Продажа квартиры, оформленнной в ипотеку

14 декабря 2019 года

В связи с ростом цен на недвижимость приобрести квартиру единовременным платежом может позволить себе далеко не каждый житель Перми. Это обуславливает растущую популярность ипотечного кредитования. Именно благодаря ипотеке множество российских семей смогли улучшить свои жилищные условия или купить свою первую квартиру.

Однако, иногда, в жизни возникают непредвиденные ситуации, например, потеря работы или ухудшение материального состояния, которые могут затруднить выплату кредитного займа. Поэтому более трети заемщиков интересуются – реально ли продать квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит? 

С чего начать продажу ипотечной квартиры?

Первый шаг, который должен совершить продавец ипотечной квартиры – обратиться в банк и получить соответствующее разрешение. В противном случае – сделка будет признана недействительной. Зачастую банковские учреждения не возражают при желании заемщиков продать ипотечную недвижимость и соглашаются на сопровождение подобных сделок.
 

Не стоит забывать о налоговых обязательствах – если собственник решит реализовать жилое имущество по более высокой цене менее, чем через 3 года после его покупки, то он вынужден будет заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

Существует несколько основных способов продажи ипотечных квартир:

• досрочное погашение кредитного займа;
• продажа с помощью банковского учреждения;
• продажа с уплатой остаточной суммы ипотечного займа в ходе сделки;
• продажа недвижимости вместе с кредитными обязательствами.

Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки каждого способа отдельно.

Досрочное погашение кредитного займа

Идеальный вариант – выплатить банку оставшуюся сумму долга собственными средствами. После расчета по ипотеке кредитное учреждение обязано вернуть владельцу квартиры закладную. Затем жилплощадь можно реализовать без обременений и по полной рыночной стоимости.

В случае отсутствия требуемых для погашения кредита денежных средств расстраиваться также не стоит. Можно попытаться найти покупателя, который сможет внести задаток для погашения займа, а после выплатить продавцу недвижимости оставшуюся сумму.

Сделать это непросто, ведь подобные сделки сопряжены с рядом рисков. Поэтому для привлечения покупателей в данном случае приходится идти на значительное снижение стоимости квартиры – до 20-30% от рыночной цены.

Этапы сделки:

1. Получение разрешения от банковского учреждения на продажу ипотечной недвижимости. Стоит учесть, что иногда кредитные организации просят указать причину досрочной уплаты займа.
2. Расчет оставшейся суммы долговых обязательств.
3. Оформление и нотариальная заверка договора купли-продажи между продавцом и покупателем. В данном документе необходимо отразить, что покупатель недвижимости выплачивает остаточную сумму задолженности вместо продавца. Эта величина должна быть оформлена как задаток, что позволит вернуть денежные средства при срыве сделки.
4. До погашения кредита необходимо выписать из продаваемой квартиры всех лиц, которые были в ней зарегистрированы, включая владельца.
5. Уплата банку остаточной суммы ипотечного кредита, которая была рассчитана ранее, и снятие обременений.
6. Подписание договора и регистрация перехода прав собственности на квартиру к новому владельцу.
7. Выплата покупателем оставшейся суммы.

Главный минус такого способа продажи – он является наиболее рискованным для покупателя недвижимости, ведь после уплаты задатка продавец может расторгнуть сделку, а получить назад денежные средства будет непросто. С другой стороны, это наиболее быстрый способ реализации недвижимости, на которую оформлен ипотечный кредит.

Продажа с помощью банка

При использовании такого варианта продажи квартиры, которая оформлена в ипотеку, банковское учреждение самостоятельно занимается поиском покупателей и оформлением сделки с недвижимостью.

Все, что нужно от продавца жилого имущества – согласие и подписи. Однако такая сделка вряд ли принесет продающей стороне значительную выгоду – банк не заинтересован в длительном поиске покупателей, поэтому максимально снижает стоимость недвижимости для того, чтобы вернуть собственные средства.
 

Зачастую такой способ реализации жилья применяется в случае, если заемщик сообщил о своей неплатежеспособности либо значительно просрочил платежи по кредиту. Есть и положительные моменты – данный тип сделки будет абсолютно безопасен как для продавца, так и для покупателя квартиры.

Рассмотрим алгоритм продажи недвижимости данным способом:

1. Документальное оформление согласия на продажу между банком и владельцем квартиры.
2. Оценка стоимости недвижимости.
3. Выставление жилого имущества на торги и поиск покупателей.
4. Создание двух банковских ячеек – в первую будут внесены средства покупателя, равные сумме невыплаченного займа, во второй окажутся деньги, на которые может рассчитывать непосредственно владелец жилья. 
5. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
6. Регистрация перехода прав владения жилплощадью в соответствующих органах и снятие обременений.

