Вторичная недвижимость в Перми – гарант надежности или кот в мешке?

14 апреля 2019 года

Приобретение недвижимости – это сложный процесс, имеющий множество особенностей. Один из главных вопросов, который возникает у желающих купить новую квартиру: «Что лучше вторичное жилье или новострой?». На первый взгляд, вторичная недвижимость значительно выигрывает благодаря отсутствию рисков, характерных для строящихся домов, возведение которых может завершиться не в заявленные сроки, а гораздо позже.

Однако все не так однозначно. Квартиры на вторичном рынке имеет свою, не всегда благополучную, «историю», а также устаревшие коммуникации, не всегда пригодные для современного технического оборудования. Поэтому приобретение такого типа жилья имеет и множества недостатков. Плюсы и минусы покупки вторичного жилья, а также юридические аспекты оформления сделки купли-продажи рассмотрим далее.

Право собственности

Главное достоинство приобретения вторичного жилья – покупатель получает право собственности на квартиру (дом) непосредственно в момент заключения договора. В данном случае отсутствует риск остаться без недвижимого имущества после оформления сделки, который характерен для покупки жилья в недостроенных домах.
 

Даже самая надежная и известная фирма-застройщик может обанкротиться в любой момент, отсрочить работы по возведению новостройки либо вовсе их прекратить без возможности возмещения вкладчикам их денежных средств.

Купил-заехал

Второе преимущество – время, через которое можно заехать в квартиру. В случае покупки жилья на вторичном рынке недвижимости не придется ждать год или два, пока дом достроят и введут в эксплуатацию. Нередки случаи, когда участникам долевого строительства приходилось ожидать выдачи ключей от своих квартир в два раза дольше первоначально обещанного срока.
 

Большой выбор

В-третьих, вторичный рынок жилья может предоставить потенциальным покупателям приблизительно в десять раз больше разнообразных вариантов, чем новострой. Здесь можно найти и бюджетную недвижимость, и просторные роскошные квартиры в любом районе города.

Удобное расположение

Старые многоквартирные дома располагаются в обжитых районах с отличной системой коммуникаций, прекрасной транспортной сетью, которая совершенствовалась годами, большим выбором дошкольных и общеобразовательных учебных заведений, развлекательных центров, достопримечательностей, а также магазинов и торговых точек.

В то время, как новые дома возводятся, в основном, на неблагоустроенных окраинах Перми либо близлежащих поселках, где привычная инфраструктура еще не развита на должном уровне. Все это создаст проблемы в повседневной жизни, увеличит время, которое придется тратить на дорогу до мест работы или учебы, зон отдыха. Жить в центральной части мегаполиса, но в доме, построенном на месте бывшего промышленного завода, – тоже не очень приятная перспектива.

Привет, сосед!

Еще один плюс «вторичной недвижимости» – возможность заранее познакомиться и пообщаться с будущими соседями. Покупателей не будут ждать сюрпризы в виде рок-гитариста, репетирующего новую мелодию через стенку, или многочисленных гастробайтеров из Средней Азии, живущих в соседней квартире. А вот будущим жильцам новостроек остается только надеяться, что по соседству с ними окажутся благополучные семьи, ведь заранее спланировать этот процесс не может даже застройщик.
 

Желающим приобрести недвижимость в новостройках строит учесть, что первые 2-3 года после сдачи дома в пользование, жить в нем будет не очень комфортно – многие соседи начнут делать ремонт, в результате чего здание будет окружено пылью, грязью и строительным мусором. Для вторичной недвижимости, ремонт у соседей – намного более редкое явление.

Не все любят высотки

Еще один немаловажный фактор – этажность. Двадцатиэтажные здания недавно возведенных домов выглядят эффектно и красиво, однако жить в таких «муравейниках» понравится не каждому. Жильцам придется делить лестничную клетку с 8-10 соседями, а двор – с несколькими сотнями семей.

