Как проверить договор ДДУ, чтобы купить квартиру от застройщика
20 декабря 2018 года
Договор долевого участия многие годы был лучшим вариантом для тех, кто хотел приобрести недвижимость на стадии строительства. Лучший вариант еще не значит идеальный. Уже многие годы тысячи дольщиков пытаются вернуть замороженные в недостроях деньги. В этом процессе активно участвует государство, выплачивая гражданам компенсации за потерянное имущество.И вот с 1 июля 2018 года в ФЗ-214, который регулирует участие в долевом строительстве, вступили в силу поправки, гарантирующие сохранность внесенных гражданами денег. Эти средства будут храниться в банке до сдачи жилого дома в эксплуатацию. Но если строительная фирма получила разрешение на возведение дома до принятия поправок, его деятельность регулируется ФЗ 214 по старым правилам.
 |
Обратите внимание на дату получения застройщиком разрешения на строительство. Если оно получено до 1 июля 2018 года проверяйте все документы с особой тщательностью! |
Подписание ДДУ можно условно разделить на 2 этапа. Первый – подготовка, которая включает в себя проверку строительной компании и предоставленных им документов. Второй - доскональное рассмотрение самого договора и его подписание.
Проверка договора
После того, как вы проверили застройщика и уверены в его надежности, досконально изучите сам договор, в нем может быть много неприятных сюрпризов. Если есть возможность, пригласите юриста или другое компетентное лицо, на сделку.
У каждого застройщика свой договор долевого участия, и типового варианта как такового нет. Вам остается уже на месте разбираться с документом, который вам предложат. Договоры составляют опытные юристы, и даже если вам не понравится несколько пунктов, документы не изменят. Не потому что им хочется вам насолить, просто любые поправки должны быть приняты и во всех ранее подписанных договорах, а на это застройщик вряд ли пойдет.
Название договора
Незаконными считаются все предварительные договоры и договоры бронирования. Так же важно проверить, что вы подписываете именно договор долевого участия, а не договор вступления в жилищный кооператив, потому что между ними есть существенная разница.
|
В ФЗ-214 прописано только 2 вида договора: ДДУ и договор вступления в жилищный кооператив, все остальные виды незаконны и опасны! |
Договор долевого участия проходит обязательную государственную регистрацию в рос реестре, и за дольщиком закрепляется право на определенную квартиру. А по договору жилищного кооператива по окончанию строительства вы получите определенное количество метров, которые соизмеримы выплаченной вами доли, при этом договоры не регистрируются. При банкротстве застройщика по ДДУ комитет по строительству будет искать нового подрядчика, который завершит строительство. Если банкротится жилищный кооператив, никто ничего искать и компенсировать не будет.
Первые строки договора
Самое первое, что будет указано в документе, это то, с кем дольщик заключает договор, т.е. застройщик. Проследите, чтобы было прописано полное название юридического лица и все его реквизиты.
|
Предполагается, что договор может заключить только генеральный директор, так написано в уставе любой компании, но это часто является невозможным, поэтому довольно распространенное явление, когда договоры подписываются по доверенности, что не противоречит ФЗ-214. |
Так же возможна ситуация, когда договор заключается не напрямую с застройщиком, а с неким посредником, организацией, которая выполняла для строительной компании некие работы. И за это получила оплату не в рублях, а в квадратных метрах. Если вы столкнулись с такой ситуацией, то обязательно в договоре долевого участия должны быть приложены документы подтверждающие право этого посредника на продажу квартир в данном жилом комплексе.
Установленные сроки сдачи
Проследите, чтобы были прописаны сроки ввода в эксплуатацию и сроки передачи недвижимости по акту. Это 2 наиболее важных момента, ведь обычно сначала квартиру передают по акту приема передачи, а потом через несколько месяцев, дом вводится в эксплуатацию. Девять месяцев – максимальный срок между сдачей объекта и передачей ключей дольщику. При этом надо обратить внимание, на ком будут лежать все коммунальные и прочие затраты в этот период, ведь большинство фирм стараются приписать это дольщику.
Характеристики объекта
Проверьте, чтобы в документ были внесены все характеристики объекта, начиная с адреса и кадастрового номера участка, заканчивая точной площадью кухни. Найдите место в договоре, где прописана точная стоимость квадратного метра, ведь после замера бюро технической экспертизы площадь квартиры может измениться в любую сторону, и в зависимости от результата или вам будут возвращены деньги или придется самим доплатить.
|
Застройщик должен дать гарантию на возводимый объект, стандартно по ФЗ-214 это 5 лет. Если в договоре указал меньший срок – это прямое нарушение закона РФ. |
Отделка
Если отделка чистовая, проследите, чтобы в договоре были указаны все материалы, желательно с указанием их классов и материалов. То что указано в документе в конечном итоге и будет у вас в квартире, даже есть на словах вам пообещали царские палаты.
Стоимость
Проследите, чтобы стоимость недвижимости была указана в рублях, так вы избавите себя от увеличения стоимости квартиры в зависимости от курса валют, тем более, если вы покупаете в рассрочку.
Ипотека
Так же если квартира приобретается в ипотеку, это обязательно должно быть указано в одном из пунктов договора.
Регистрация договора
Найдите пункт, в котором прописана регистрация договора права собственности. Может оказаться, что это и все расходы на регистрацию по договору берете на себя вы.
Расторжение договора
Одним из важнейших пунктов является пункт с условиями расторжения сделки. В нем должна быть прописана неустойка, которую удержит застройщик с дольщика.
Договор составляет застройщик и вполне логично, что все пункты в нем будут в пользу строительной компании, ваша же задача исключить любую вероятность полной или частичной потери своих денег и времени. Для этого на сделку с собой лучше взять проверенного юриста и заранее ознакомиться с федеральным законом 214.
Твитнуть
Поделиться
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть
Также будет интересно
Застройщики начали снижать цены: причины и последствия
21 ноября 2024 года
Как определить, что застройщик надёжный: ключевые критерии выбора
21 ноября 2024 года
Вернётся ли субсидированная ипотека: анализ ситуации на рынке недвижимости
18 ноября 2024 года
Специалисты из Роскадастра проверят границы земельных участков в ЕГРН: что это значит для владельцев участков?
15 ноября 2024 года
Как помочь подростку освоить финансовую грамотность и подготовиться к покупке жилья к 23 годам?
14 ноября 2024 года
Как создать гармоничное и функциональное пространство в квартире?
14 ноября 2024 года
или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31 |
+7 (342) 204-38-31
