Новые правила выдачи ипотечных кредитов от застройщиков

9 января 2025 года

Центральный банк Российской Федерации принял решение о введении новых правил выдачи ипотечных кредитов от застройщиков, которые предлагают льготные процентные ставки на определённый период.

Основной целью этой инициативы является обеспечение стабильности на рынке ипотечного кредитования и защита заёмщиков от финансовых рисков. В проекте указания Центрального банка предусмотрены важные изменения, направленные на защиту интересов граждан и предотвращение возможного банкротства должников.

Практика предоставления ипотечных кредитов с временно сниженной ставкой

Многие застройщики практикуют схему, при которой заёмщик в течение определённого времени выплачивает минимальный ежемесячный платёж. Однако затем сумма выплат резко возрастает, иногда более чем в два раза. Кроме того, стоимость квартиры часто искусственно завышается, чтобы компенсировать банку недополученную прибыль в период действия льготной ставки.

Такая ситуация создаёт серьёзные финансовые риски для заёмщиков, так как внезапное значительное увеличение ежемесячных платежей может привести к невозможности выполнения обязательств по кредиту. Завышенные цены на жильё делают практически невозможным рефинансирование долга под более низкие проценты, что только усугубляет проблему.

Строгие нормы регулирования

Центральный банк планирует ввести строгие нормы, регулирующие предоставление таких ипотечных продуктов. Во-первых, срок льготного периода будет ограничен тремя годами. Это означает, что любые платежи по кредиту, превышающие среднюю сумму платежей за предыдущие 12 месяцев более чем на 20, будут строго контролироваться.

Во-вторых, для банков будет введена система увеличения обязательных резервов. Если в течение первых трёх лет с момента выдачи ипотеки платежи заёмщика превысят установленный порог, банк будет вынужден увеличить свой резерв на 50 процентных пунктов. Аналогичная норма будет действовать и для случаев значительного повышения платежей после истечения трёхлетнего срока. Такая мера фактически сделает подобные ипотечные продукты менее выгодными для кредитных организаций, что заставит их пересмотреть свою политику в отношении этих программ.

Эти изменения вступят в силу с 1 мая 2025 года и будут распространяться только на новые кредиты.

Анализ рынка

По данным Дом.РФ и ВЦИОМ, в третьем квартале 2024 года около трети всех ипотечных кредитов в России предоставлялись по схемам с временным снижением ставки. Эти программы стали популярными на фоне роста общих ставок по ипотеке, которые достигают 28 годовых по рыночным программам.

Эксперты, такие как руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко, называют такую практику авантюризмом. Застройщики субсидируют ставку на начальный период, делая ипотеку более доступной, надеясь, что через несколько лет ситуация изменится в лучшую сторону либо ключевая ставка снизится, либо доходы населения увеличатся. Однако существует высокий риск того, что эти ожидания не оправдаются, и большое количество заёмщиков окажется неспособным выполнять свои кредитные обязательства.

Решение Центрального банка направлено на предотвращение возможного банковского кризиса, вызванного массовыми неплатежами заёмщиков. Ужесточение регулирования позволит снизить риски для обеих сторон как для потребителей, так и для самих банков. Постепенный переход к более прозрачным и справедливым условиям кредитования обеспечит стабильность на рынке недвижимости и предотвратит накопление скрытых проблем.

Таким образом, новый пакет мер Центрального банка направлен на создание более сбалансированного и устойчивого ипотечного рынка, защищённого от чрезмерных рисков и злоупотреблений со стороны участников процесса.