Как рефинансировать ипотечный кредит по сниженной ставке
29 ноября 2019 года
Процентные ставки на ипотечный кредит падают уже полгода и сегодня можно найти предложения по новостройкам от 9% для всех и от 4,65% для семей с двумя и более детьми. Для сравнения, в 2015 году показатели перешагнули 14,5% барьер. Имеют ли возможность покупатели ипотечных квартир с высокой долговой нагрузкой снизить ее сейчас и на каких условиях? Эксперты компании «Метриум» рассказали, как уменьшить ежемесячный платеж и сэкономить до 3 млн рублей на ипотечном кредите.В чем выгода для банка
В условиях кредитного договора прописано, что ставка фиксируется на всем протяжении ипотеки без возможности пересмотра. Тем не менее, большинство банков запускают программы снижения рефинансирования как для своих клиентов, так и для заемщиков сторонних кредитных организаций. При этом, если перекредитование в другом банке существует достаточно давно, то реструктуризация займа внутри одного банка – достаточно новое явление на рынке отечественной ипотеки. В начале осени 2017 года такую программу запустил крупнейший игрок ипотечного рынка – Сбербанк. Программа просуществовала чуть более 12 месяцев и была завершена в сентябре 2018 года, накануне повышения ключевой ставки Центробанком. Заемщики Сбербанка имели возможность снизить ставку по ипотеке до 9,5% годовых, оставаясь клиентами банка.
Реструктуризация ипотеки сторонним заемщикам – перманентное предложение практически каждого банка. Прежде всего для кредитных организаций это возможность «переманивания» клиентов, которым можно предложить свои дополнительные платные сервисы. Плюс гарантированный доход в долгосрочной перспективе с процентов по ипотеке, а также наращивание объемов выдачи кредитов.
Банковская конкуренция за каждого клиента особенно обострилась на фоне тенденции снижения числа ипотечных сделок, наблюдающейся с начала этого года. Напомним, в первом полугодии количество ипотечных сделок сократилось на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для клиентов с уже существующей ипотекой такие тренды рынка являются дополнительным стимулом перекредитоваться под более выгодный процент.
Совет: Решение о перекредитовании на новых условиях необходимо принимать, если существующая ставка на 2-2,5% выше той, что предлагают банки по программам рефинансировании. Это связано с тем, что сама процедура влечет определенные денежные затраты: на оценку стоимости жилья, изменения договора страхования и т.п. В совокупности расходы на реструктуризацию долга в другом банке могут достигать до 45 тыс. руб. и нивелировать возможную выгоду.
В чем выгода для клиента
Ставка рефинансирования у разных кредиторов начинается сегодня от 9,4%. В преобладающем большинстве случаев банки указывают такую ставку с учетом оформления страхования жизни и здоровья заемщика (подробнее о страховании мы писали здесь). При отсутствии страхования надбавка у большинства банков может достигать от 1%. Например, Сбербанк предлагает для новых клиентов перекредитоваться под 10,6%, но при условии оформления страховки ставка может быть снижена до 10,1%.
Для людей, купивших квартиру в Москве, например, в 2015 году при ставке 14,1%, (максимальная ставки ипотечного кредита за последние 10 лет) рефинансирование ипотеки позволит существенно снизить как размер ежемесячного платежа, так и общий долг перед банком. Например, если семья в 2015 году приобрела двухкомнатную квартиру в московской новостройке площадью 44 кв. м. за 9,4 млн рублей в ипотеку с первоначальным взносом 30% и при ставке 14,1% годовых, то их ежемесячный платеж составляет порядка 88 тыс. руб. А сумма переплаты в 1,5 раза больше размера кредита – порядка 9 млн руб. Сегодня у них есть возможность перекредитоваться по ставке 10,1%, что позволит снизить размер ежемесячного платежа на 17 тыс. руб, а «тело» кредита – практически на 3 млн руб. Но выгода может быть еще более значительнее, если семья подпадает под критерии участия в государственных программах субсидирования ипотеки.
Совет: Рефинансирование кредита в стороннем банке может занимать до двух месяцев, в течение которых нужно будет предоставить документы на квартиру. Все это время вам могут начислять повышенный процент по ипотеке, поэтому собирать бумаги лучше начинать еще на этапе подачи заявки на перекредитование. Банк запросит у вас следующие документы: паспорт, СНИЛС либо другой второй документ (ИНН, водительское удостоверение), трудовую книжку, справку о доходах (2-НДФЛ). Если вы решили перекредитоваться в другой организации, дополнительно потребуются кредитный договор со старым банком, график платежей, справка об остатке задолженности. Имейте в виду: банк обращает внимание на просрочки по платежам или задолженности – если были нарушения обязательств, заявку могут не одобрить.
Госпрограммы субсидирования
В прошлом году стартовала правительственная программа субсидирования ипотеки для семей с несколькими детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года. Таким семьям банки предлагали кредиты с трехлетней льготной ставкой в 6% годовых на покупку новостройки. В начале этого года льготный период был отменен, и пониженная ставка стала действительна на весь период кредитного договора.
С начала сентября этого года Сбербанк первым среди кредитных организаций объявил о возможности реструктуризации действующих кредитных договоров под параметры этой госпрограммы. Проще говоря, у семей, купивших квартиру в ипотеку на общих условиях, появилась возможность снизить ставку почти в 2-2,5 раза. Два главных условия: 1) в семье должно быть два или более ребенка, один из которых родился в прошлом или этом году 2) купленная квартира была приобретена у юрлица (то есть у застройщика).
