От лидеров к аутсайдерам

По данным Пермьстата, в 2014 году строителями Прикамья было построено 1 млн 103,2 тыс. квадратных метров жилья, или 15 302 квартиры. По сравнению с 2013 годом рост составил почти 10 процентов. За счёт чего удалось достигнуть таких результатов и как в реальности выглядит регион на фоне ближайших соседей? На эти и другие вопросы «Метражам» ответил главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев.

– Действительно, начиная с 2011 года по настоящее время в Пермском крае наблюдается поступательный рост объёмов ввода жилья. Показатель, достигнутый в 2014 году, – рекордный начиная с 1990 года, то есть наблюдаемые сегодня масштабы имели место быть ещё в советское время.

Однако если говорить о позициях края в рейтинге в сравнении с соседними с нами регионами, то они не столь оптимистичны. Говоря об объёмах ввода жилья, приходящегося в среднем на одного жителя (а именно такой показатель корректно применять для сравнения вследствие высокой степени дифференциации территорий по численности населения), то среди 18 регионов Уральского и Приволжского федеральных округов Пермский край с показателем 0,42 кв. м/чел. делит только 16-е–17-е места с Удмуртской Республикой, опережая лишь Республику Мордовию.

 

– Какие муниципальные образования Пермского края оказались в числе лидеров по объёмам введённого жилья? Какие, напротив, попали в аутсайдеры?

– Если говорить об объёмах ввода в целом, то понятно, что здесь вне конкуренции Пермь. На краевой центр пришлось свыше 52% процентов от всего объёма краевого ввода жилья, а по объёмам ввода многоквартирного жилья доля и вовсе доминирующая – 82%. На уровне 2013 года «сработал» Пермский муниципальный район – он находится на втором месте с показателем 127,1 тыс. кв. м жилья. Тройку лидеров замкнул Чернушинский муниципальный район, потеснив Добрянку.

По объёмам ввода жилья на одного жителя статус бесспорного лидера сохранил за собой Пермский муниципальный район, легко преодолевший планку в 1 кв. м с результатом 1,21 кв. м/чел. На втором месте оказался Усольский муниципальный район (0,75 кв. м/чел.), на третьем опять оказалась Чернушка (показатель района – 0,63 кв. м). Также высокие показатели достигнуты на территориях Кунгурского, Кудымкарского, Бардымского и Соликамского муниципальных районов, а также в Перми и Кудымкаре. Из отрицательных моментов – наличие в конце списка территорий, обладающих большим человеческим потенциалом, но имеющих крайне слабую динамику по объёмам ввода жилья.

 

– Относительно районов Перми. Здесь перестановка в лидерах не произошла?

– Прежде чем ответить на данный вопрос, стоит констатировать, что последние несколько лет фиксируются определённые разночтения в итоговых данных об объёмах ввода жилья, получаемых из официальных источников. На сегодня данные Пермьстата и данные департамента градостроительства и архитектуры между собой не совпадают, и этот момент, безусловно, с нашей точки зрения, необходимо устранить.

Если говорить о распределении объёмов введённого в 2014 году многоквартирного жилья, то здесь неожиданностей отмечено не было. Как и в 2013 году, максимальный показатель, по данным Пермьстата, – у Свердловского района (102,9 тыс. кв. м), вторую и третью позиции заняли Индустриальный и Орджоникидзевский районы (83,7 тыс. кв. м и 79,6 тыс. кв. м соответственно). Аутсайдеры – Кировский (31.1 тыс. кв. м) и Ленинский районы (18,0 тыс. кв. м).

 

– Какую долю в общем объёме занимает индивидуальное жилищное строительство?

– Весьма существенную. В период 2010–2014 гг. наблюдается всё большее её увеличение – 39% в 2010 г. и 49% в 2014 г. Более того, в 15 муниципальных образованиях Пермского края объёмы ввода на 100% обеспечены исключительно за счёт индивидуального жилищного строительства. Крайняя ограниченность проектов строительства многоквартирных жилых домов за пределами Перми и Пермского муниципального района – сдерживающий момент для дальнейшего наращивания объёмов ввода жилья по краю в целом.

 

– Назовите самые крупные жилые дома/комплексы, введённые в эксплуатацию в Перми в 2014 году. А также наиболее квартироёмкие проекты, получившие разрешение и начатые строительством.

