Когда квартирантов не удастся выселить даже через суд: реальные примеры

9 июля 2019 года

Сдача недвижимости в аренду – дополнительный источник дохода для владельцев свободных жилых помещений. Благодаря получаемой арендной плате собственники жилья могут не только оплачивать коммунальные платежи, но и получать немалую прибыль. Еще одно важное преимущество, которое отмечают арендодатели, – квартира находится под присмотром и становится более тяжелой добычей для воров и грабителей. Однако предугадать, чем закончится сдача жилья в аренду незнакомым людям, довольно сложно – иногда не удается получить ни доход, ни какую-либо выгоду.

Не стоит забывать о том, что квартиранты не всегда заботятся о чистоте в чужом помещении, а зачастую и вовсе не берегут арендуемое имущество. А ведь ответственность перед соседями и управляющей компанией будет оставаться на собственнике недвижимости, и платить за ошибки квартирантов придется ему.

Вопрос выселения квартирантов в принудительном порядке заслуживает отдельного рассмотрения, ведь сделать это оказывается не так уж просто. Арендодатель обязан соблюдать условия договора найма жилого помещения и не может расторгнуть его без веских оснований. В некоторых случаях выселить нанимателей жилья не получится даже в судебном порядке. При каких обстоятельствах это происходит и как регулирует такие случаи законодательство нашей страны? Рассмотрим все по порядку.

Договор найма жилого помещения и его виды

Для начала необходимо разобраться, что же регламентирует договор найма жилого помещения. Данный документ определяет сроки и условия сдачи определенного объекта недвижимости в аренду, а также сумму денежных средств, которая будет регулярно уплачиваться арендатором его владельцу.

По срокам предоставления недвижимости в аренду договоры найма жилых помещений могут быть:

• краткосрочными – заключается на период до одного года.
• долгосрочными – подписывается на срок от одного до пяти лет.

Максимальный срок действия договора найма жилого помещения – 5 лет. Будьте внимательны – если срок аренды жилплощади в документе не указан, то считается, что договор заключен именно на 5 лет.

Наиболее приемлемым вариантом для собственника недвижимости является заключение краткосрочных договоров найма жилплощади. Во-первых, они не предусматривают автоматического продления при окончании срока действия. При заключении же долгосрочных соглашений учтите, что по истечении 5 лет договор будет продлен автоматически на тех же условиях. Для того, чтобы избежать этого придется выполнить два требования:

• за три месяца до окончания срока действия соглашения предупредить нанимателя о том, что договор не будет продлен;
• не сдавать в аренду данный объект недвижимости другим лицам на протяжении 1 года.

Некоторые краткосрочные соглашения также могут быть пролонгированы автоматически, поэтому при заключении договора найма жилого помещения убедитесь в том, что в нем отсутствует пункт о продлении.

Во-вторых, долгосрочные соглашения таят в себе больше «подводных камней». Так, например, если арендаторы жилья нарушали правила проживания и допустили порчу жилого имущества, а владелец недвижимости подал исковое заявление в суд, решение суда может быть неоднозначно. Скорее всего, арендаторам будет дан «испытательный» срок, на протяжении которого они обязаны будут устранить оказанный имуществу собственника ущерб. Период этот может затянуться до одного года, что значительно отсрочит их выселение.

В-третьих, краткосрочные соглашения предусматривают более короткий промежуток времени неуплаты, по истечении которого владелец недвижимости имеет право обращаться в суд с требованием о выселении квартирантов. При заключении таких договоров собственники могут подать исковое заявление уже после двух просроченных платежей, в то время как для соглашений, подписываемых на длительный срок, максимально возможный период неуплаты увеличивается до полугода.

Основания для расторжения договоров аренды недвижимости

Основания для расторжения подобных соглашений прописаны в Статье 687 Гражданского Кодекса. Так, арендатор жилплощади имеет право расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив арендодателя за 3 месяца до даты освобождения жилого помещения. Одна из причин, по которой договор найма может быть расторгнут незамедлительно, – нарушение эксплуатационных характеристик жилья, при которых оно стало непригодным для проживания или аварийным.

Расторгнуть договор найма со стороны собственника недвижимости намного сложнее. Сделать это досрочно без согласия арендаторов можно только в судебном порядке в следующих случаях:

• неуплаты определенной договором суммы денежных средств за пользование жильем в течение шести месяцев при долгосрочном договоре найма, двух месяцев – при краткосрочном соглашении;
• несоблюдение правил проживания;
• нанесение ущерба имуществу собственника квартиры;
• умышленное разрушение объекта недвижимости;
• ущемление прав и интересов соседей;
• использование помещения не по назначению (например, не для проживания, а в коммерческих целях – как офис для ведения бизнеса).

Таким образом, без определенной причины, просто по желанию собственника недвижимости, договор найма расторгнут быть не может, и выселить квартирантов через суд не получится. Исключение составляют лишь специальные соглашения, составленные с учетом определенных требований, нарушение которых со стороны арендаторов, повлечет за собой расторжение договора. Также от многих неприятностей может избавить дополнительный пункт договора найма – о возможности его досрочного расторжения наймодателем по предварительному уведомлению.

Нет оснований – нет выселения

О невозможности расторгнуть договор найма жилого помещения со стороны собственника без определенных причин мы уже писали выше. Однако иногда владельцы недвижимости забывают об этом и не включают в соглашение пункт о возможности досрочного расторжения со своей стороны. Приведем в пример случай одного непредусмотрительного арендодателя из практики юристов Пермского районного суда.

