квартиры: диван или кровать?
11 ноября 2024 года
Стоит ли инвестировать в недвижимость в России?
31 октября 2024 года
или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31 |
+7 (342) 204-38-31
