Как арендатору защититься от мошенников

10 октября 2019 года

Аренда квартиры – это всегда риски, сопряженные с потерей денежных средств и более серьезными проблемами. Причиной становится факт мошенничества, фигурантами которого становятся владельцы недвижимости или посторонние лица. В результате добиться правды – при отсутствии нотариально заверенного договора – практически невозможно. Остается только изучить особенности и рекомендации, как защититься от мошенников самостоятельно.

Что такое мошенничество?

Под мошенничеством понимают присвоение чужого имущества или права на предметы, которые принадлежат иным лицам. Подобные действия уголовно наказуемы и рассматриваются законодательными актами, а именно статьей 159 УК РФ.

С точки зрения аренды жилья выделяют два основных направления в мошеннических схемах. Первое – это хищение чужого имущества или приобретение права путем обмана, что наказуемо штрафом до 120 тысяч рублей или лишением свободы сроком до 2 лет. Второе – это причинение имущественного ущерба владельцу недвижимости, что наказывается штрафом до 300 тысяч рублей или лишением свободы до двух лет.

Поскольку в отношении арендатора можно применить схемы мошенничества первого направления, будут рассмотрены далее именно они. Виновниками сложившихся обстоятельств станут арендодатели – владельцы или третьи лица, которые заполучили права собственности путем обмана.

Распространенные схемы мошенничества

Чтобы обезопасить себя и собственные денежные средства от мошенников в вопросах аренды недвижимости, необходимо изучить актуальные на данный момент схемы. Чаще всего обманщики используют одну из следующих схем:

• Сдача недвижимости в субаренду. Субаренда дословно представляет собой аренду, арендуемого ранее, помещения. Иными словами, если человек заключил договор аренды с собственником, он имеет право сдать недвижимость третьему лицу и получать за это деньги. Зачастую такое происходит при условии, что квартира сдается на длительный срок одному квартиросъемщику, а повторная аренда происходит посуточно и по часам. Это безусловная выгода, но возможная только при согласии собственника. Если арендатор не предупреждает о намерениях, собственник вправе выгнать жильцов, с которыми он не заключал договор без возврата денежных средств. Зачастую этой схемой пользуются мошенники – в этом случае собственник жилья и арендатор являются сообщниками.
• Ремонт вместо оплаты. Большинство людей, которым приходилось жить на съемном жилье, сталкивались с предложением от собственников квартиры сделать в помещении ремонт в счет последующих оплат. Подобную договоренность необходимо подкрепить договором. Мошенническая схема предполагает поиск причины расторгнуть договор без возврата денежных средств, затраченных арендаторами на ремонт, сразу после его окончания. Подобным образом собственник решает вопрос с внешним видом имеющейся жилплощади за счет арендаторов без потери своих денег.
• Предоставление правоустанавливающих документов под видом собственных. Это аналогичная схема мошенничества сдачи квартиры в субаренду. Арендатор берет у собственника жилья документы, делает нотариальную доверенность на себя и сдает недвижимость другим людям или даже юридическим лицам. Также получение оригинальных правоустанавливающих документов используют мошенники, которые в дальнейшем продают квартиру.
• Отсутствие правоустанавливающих документов. Зачастую при съеме жилья арендаторы не просят представить им документы на квартиру. Эта распространенная ошибка доставляет множество проблем, вплоть до выселенияиз жилья без возврата уплаченных денежных средств. В большинстве случаев подобные схемы влекут знакомство и сотрудничество собственника и арендодателя, который заключал договор с людьми. Собственник, якобы не зная о сдаче своей жилплощади, вызывает сотрудников правоохранительных органов для разбирательства в вопросе. Арендаторам ничего не остается, как выехать из квартиры. Поиски арендодателя остаются неуспешными. Иногда не свою жилплощадь сдают близкие родственники собственника – дети, внуки, родители.
• Выселение под выдуманным предлогом. Схема предполагает уплату аренды за несколько месяцев вперед, а затем собственник жилплощади находит предлог выселить арендаторов из квартиры. Это может быть незначительная причина. К примеру, при сдаче квартиры не были проверены все конфорки газовой плиты. Одна из них изначально не работала, а в договоре аренды прописали полную исправность установленной техники. Собственник неожиданно приходит с проверкой квартиры и находит неисправной конфорку газовой плиты. Это становится причиной выселения и присвоения денежных средств, уплаченных за несколько месяцев.
• Смена замков. Иногда происходят курьезные ситуации – во время отсутствия арендаторов меняются замки собственниками недвижимости. Владелец квартиры пожелал их сменить и заехать в квартиру для постоянного проживания. Пришедших людей он видит «впервые». Арендаторы сотрудникам полиции не смогут доказать факт уплаты аренды за месяц вперед, поскольку у них нет чека. Договор отношений между собственником и квартиросъемщиком также не будет иметь юридической силы, если в документе будет хотя бы одна ошибка – к примеру, пропущена буква в фамилии собственника.
• Арест квартиры. Иногда владельцы недвижимости сдают арендатором арестованную жилплощадь. Пришедшие приставы просят освободить помещение, поскольку это объект судебного разбирательства и пока находится в «собственности» государства или банка.

Это только основные мошеннические схемы, с которыми может столкнуться любой гражданин, снимающий жилье. Дополнительными мелкими нарушениями прав человека занимаются собственники недвижимости, когда требуют от потенциального арендатора сумму свыше указанной в договоре, ссылаясь на большое количество претендентов. Также часто владельцы просят внести залог в качестве оплаты испорченной в будущем техники. Эта сумма денег не фигурирует в договоре, а ее передача не подтверждается выдачей чека. При освобождении жилплощади деньги назад получить будет невозможно.