Продажа с уплатой остаточной суммы ипотечного займа в ходе сделки

Для продажи недвижимости таким способом владельцу жилья придется создать две депозитарные ячейки в банковской организации, которая выдала ипотечный кредит. Сделку желательно проводить при участии грамотного риелтора либо с помощью агентства недвижимости. Именно данный вид продажи жилья, на которое оформлена ипотека, является самым востребованным и может быть использован как для первичной, так и для вторичной недвижимости.

Как и при остальных вариантах продажи ипотечных квартир, в первую очередь, необходимо получить одобрение со стороны банковской организации. Далее сделка будет проведена в несколько этапов:

1. Расчет суммы невыплаченной задолженности.
2. Поиск покупателя.
3. Открытие двух банковских ячеек: в первую попадут средства, погашающие задолженность по кредиту, владельцем которых станет сама банковская организация; оставшаяся разница будет внесена во вторую депозитарную ячейку, предназначенную для продавца недвижимости.

После оформления договора купли-продажи жилья в органах государственного реестра и снятия с недвижимости кредитных обременений, банк и продавец получают доступ к ячейкам с денежными средствами.

Главное преимущество данного типа реализации ипотечной недвижимости – безопасность для обеих сторон. Продавец может быть уверен, что покупатель не «сорвет» сделку, так как он уже заплатил закладную банку. В свою очередь, покупатель также ничем не рискует, ведь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств он сможет рассчитывать на возврат вложенных денежных средств.
 

Гарантом сделки в данном случае становится сама банковская организация. Недостатком такого варианта продажи является то, что банк, по сути, контролирует все этапы сделки, а также устанавливает сроки их осуществления, что не всегда удобно для остальных участников процесса купли-продажи.

«Долго искал наиболее выгодный вариант приобретения жилплощади. Очень удивился, когда нашел прекрасную двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в новом микрорайоне «Ива» по цене на 300 тысяч рублей ниже рыночной. Когда узнал, что квартира оформлена в ипотеку, все встало на свои места. Однако все-таки экономия немаленькая, и я решил рискнуть – попросил помочь знакомого риелтора и решил погасить ипотечный кредит и приобрести данную квартиру, ведь прежним владельцам оставалось заплатить всего 400 тысяч рублей.

Ипотека была оформлена в Сбербанке, в нем же были открыты две банковские ячейки: в одну я внес сумму оставшейся задолженности (те 400 тысяч рублей, о которых я писал ранее), в другую – оставшиеся средства непосредственно для продавца. Сделка у меня не вызывала особых волнений, ведь продавец мог открыть первую ячейку лишь после того, какмне было выдано свидетельство о собственности на недвижимость с обременением. Затем он погасил задолженность, банк снял кредитные обязательства, а я получил уже чистый документ. Только после этого могла быть открыта вторая ячейка. Я считаю, это довольно безопасный и продуманный способ продажи ипотечного жилья», – рассказал житель Перми Игорь.

Продажа недвижимости вместе с кредитными обязательствами

Такой вариант реализации ипотечного жилья особенно актуален, когда покупатель не располагает достаточной суммой денежных средств для погашения кредита.

Данная схема предполагает переоформление ипотечных обязательств на нового заемщика, которым становится покупатель недвижимости. При этом обе стороны, участвующие в сделке, получают несомненную выгоду, ведь продавец имеет возможность реализовать квартиру на приемлемых условиях с минимальными скидками, а покупатель – приобрести жилплощадь по заниженной цене.
 

Приобретающая сторона подает документы в банковское учреждение и в качестве объекта кредитования выбирает необходимую квартиру, после чего осуществляется переуступка долговых обязательств.

Еще одно преимущество такого способа продажи – сделку активно контролирует банк, что сводит риски участников к минимуму. Однако есть и некоторые нюансы – не все банковские организации дают согласие на перекредитование недвижимости, в некоторых учреждениях предусмотрена даже система штрафов за осуществление данной процедуры.

«Несколько лет назад мы с мужем оформили ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру в ЖК «Пермские медведи» от застройщика «Орсо групп». После развода возникла необходимость продать совместную недвижимость. Я решила заняться этим вопросом сама. Подала заявку на сайт о продаже жилья, выставила минимальные цены. Буквально через несколько дней со мной связались потенциальные покупатели, у них уже была одобрена ипотека в нашем банке. Весь процесс переоформления документов занял не более месяца – и мы, и покупатели остались довольны», – поделилась историей жительница Перми Елена.

Таким образом, продать недвижимость, на которую оформлен ипотечный кредит, вполне реально. Главное – выбрать наиболее подходящий и безопасный способ оформления сделки, который устроит всех ее участников.