Как подготовиться к подписанию договора о долевом участии (ДДУ) при покупке жилой недвижимости?

27 мая 2018 года

Вы уже прошли этапы выбора застройщика, и даже решили с ним вопрос о цене дома или квартиры, а также способе внесения оплаты? Тогда вас ожидает следующий этап: документальное оформление сделки. Алгоритм данного процесса заключается в ряде последовательных действий:

• Подготовка пакета необходимых документов, вариативность которых зависит от способа расчета и личности Участника.
• Подписание ДДУ (договора долевого участия) с застройщиком с его последующей регистрацией в государственном реестре.
• Оплата стоимости приобретаемой жилплощадью: в полном объеме или на условиях рассрочки, ипотеки. Рекомендуется вносить средства после того, как застройщиком были полностью завершены работы.
• Подписание акта приема-передачи квартиры/дома и получения в процессе этого ключей от уже вашей собственности.
• Регистрация права собственности на приобретенное жилище.

Последнее необходимо для того, чтобы вы получили возможность зарегистрироваться по новому месту жительства, а также распоряжаться приобретением на свое усмотрение: сделать перепланировку, продать, или сдать в аренду квартирантам.

С этапами все понятно? Тогда рассмотрим детальнее два первых: какие документы необходимо будет собрать, учитывая конкретные обстоятельства, и на что именно обратить внимание в самом договоре, чтобы не облажаться.

                                                     1. Готовим документы.

Содержание документационного пакета напрямую зависит от личности покупателя и способе внесения оплаты за жилье.

С мужем/женой - на двоих

ДДУ подписывается обоими супругами, при наличии паспортов и брачного свидетельства. Если кто-то не может присутствовать на сделке лично, он должен предоставить другому право подписи. Это просто сделать при помощи специальной доверенности, предварительно заверенной нотариусом.

Только на себя.

Вам понадобится паспорт, если речь идет об оформлении приобретаемой  жилплощади для себя – как в рассрочку, так и на условиях предоплаты, но только если у вас нет мужа/жены.

В противоположном случае наличие паспорта необходимо дополнить согласием на покупку жилья мужа или жены. Данное разрешение может быть оформлено у нотариуса, и вы сами можете не присутствовать при этом. В документе стоит указать больше конкретики: полный адрес новостройки, компанию-застройщика и и.д. К юристу стоит взять  свидетельство о браке и собственный паспорт.

Если вами ранее был заключен брачный контракт, предусматривающий возможность супругов совершать подобные сделки без отдельного согласия - данный документ также стоит иметь при себе.

Ипотека

Если покупка квартиры вам под силу только на ипотечных условиях, придется количество необходимых документов увеличивается, и состав такого пакета может разниться в зависимости от того, через какой банк будет оформлена ипотека.

Хотя в штате многих застройщиков есть ипотечные брокеры - специалисты, которые расскажут вам об условия сотрудничества с банками, проконсультируют касательно сбора документации и будут всячески содействовать получению ипотеки лично. Также в обязанности брокера входит отправка заявок в банки, которые могут сотрудничать с вашим застройщиком.

Если подобного брокера-консультанта в штате застройщика не предусмотрено, подготовьтесь к тому, что будет нужно лично собирать документы и наносить визиты в финансовые учреждения. Несмотря на разные требования, есть стандартный для всех банков пакет копий следующих документов:

• Паспорта
• Формы 2-Н ДФЛ справки о доходах— также берется по месту работы, в отделе бухгалтерии
• Трудовой книги. Заранее позаботьтесь о копии, заверенной руководством или отделом кадров
• Свидетельства о браке или его расторжении
• Если у вас есть дети - их паспортов или свидетельств о рождении.

К этому прилагается анкета-заявление на кредит, оформить которую необходимо по установленной форме конкретного банка.

Если ваша официальная з/п меньше реальных доходов, сообщите об этом сотрудникам финансового учреждения для получения справки по форме банка.

К заключению сделки все готово? Тогда не забудьте связаться с застройщиком (можно в телефонном режиме) и уточнить, полный ли пакет документов у вас на руках.

                             2. Непосредственное подписание договора долевого участия 

Договор ДУ в виде проекта вы должны были получить в виде проекта еще на этапе выбора застройщика. Теперь же речь идет о составлении окончательного договора, которое происходит при участии менеджера компании, на которой вы остановили свой выбор.

Вам выдан реальный договор на руки? Не стоит спешить с его подписанием! Заберите его на несколько дней себе и сверьте с первоначально предоставленным проектом. Документы совпадают? Хороший знак, но торопиться все равно не стоит.

Обратитесь к независимому юристу для проверки ДДУ

Не поскупитесь на услуги юриста со стороны, даже если на первый взгляд отличий проекта от реального договора вы не увидели. Все-таки на кону миллионы, и только квалифицированный юрист поможет выявить рисковые моменты в документе и разъяснить, чем они могут грозить в будущем.