Защита от аферистов

Если арендаторы не пользуются услугами риелтора или юриста, они должны самостоятельно проверять квартиру и собственника. Это значит, что нужно будет обращать внимание на следующие обстоятельства:

• Паспорт владельца и документы на квартиру. Их необходимо тщательно проверить. Здесь важно совпадение имен и паспортных данных с информацией, указанной в свидетельстве о правах собственности.
• В свидетельстве о праве собственности требуется вникнуть в информацию о наличии сособственников. Если в документе представлены ½ или другие доли на человека, который сдает недвижимость в аренду, важно получить письменное согласие от других сособственников жилья. Лучше, если это будет нотариально заверенные документы.
• Если собственником выступает несовершеннолетнее лицо – в качестве единого собственника или долевого – необходимо проверить наличие согласия на аренду недвижимости сотрудниками органов опеки. В случае если дело дойдет до проверки документов уполномоченными органами, отсутствие согласия органов опеки будет считаться серьезным нарушением.
• Подготовка документа и его подписание. Если собственник предлагает типовой договор аренды, квартиросъемщик должен внимательно прочитать права и обязанности сторон. Нередко владельцы недвижимости вписывают противоречащие законодательным актам собственные права. Это делает договор в дальнейшем недействительным, а деньги, уплаченные уже собственнику, вернуть практически невозможно.
• Составление соглашения на передачу денежных средств. Рекомендуется составить отдельные акт приема и передачи квартиры и соглашение на передачу денег от арендатора собственникам. Акт приема и передачи должен содержать описание состояния квартиры, наличие техники, мебели, показание счетчиков. Если на жилплощади имеются недостатки, их также важно указать в акте. Соглашение о зачислении денег содержит информацию с последним днем для внесения платежа, номер счета собственника квартиры, если оплата происходит безналичным платежом.

Все документы – договор аренды, акта приема и передачи, а также соглашения на передачу денежных средств – оформляют в двух экземплярах. Один комплект остается у владельца квартиры, второй – у арендатора. Лучше заключать соглашение у юриста или нотариуса. Тогда в документах будут стоять печати уполномоченных лиц. В случае судебного разбирательства юрист или нотариус выступят в роли свидетелей.

Это важно!Если присутствует желание обезопасить себя при аренде квартиры, необходимо договориться с собственником о регистрации документа в Росреестре. В этом случае владелец недвижимости должен будет уплачивать налог на полученный доход в размере 13% от стоимости аренды, но обе стороны защищают свое сотрудничество с точки зрения законодательных норм.

Особенности составления договора

Далеко не все соглашения регистрируются в Росреестре или заверяются у нотариуса. Большинство договоров просто распечатывают, скачав готовые бланки с интернета. В них много ошибок, отсутствуют некоторые основные моменты. В результате судебных разбирательств соглашение признается недействительным.
Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, рекомендуется обратить внимание на правила составления договора. В тексте документа должны быть указаны следующие сведения:

• Полная информация о сторонах – личные и паспортныеданные, включая место прописки и фактического проживания, контактных данных.
• Предмет договора – сдача квартиры в аренду. Важно указать юридические данные на объект – их можно взять из свидетельства о праве собственности, технического паспорта и кадастрового.
• Права и обязанности каждого участника. Здесь можно воспользоваться типовым договором и внести свои дополнения, которые будут устраивать обе стороны.
• Ответственность каждого участника за нарушение обязанностей. Здесь также берут в качестве примера готовый бланк договора и вводят собственные дополнения, полностью отождествляющие условия соглашения.
• Срок действия договора – требуется указать день начала соглашения и окончания.
• Размер и способ арендной платы. Без представленных значений договор считается недействительным, несмотря на то, что дополнительно составляется соглашение о передаче денежных средств.
• Возможность наступления форс-мажора и способы выхода из возникших проблем.
• Полные реквизиты сторон – еще раз прописывают паспортные и личные данные с адресом регистрации и проживания, контактными данными.

В завершении договора ставят дату заключения соглашения и подписи сторон. Подписать документ должны все участники сделки. Если собственников несколько, значит, подписи ставят все, данные каждого владельца также указывается в соответствии с вышеуказанным планом.

Стоит ли обращаться к риелтору?

Обращение к риелтору – это дополнительные денежные траты, но в то же время возможность защитить свои права. Эти специалисты могут проверить квартиру на наличие ареста и дополнительных собственников, о которых человек, показавший недвижимость, не сказал. Важное условие в представленном вопросе – это правильный выбор агентства.

Так, имеется дополнительная схема мошенничества, когда риелторы представляют собой подставное лицо. К примеру, сотрудник агентства предложил снять жилье у определенного собственника, но сделать это невозможно на законодательном уровне. Чтобы не потерять потенциального арендатора, документы подделываются, запреты на аренду жилья умалчиваются. В дальнейшем собственник недвижимости выселяет арендаторов в соответствии с задуманной схемой. В итоге – денег мошенники получили больше, а принцип мошенничества не изменился.
Присутствует и иная проблема в обращении к риелтору. Сегодня представиться специалистом может любой человек. Чтобы убедиться в квалификации, необходимо запросить лицензию организации, которую представляет специалист, дающую право для осуществления посреднической деятельности между собственниками и арендаторами.