– Два из трёх наиболее крупных многоквартирных жилых домов, введённых в эксплуатацию в 2014 году, находятся в Свердловском районе. Это вторая очередь дома по ул. Белинского, 31 (246 квартир, 16 603 кв. м жилья, ЖК «Солнечный город», застройщик – ООО «ПМ-девелопмент») и жилой дом «Тюльпан» в составе ЖК «Альпийская горка» (340 квартир, 17 573 кв. м жилья, девелоперы проекта – ОАО «КД ГРУПП» и ООО «Пермская финансово-производственная группа»). А самая квартироёмкая новостройка была построена в м/р Гайва Орджоникидзевского района – жилой дом по ул. Янаульской, 14 (ГК «Мегаполис», 342 квартиры, что эквивалентно 18 265 кв. м нового жилья).

Среди объектов, получивших разрешение и начатых строительством в 2014 г. – начале 2015 г., выделяются: третья очередь ЖК «Солнечный город» (ул. Островского, 93д, 32 103 кв. м жилья), ул. Целинная, 57 (ЖК «Лазурный», ОАО «ПЗСП»), ЖК «Мозаика» (ул. Толбухина, 23, ГК «Мегаполис»), ЖК «Авиатор» (ул. Старцева, 143, ОАО «Камская долина).

 

– Если говорить о дне сегодняшнем, какова структура рынка относительно распределения строящихся новостроек по районам Перми?

– В 2014 г. в Перми были отмечены рекордные объёмы новых проектов многоквартирного жилья, начатых строительством (90 проектов, свыше 615 тыс. кв. м многоквартирного жилья). Это привело к определённому изменению структуры объёмов «незавершёнки» с точки зрения местоположения объектов. Сегодня лидирующие позиции – у Мотовилихинского района (23% от всего объёма строящегося на территории г. Перми многоквартирного жилья). Следом находятся уступивший первенство Свердловский (20%) и Дзержинский (19%) районы. Индустриальный, Кировский (по 10%) и Ленинский (5%) районы – в конце списка.

 

– Согласно наказу губернатора Пермского края Виктора Басаргина, в 2015 году застройщикам вновь необходимо увеличить объёмы строящегося жилья. На ваш взгляд, в сложившихся экономических условиях такой исход событий возможен? Удастся ли пермским строителям побить рекорды 2014 года? Или, наоборот, стоит ожидать падения?

– Активность застройщиков в 2012–2014 гг. в части вывода в строительство большого числа новых проектов позволила создать некий задел, которого, по предварительным оценкам, по крайней мере в Перми, может хватить для того, чтобы в 2015 году сдать ещё больше жилья, чем в 2014-м. Если по большинству из строящихся сегодня проектов существенных корректировок в сроках ввода не произойдёт, то мы ожидаем к вводу около 550–570 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Если объёмы ввода индивидуального жилья останутся на уровне прошлых лет (около 100 тыс. кв. м), то итоговая сумма по г. Перми составит до 650 тыс. кв. м (против 577 тыс. кв. м в 2014 г.).

Ситуация в других муниципальных образованиях края более сложная. С учётом всего вышесказанного хорошим результатом в 2015 г. для Пермского края в целом станет повторение итогов года ушедшего – 1,1 млн кв. м, хотя исключать факта, что данная цифра будет несколько превышена, не стоит.

Однако уже в 2016–2017 гг. объёмы строительства и ввода жилья практически неминуемо скорректируются вниз. Это прямо следует из планов застройщиков на фоне общей экономической ситуации.

 

– Считается, что делать прогнозы в настоящих экономических условиях довольно сложно. Тем не менее. Наступил 2015 год, как складывается ситуация на рынке жилья в первые месяцы? Негативные прогнозы начали сбываться?

– Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично. Поэтому избежать кризисов полностью никогда не получится. При всей негативной составляющей данного явления есть и положительное. Правильный подход – воспринимать его как стимул для того, чтобы эффективно работать, искать дополнительные резервы – как непосредственно в строительной составляющей проектов, так и в части предоставления новых потребительских продуктов. В конце концов, пермский строительный рынок – достаточно зрелый, на нём присутствуют опытные игроки, и они способны выдержать давление сегодняшних экономических процессов.