«Собственник отличной двухкомнатной квартиры в центре Перми решил подзаработать – съехал на окраину города к родителям, а прекрасно расположенную «двушку» решил сдавать за немалую сумму. Квартиранты нашлись довольно быстро – все-таки центр города. Владелец квартиры и арендаторы заключили договор найма жилого помещения на 1 год. Однако уже через 2 месяца у собственника появились другие планы – он решил продать квартиру и приобрести новую в другом городе. Арендодатель попросил квартирантов освободить жилье, но они отказались и сослались на законно подписанный договор найма. Собственник, естественно, обратился с исковым заявлением в суд. Основанием для расторжения договора он счел нарушение интересов соседей – убеждал, что квартиранты громко слушают музыку и захламляют общественные помещения. В процессе судебного разбирательства арендаторы предъявили документы, подтверждающие своевременную оплату проживания в квартире в соответствии с условиями заключенного договора, убеждали, что ничего не нарушают. Соседи для дачи показаний в суд не явились. В результате суд не обнаружил причин для выселения граждан и отказал мужчине в иске».

Владелец жилья из этой истории забыл о том, что, заключив договор найма жилого помещения, выселить квартирантов по одной лишь его прихоти не получится. Для возможности предварительного расторжения соглашения по его требованию необходимо было указать в договоре соответствующее условие, однако мужчина этого не сделал.

У собственника жилплощади оставался один выход – доказать в суде, что квартиранты нарушают условия пользования недвижимостью. Однако установленную плату за проживание в квартире они платили регулярно и исправно. После проверки жилого имущества фактов его порчи собственник также не нашел. Поэтому оставался один вариант – сослаться на ущемление прав соседей. Но и этот факт владельцу квартиры доказать не удалось – соседи отказались от участия в судебном разбирательстве.

Мужчине пришлось ждать выселения квартирантов все оставшиеся 10 месяцев.

Один в поле не воин

Рассмотрим другую ситуацию, которая также произошла в Перми, но на несколько лет раньше.

«В собственность нескольких человек перешел по наследству просторный жилой дом в поселке Новые Ляды. Владельцы дома решили сдавать его в аренду и делить прибыль поровну. Один из собственников нашел арендаторов и заключил с ними договор найма жилого помещения, собрав согласия и подписи остальных владельцев. Договором не было предусмотрено возможности внесудебного расторжения по желанию собственников. Вскоре между наследниками жилого имущества произошел конфликт. Один из собственников дома решил расторгнуть договор аренды и подал исковое заявление в суд, аргументируя свое требование тем, что арендаторы не выплачивают вовремя заявленную сумму денежных средств и разрушают дом (на тот момент в доме протекала крыша, было разбито окно). Другие наследники не поддержали истца, а арендаторы успели погасить всю задолженность до начала судебного разбирательства. Доказать нанесение умышленных разрушений жилому имуществу также не удалось. В иске мужчине было отказано».

         Согласно действующему законодательству, без согласия всех собственников объекта недвижимости, заключать договор найма жилплощади нельзя. Поэтому один из владельцев дома, решивший расторгнуть договор, вполне мог сделать это единолично на законных основаниях. Однако в данной ситуации при подписании договора владельцы дома не были осведомлены о необходимости указывать в нем возможность преждевременного расторжения во внесудебном порядке со своей стороны. Выход у конфликтного сособственника был один – действовать через суд и обвинить арендаторов в неисполнении своих обязанностей. Однако доказать нарушения со стороны арендаторов не удалось, а значит и оснований для расторжения договора судом найдено не было.

Покупка с «сюрпризом»

Следующую курьезную ситуацию рассказала нам лично жительница Перми Евгения:
«Два года назад мы с мужем решили приобрести новую квартиру. Понравился один вариант прямо в историческом центре Перми. Цену продавец выставил приемлемую, немного ниже рыночной. Мы без раздумий согласились на покупку. Наша главная ошибка была в том, что сделку мы совершали без сопровождения юриста… После подписания договора купли-продажи квартиры мы планировали переехать как можно быстрее. Но не тут-то было – когда мы пришли проверить квартиру перед заселением, оказалось, что там уже живут люди. Покинуть жилплощадь они решительно отказывались, а позже показали нам действующий договор долгосрочной аренды сроком на 5 лет. Мы, естественно, соглашаться с этим не собирались и подали исковое заявление в суд. В итоге наш иск был отклонен в связи с тем, что, согласно закону, заключенные договоры аренды не теряют своей силы даже после перепродажи недвижимости. В общем, нам пришлось ждать еще полтора года до окончания действия договора, пока мы наконец-то смогли заехать в собственную квартиру».

Данная ситуация – не единственная в своем роде. Многие покупатели, зная о проживании квартирантов в приобретаемой квартире, не задумываются о том, какие проблемы могут возникнуть в будущем. Поэтому всем гражданам, которые находятся в поисках недвижимости для покупки, стоит помнить о Статье 675 Гражданского Кодекса, которая гласит о том, что с переходом прав собственности на жилье договор найма сохраняет свою силу до момента окончания срока действия, указанного в нем. Проще говоря, квартирантов, которые на законных основаниях проживают в приобретаемой Вами квартире, не удастся выселить после покупки даже в судебном порядке. Единственное основание для выселения арендаторов в таком случае – существенное нарушение условий заключенного договора.

Таким образом, у пермских юристов накопилось немало примеров того, с какими проблемами сталкивались собственники недвижимости, желающие в одностороннем порядке выселить квартирантов. В случае соблюдения арендаторами условий договора найма и регулярной выплаты денежных средств владельцу недвижимости выселить их раньше положенного срока не получится даже с помощью суда. Поэтому прежде, чем впускать чужих людей в свою квартиру, сопоставьте предполагаемые доходы с возможными рисками. Если все же решитесь на заключение договора аренды – не забудьте отметить в нем пункт о возможности досрочного расторжения Вашей стороны, – это избавит Вас от многих курьезных ситуаций в будущем.