Рефинансирование кредита по этой схеме позволит снизить ежемесячный платеж за приведенную выше квартиру на 33 тыс. руб., переплата по кредиту составит всего 3,5 млн руб., то есть на 5,5 млн руб. меньше, чем по кредитным ставкам 2015 года.
Совет: Если вы уже делали перерасчет ипотечного кредита в связи со снижением ставок, переводом валюты в рубли или по другим причинам, а после 1 января 2018 года в вашей семье родился второй ребенок, то вы имеете право повторно рефинансировать ипотеку и снизить ставку по договору в соответствии с условиями госпрограммы. При этом ставка снижается на весь срок ипотеки.
Есть ли минусы?
Несмотря на все перечисленные преимущества рефинансирования ипотеки, есть и несколько потенциально негативных моментов при реструктуризации ставки в новом банке. Во-первых, временные затраты. Процедура перекредитования является, по сути, новым кредитом на погашение старого. Чтобы кредит одобрили, нужно потратить время на сбор документов, заявления, рассмотрения со стороны банка… Во-вторых, заемщик понесет и существенные финансовые издержки, связанные с процедурой оценки квартиры (3-4 тыс. руб.), переоформления страховки, сбор справок и оплату госпошлины. Суммарные затраты на рефинансирование могут составить 35-50 тыс. руб.
Кроме того, в период переоформления квартиры с залогового актива из одной кредитной организации в другую, новый банк оставляет за собой право начислять проценты по повышенным ставкам, так как кредит для него является необеспеченным. Процедура снятия старого и наложение нового обременения может занимать несколько недель: получение закладной, заявление в МФЦ о передаче залога в новый банк, рассмотрение заявления… Суммарно, процесс рефинансирования может занимать до двух месяцев. Однако, в будущем году его обещают существенно ускорить – об этом в августе 2019 года рассказал министр экономического развития РФ Максим Орешкин. Стоит отметить, что при пересмотре ставки в пределах одного кредитного учреждения, для этого потребуется значительно меньше бумаг, а следовательно, сил, времени и денег.
Совет:
И не забывайте, что рефинансирование – это по сути выдача нового кредита. То есть, прежде чем пойти на это, надо оценить, какая сумма процентов осталась к выплате по текущему займу. Если у вас кредит по аннуитетных платежам, то в первую половину срока вы выплачиваете банку начисленные проценты и лишь затем уменьшаете «тело» ипотеки. Поэтому если вы купили квартиру несколько лет назад и остаток начисленных процентов небольшой или вы уже приступили к погашению самого займа, то перекредитование под меньший процент может оказаться для вас невыгодным. По сути, новый кредит лишь добавит новые проценты к ипотеке.
«Снижение ипотечных ставок – мощный драйвер развития стройкомплекса, а госпрограмма поддержки молодых семей с двумя и более детьми – стимул для нивелирования демографической ямы, ставшей отголоском кризиса 90-х, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Программы рефинансирования ипотечных кредитов – довольно новое явление на рынке российской ипотеки, особый расцвет они получили в 2018 году после длительного и значительного снижения процентных ставок. Ими воспользовались более 1,5 млн заемщиков, которые получили возможность снизить не только размер ежемесячного платежа, но и общий объем кредита. Рефинансирование выгодно не только покупателям квартир, но и банкам. Они получают дополнительную возможность привлекать новых клиентов и наращивать свой кредитный портфель. Кроме того, такая программа приветствуется и застройщиками, так как стимулирует повышение спроса и привлечение инвестиций в жилье».
Рефинансирование одобрили. Что дальше?
Вот как будут развиваться события. Вы подписываете с новым банком два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры; берёте у него деньги и гасите свой долг в старом банке. После этого получаете документы о том, что старый кредит закрыт, снимаете старый залог и регистрируете новый, в пользу нового банка (это можно сделать одновременно). Разберёмся с каждым этапом подробнее.
Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом
После того, как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их. Обычно это занимает пару дней. Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.
Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег. Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.
Снятие залога с квартиры
Кредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.
Как снять залог с квартиры, если есть закладная
Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру. Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.
Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:
- по совместному заявлению с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишитесь на прием в МФЦ и подадите заявление вместе;
- по заявлению представителя банка: банк всё сделает без вашего участия;
- по вашему заявлению: банк выдаст закладную с отметкой о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены.
Как снять залог с квартиры без закладной
В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка. Самостоятельно всё сделать нельзя.
Снятие залога с квартиры через МФЦ
Документы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники. Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно. Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.
Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра. Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу.
Совет
Попробуйте сэкономить время и одновременно подать в МФЦ сразу два заявления: одно на погашение старой ипотеки, а второе — на регистрацию новой. Это можно сделать, например, если первая ипотека была с закладной: запишитесь с представителем нового банка на регистрацию ипотеки и подайте оба заявления сразу. Если все документы будут в порядке и обойдётся без приостановок, то обе регистрации пройдут почти одновременно.
Твитнуть
Поделиться
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть
Также будет интересно
Вернётся ли субсидированная ипотека: анализ ситуации на рынке недвижимости
18 ноября 2024 года
Аренда или ипотека: что выгоднее в 2024 году?
7 ноября 2024 года
Военная ипотека: доступное жилье для военнослужащих
5 ноября 2024 года
Стоит ли инвестировать в недвижимость в России?
31 октября 2024 года
Стоит ли инвестировать в недвижимость в России?
31 октября 2024 года
Пузырь на рынке недвижимости: Прогноз на 2025 год
23 октября 2024 года
или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31 |
+7 (342) 204-38-31