Более старые постройки отличаются умеренной высотностью – от 2 до 9 этажей, минимальным количеством соседей (на площадке обычно располагается 2-3 квартиры), что гораздо комфортнее, особенно для людей, привыкших к спокойствию и тишине. Главное достоинство низких зданий – большая высота потолков (от 3 до 4 метров), чем не могут похвастаться современные новостройки, где данный показатель обычно не превышает 2,7 метра. Поэтому некоторым категориям покупателей больше подойдут классические планировки «хрущевок» и «сталинок», чем евро-формат жилья в новостройках.

Тихий дворик

Отдельного внимания заслуживают внутренние дворы домов более старой постройки – они заметно просторнее, уютнее и комфортнее, чем у современных сооружений. Территория их, как правило, озеленена жильцами, есть скверики, много места для парковки автомобиля, оборудованы детские игровые площадки. Во дворах новостроек в силу их заселенности часто не хватает места для стоянок всех авто жильцов, что создает для них дополнительные проблемы, ведь приобрести место в подземном паркинге не каждому «по карману».

Цена квартиры

Следующее преимущество – стоимость вторичного жилья в центральной части Перми на порядок ниже, чем аналогичные квартиры в новых зданиях. Так, средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в микрорайоне «Центр» составляет 50-60 тысяч рублей. Для строящихся домов эта цифра возрастает до 65-70 тысяч рублей, а для недавно сданных домов – до 80 тысяч рублей. Выгоднее покупать квартиры на вторичном рынке и в Ленинском и Орджоникидзевском районах города.

Ремонт

Косметический ремонт вторичного жилья потребует значительно меньших затрат, чем комплексная отделка новых апартаментов, которая нередко требует самостоятельного выполнения разводки труб, проведения стяжки пола и установления всех сантехнических приборов.

Надежные дома

Технологии строительства, которые использовались до 1990-х годов, являются достаточно надежными и позволяют зданиям долго сохранять устойчивость, прочность и хорошую тепло- и звукоизоляцию. Современные технологии возведения более продуманны, однако ускоренный процесс возведения (на строительство двадцатиэтажного дома уходит до двух лет) не всегда позволяет обеспечить надлежащее качество. Об этом свидетельствует и статистика – многие новые здания Пермского края, которые не прослужили даже пятнадцати лет, нуждаются в капитальном ремонте.

Вывод

Выделим главные преимущества приобретения вторичной недвижимости:

• возможность заселения сразу же после покупки;
• большой выбор вариантов жилья в любых районах города, в том числе с прекрасно развитой инфраструктурой;
• отсутствие массовых ремонтных работ у соседей;
• уютные и обжитые дворы, в которых легко найти место для парковки;
• возможность заранее узнать соседей.

Также явным преимуществом будут классические планировки квартир с высокими потолками и кладовыми помещениями.

Однако...

Такие выводы можно сделать, сравнивая вторичное жилье с новостройками эконом класса от не самых лучших застройщиков. Потому что квартиры от ведущих строительных фирм Перми полностью лишены недостатков, и уступают вторичному жилью, пожалуй, только в одном - цене. Стоимость однокомнатных квартир в таких домах начинается от 3 млн. рублей.

Но и то не во всех домах, есть квартиры по очень демократичным ценам. Поэтому основным критерием в выборе квартиры должен быть застройщик и уже потом дизайн и все остальное. Сомневаетесь с выборе? Посмотрите топ-5 застройщиков Перми.

Чистота сделки

Покупка вторичного жилья сопровождается некоторыми рисками, которые связаны с «чистотой» сделки, а также «историей» покупаемой недвижимости. По статистике, каждая десятая сделка по покупке квартир на вторичном рынке проходит через разбирательства в суде. Если у квартиры сменилось несколько владельцев, нельзя гарантировать, что через какое-то время не появится наследник, который начнет претендовать на законные права собственности.
 

Минимизировать такие риски поможет тщательное изучение «истории» предлагаемого вторичного жилья, а также четкое согласование пунктов договора купли-продажи. Для этого лучше привлечь знакомого юриста, а не надеяться на риелтора из агентства недвижимости, который может не акцентировать внимание на «подводных камнях» сделки.

