В2014 году в Прикамье установлен очередной максимум по вводу коммерческих объектов

26 февраля 2015 года

По словам аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежды Тищенко, 2014 год дал максимальные объёмы ввода коммерческой недвижимости в г. Перми за последние 10 лет – рост по сравнению с 2013 годом составил 30%. – Несмотря на то что сдача в эксплуатацию крупнейшего строящегося в Перми ТРЦ «СпешиLove» была перенесена, в прошедшем 2014 году сегменту всё же удалось достигнуть максимальных объёмов ввода. По предварительным данным, объём ввода в эксплуатацию торгово-офисной недвижимости г. Перми составил порядка 160 тыс. кв. метров, – рассказала аналитик. Наиболее масштабными объектами торговой недвижимости, сданными в эксплуатацию в 2014 году, стали торговый центр «Радуга» на ул. 1-й Красноармейской, 6, общая площадь которого составляет 35 110 кв. метров, а также ТЦ «Мачта» на ул. Маршрутной, 9, общей площадью 14 935 кв. метров. Относительно офисной недвижимости, то здесь, по словам аналитика, возводились в основном малоформатные объекты. В 2014 году самым крупным из введённых можно считать бизнес-центр «Космополит» на шоссе Космонавтов, 55, общая площадь которого составляет 3,5 тыс. кв. метров. Всё остальное, что было построено за прошедший год, имеет гораздо меньшие масштабы. – Стоит отметить, что около 18% от общего объёма введённых в 2014 году в эксплуатацию торгово-офисных площадей пришлось на недвижимость, которая располагается в новых жилых комплексах, – рассказала Надежда Тищенко. – Учитывая предпочтения потребителей, застройщики сегодня зачастую вместо квартир проектом предусматривают коммерческие помещения на первых этажах домов. Практически в половине введённых новостроек за последние годы в Перми первые этажи были отданы под коммерческое использование. Тенденции Одной из основных тенденций 2014 года, по оценкам аналитиков ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», является строительство новых торговых центров формата DIY. – За 2014 год появилось шесть ТЦ, на площадях которых ведётся торговля строительными материалами и/или товарами для ремонта и дома. К данному формату относятся введённые в 2014 году ТЦ «Радуга», ТЦ «Мачта», ТЦ «Баумолл» (вторая очередь), ТЦ «Мебелёво», ТЦ «Красивый дом», ТЦ «Интерьер». При этом открытие новых магазинов подобного формата на 2015 год пока не анонсируется, – отмечают эксперты. Положительной тенденцией, наметившейся ещё в 2013 году, по словам Надежды Тищенко, также стало дальнейшее уменьшение числа «долгостроев». В частности, были введены в эксплуатацию АЖК «Апартаменты Манхеттен» на ул. Екатерининской, 122 и офисный центр на ул. Патриса Лумумбы, 4. А осенью 2014 года Свердловский районный суд признал право собственности за владельцем ТЦ «StarMall» на ул. Революции, 5а. Напомним, данный объект находился в стадии заморозки начиная с 2000 года. В целом 2014 год прошёл под знаком значительного роста объёмов предложений на рынке коммерческой недвижимости. По мнению аналитиков, данная тенденция в первую очередь связана с тем, что за последний период было выведено на рынок много новых объектов: это и торговые площади, расположенные на первых этажах жилых комплексов, и непосредственно коммерческие объекты. Так, за 2014 год произошло увеличение числа предложений по всем сегментам. Рост количества предложений на рынке купли-продажи торгово-офисной недвижимости составил 25%, а на рынке аренды – 65%. Цены подросли незначительно Положительным для рынка торгово-офисной недвижимости 2014 год оказался и в отношении ценовой динамики. Незначительное увеличение средних цен предложения аналитики фиксировали по всем сегментам. Так, средняя цена на первичном рынке купли-продажи офисов возросла в целом на 5,9%, на вторичном – на 6,1%. На первичном рынке купли-продажи торговых площадей средняя цена предложения практически не изменилась, на вторичном рынке - увеличилась на 4,8%. Наибольший рост средних цен был отмечен на рынках аренды офисной и торговой недвижимости – на 8,7% и 8,3% соответственно. Однако уже начиная с третьего квартала 2014 года рост цен замедлился на всех анализируемых подсегментах. По максимальным ценам предлагались торгово-офисные помещения, представленные в крупных торговых центрах либо в небольших магазинах с высокой проходимостью, в так называемых торговых коридорах. – Мы выделяем три основных торговых коридора, два из них – общегородского масштаба, один – районного. К первой группе относятся ул.