Как определить, что вы собираетесь подписать договор ДУ с надежным застройщиком? Обратите внимание на наличие следующих данных в документе:

• Номер участка, где происходит строительство в кадастровом реестре
• Непосредственно ваши паспортные данные
• Сроки планируемого введения в эксплуатацию новостройки
• Рамки ответственности застройщика с точки зрения страховки
• Фактический адрес построенного дома
• Цена жилплощади
• Этаж, где будет располагаться ваша квартира, и ее предварительный номер
• Данные площади квартиры, включая особенности планировки и высоту потолков
• Гарантийные обязательства: 3 года на инженерию (вентиляционная и отопительная системы, трубопровод) и 5 лет на само жилье,
• Реквизитные данные застройщика.

К сожалению, часто за казенным языком юристов многие застройщики заведомо прячут невыгодные для покупателя условия. Да и в общем понять до конца смысл договорного документа простому обывателю не под силу: нужен специалист, который разбирается и в терминологии, и в законодательных тонкостях вопроса.

Важно не упустить следующие три момента: личность человека, с которым вы будете подписывать ДДУ, дату получения ключей от приобретенного нового жилья и порядок возможной компенсации площади, если возникает соответствующая ситуация.

Раздел “компенсация площади”: на что смотреть?

При возведении монолитных или домов из кирпича (панельных — реже) часто случается незначительное увеличение или уменьшение квадратуры. Для этого достаточно чуть сместить положение одной цены, и уже вся площадь помещения приобретает или теряет квадраты.

Согласно действующему законодательству в сфере защиты прав потребителей обязывает выплачивать компенсацию покупателю, если квадратура жилплощади в процессе строительства уменьшается в соотношении с ранее заявленными данными. Ну а если происходит наоборот, от вас не в праве требовать доплаты! Естественно, ни один застройщик не готов терять ни собственные деньги, ни квадратные метры.

По этой причине юристы застройщиков включают в ДДУ сложные конструкции, за которыми прячется элементарное нежелание уступать деньги или квадратные метры покупателю квартиры.

В качестве примера можно привести выдержки из договоров двух крупных застройщиков.

В документе одной компании указано, что если БТИ или имеющий соответствующий сертификат инженер кадастровой службы, составляя акт приема-передачи квартиры, обнаружит увеличение площади более чем на 1 кв.м., покупатель обязан будет доплатить застройщику по ранее утвержденному тарифу, исходя из стоимости 1 кв.м, и "лишней" площади.

Во втором же случае имеем Застройщика, который оставил за собой право уточнять или изменять площадь помещения на основе данных технической инвентаризации. Такие поправки не считаются ущербными при оценки качества квартиры, а значит - цена Договора пересчитываться не будет.

Что это значит для вас? Меньшая площадь компенсироваться вам не будет, а за большую вы обязываетесь доплатить – согласно пунктам конкретных договоров!

Сроки, в которые происходит передача ключей

Вы уже готовы подписать ДДУ, но тут выясняется, что ключи от вашей собственности попадут к вам в руки только через год-полтора? И это при том, что изначально в проектной декларации и рекламе застройщик указала восхитительно близкую дату введения жилого дома в эксплуатацию!

Для большей ясности рассмотрим временные рамки на случайном примере.

Застройщик обязуется осуществить это в первом квартале 2019 года. Получение ключей Участником ДД может произойти только в процессе оформления акта приема-передачи. А для этого необходимо выполнение следующих условий:

• Застройщик получает от соответствующих инстанций разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию
• Новый владелец перечислил застройщику сумму, равную стоимости жилья или же завершил оформление ипотеки/рассрочки.

С момента выполнения данных условий проходит 30 дней, и только после этого начинается выдача ключей.

О какой дате идет речь в нашем примере? Застройщиком разрешение на ввод дома будет получено до 1 апреля 2019 года.

Таким образом, если вы выполнили свои обязательства, спустя 30 дней после полученного разрешения застройщик начинает выдачу ключей. Возможно ли ускорение данного процесса? Только при условии, что разрешение на эксплуатацию к этому моменту уже будет получено, и вы самостоятельно договоритесь об этом с компанией.

С кем вы подписываете ДДУ?

В идеале, это должен делать сам гендиректор компании. Таким образом он берет на себя ответственность за возможные проблемы и недоразумения, которые возможны в будущем. Но на практике подписание договора с долевым Участником — компетенция директора по продажам, руководителя соответствуют отдела компании или другой штатной единицы Застройщика. Уполномочить его в подписании договоров с клиентами с документальной точки зрения может доверенность. Заверяется она нотариально или, как часто бывает – по полной форме руководством компании-застройщика. На руки представителю выдается копия этой доверенности.

Не стесняйтесь попросить у человека, с которым вы непосредственно подписываете ДДУ, документы, удостоверяющие его личность и право такой деятельности.

Сверяя ДДУ с его предварительным проектом, не забудьте о профильной консультации у юриста со стороны. Не цепляйтесь за то, что именно вам нужно купить квартиру. В продаже этой жилплощади и получении своей прибыли застройщик заинтересован не меньше, чем его клиенты. Обнаружили нестыковки в выданном вам договоре, или хотите изменить отдельные пункты — ваше законное право!

Только обоюдная договоренность позволит обеим сторонам достигнуть цели.