Долги предыдущего собственника

Купив квартиру на вторичном рынке, собственник может получить «в награду» и старые долги по коммунальным услугам бывшего владельца. Чтобы избежать подобных недоразумений и удостовериться в отсутствии задолженностей не помешает потребовать у продавца недвижимости справки из ЖЭКа, Горводоканала и так далее. Если задолженности все-таки имеются, то продавец может предложить соответствующую скидку из общей стоимости жилья взамен на согласие будущего собственника самостоятельно погасить долг. Заверено такое согласие будет договором купли-продажи.
 

В случае отказа от оплаты долгов, стоит обязательно убрать данный пункт из договора. Тогда коммунальные службы не смогут требовать у нового владельца выплаты долга.

Износ жилья

Одним из основных минусов вторичного жилья является его большой износ вследствие продолжительной эксплуатации. При покупке недвижимости нужно обязательно обратить внимание на то, в каком состоянии находится здание, не нуждается ли оно в срочном капитальном ремонте и не признано ли аварийным.
Придомовые и инженерные коммуникации таких домов значительно уступают современным, а иногда и вовсе являются непригодными для использования. Старые электрические сети не предназначены для такой большой нагрузки, которую дает нынешняя техника. Поэтому покупателю придется понести ряд дополнительных затрат на модернизацию существующих коммуникаций.

Грязные подъезды

 Еще один недостаток вторичного жилья – неблагоустроенные подъезды, которые не могут конкурировать с дизайнерскими общественными холлами новостроек с витражным остеклением входа и оборудованными местами для отдыха и встречи гостей.

Покупатели недвижимости в старых домах вряд ли могут рассчитывать и на бесшумные скоростные лифты. Яркий и необычный внешний архитектурный облик современных зданий также явно выигрывает у «серых» построек прошлого века. Вызвать дискомфорт может и неоднородный социальный состав жильцов, с которыми не всегда можно договориться по поводу величины общественных взносов и норм поведения.

Цена квартиры и ее обслуживания

Покупка вторичного жилья обойдется на 20-30% дороже, чем квартира в строящемся доме (за исключением некоторых районов). Часто ремонт апартаментов в старых домах не соответствует потребностям новых жильцов, что вызовет соответствующие расходы.
 

Коммунальные услуги будут обходиться дороже, чем в новостройках, где удалось уменьшить сумму данных платежей благодаря автоматическим счетчикам ресурсопотребления и инновационным инженерным системам.

Вывод

Итак, главные недостатки вторичной недвижимости:

• изношенный жилой фонд;
• устаревшие инженерные коммуникации;
• риски, связанные с юридической «нечистотой» сделки;
• возможность перехода долгов бывшего собственника;
• социальная неоднородность жильцов.

А также более затратные коммунальные платежи, чем в новостройках.

Покупка вторичного жилья: советы юристов

При покупке вторичной недвижимости в первую очередь необходимо проверить историю и документы квартиры при участии грамотного юриста. А также:

1. Проверить, нет ли открытых судебных разбирательств с продавцом недвижимости.
2. Уточнить, не было ли совершено несколько сделок подряд по переходу права собственности на имущество, что может свидетельствовать о мошенничестве.
3. Детально изучить права собственности продавца жилья и основания, на которых они были ему предоставлены.
4. Выяснить, нет ли рисков обжалования сделки третьими лицами (например, наследниками предыдущих владельцев).
5. Обратить внимание не был ли расторгнут ранее брак продавца квартиры, не претендует ли на данную недвижимость супруг(а).
6. Проверить наличие задолженностей продавца перед коммунальными службами.

Таким образом, покупать недвижимость на вторичном рынке жилья в разы безопаснее, чем в новостройках. Однако и такие сделки несут определенные риски. Исключить их поможет тщательное изучение нюансов о праве собственности на покупаемое имущество и грамотное составление договора купли-продажи вместе с профессиональным юристом.