Ленина и Комсомольский проспект. Торговый коридор районного значения в Перми – это ул. Мира, – комментирует аналитик. – Максимальный диапазон цен фиксируется в первой группе: цена продажи торговых помещений здесь доходила до 275 тыс. руб. за кв. метр, на ул. Ленина – до 500 тыс. руб./кв. м, арендные ставки – от 550 до 3 000 руб./кв. м. В коридоре районного масштаба диапазон цен варьировался от 57 до 114 руб. за кв. метр, арендных ставок – от 700 до 2500 руб. за кв. метр. К чему готовиться? Подводя итог анализу рынка коммерческой недвижимости, Надежда Тищенко отмечает: в 2014 году торгово-офисный сегмент окончательно вошёл в стадию насыщения. – Темпы строительства новых объектов за последние несколько лет существенно возросли. На текущий момент в Перми более 250 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости находится в строительстве, из которых почти 70% приходится на торгово-развлекательный сегмент, – подчёркивает эксперт. – В активной стадии строительства находятся несколько крупно- и среднемасштабных торговых центров, и их количество постепенно увеличивается. Так, в сдаче на 2015 год запланированы объекты на ул. Мира, 37, ул. Карпинского 93, ул. Уинской, 2а, ул. Юрша, 1в, ул. Веденеева, 28а, площадь каждого превышает 1 тыс. кв. метров. Из крупнейших можно выделить ТРК «СпешиLove» (площадь порядка 75 тыс. кв. м), ввод в эксплуатацию которого был перенесён с 2014 на 2015 год. В целом, по данным «КД-консалтинг», на конец 2014 года было зафиксировано 13 строящихся административных зданий и 16 торговых/торгово-развлекательных. При этом количество строящихся квадратных метров ТЦ и ТРК в 1,8 раза превышает количество строящихся квадратных метров офисных и бизнес-центров. – Если рынок торговой недвижимости к 2014 году только вошёл в стадию насыщения, то сегмент офисов на сегодняшний день уже перенасыщен, – продолжила аналитик. – В связи с этим активность на рынке офисной недвижимости Перми в 2014 году наблюдалась больше в строительстве малоформатных бизнес-центров и реконструкции старых объектов, расположенных в основном в центральной части города. Несмотря на довольно внушительные результаты, достигнутые рынком торгово-офисной недвижимости в 2014 году, по мнению аналитиков, ожидать, что 2015 год также станет для сегмента годом развития, не стоит. Уже во второй половине 2014 года эксперты отмечали признаки стагнации по всем сегментам рынка, которые к концу года лишь утвердились. В частности, в связи с возникшей экономической и финансовой ситуацией в России многие ритейлеры, крупные торговые сети решили приостановить свои планы по развитию. Некоторые крупные девелоперские проекты, строительство которых должно было начаться в Перми в 2015 году, были отложены до лучших времён. – Рынок коммерческой недвижимости в большей степени, чем рынок жилья, зависит от внешнеэкономической конъюнктуры, поскольку потребителями здесь являются в основном юридические лица и предприниматели, – объяснила Надежда Тищенко. – В условиях экономической нестабильности бизнес начинает вести себя крайне осторожно. Если раньше крупные торговые сети старались открывать свои магазины в каждом районе города, то теперь они сворачиваются до наиболее прибыльных и посещаемых торговых точек, уменьшая затраты на аренду площадей и содержание штатов сотрудников. В такой ситуации падение спроса на коммерческую недвижимость неизбежно. Поэтому ожидать от рынка в 2015 году положительных трендов, на наш взгляд, нелогично.