Застройщики жилых комплексов и отмена долевого строительства
21 декабря 2018 года
С 1 июля 2018 года правительство страны ужесточило федеральный закон 214, который регулирует строительство жилья. Теперь средства дольщиков закупленную ими недвижимость, застройщики смогут получить только после сдачи домов в эксплуатацию. Иными словами в России отменили схему так называемого долевого участия. Теперь для строительства многоэтажек, организации будут брать кредит в банке. |
Неофициально в стране больше 2 млн граждан лишились и денег и жилья по вине застройщиков. |
Нововведения уже вызвали волну критику, которая сводится к тому, что цены на жилье сильно вырастут. Но, несмотря на то, что в наших реалиях долевое участие, особенно в тандеме с ипотекой сыграло хорошо, эта процедура в современном мире уже себя изжила. И хоть схема была рабочей, после нее остались тысячи обманутых дольщиков.
Что изменилось
Основные изменения связаны с деньгами, которые бывшие уже теперь дольщики несли застройщикам, и то каким образом строительные фирмы теперь могут ими распоряжаться.
У застройщиков появилось несколько вариантов привлечение денежных средств:
- Использование эксроу счета - счета в банке, куда собственники квартир переводят средства, которыми на определенных условиях строительная организация может воспользоваться
- Открытие специальных счетов в банке
- Проектное финансирование, при котором застройщик полностью на кредитные деньги, взятые в банке, строит дом. А расплачивается с банком деньгами, вырученными с продажи квартир
- Строительство на свои средства без привлечения заёмных денег
Отмена ДДУ и рынок недвижимости
Нововведения значительно отразятся на рынке. Во-первых, будет полностью исключен вариант обмана дольщиков. Новая схема не имеет лазеек для мошенников, потому что застройщик практически не прикасается к деньгам клиентов.
Во-вторых, сократится строительный рынок. Потому что предложений, скорее всего, будет меньше, ведь мелкие застройщики, наверняка, уйдут с рынка, потому что не смогут соответствовать новым стандартам.
Стоимость жилья
Как считают эксперты, многие застройщики не смогут работать дальше в новых условиях и начнут демпинговать (искусственно занижать цены), чтобы скорее продать квартиры. Как только общее количество этих объектов начнет сокращаться, мы сразу заметим, во-первых, сокращение выбора предложений на рынке, а, во-вторых, значительный рост цен на недвижимость.
|
С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник может вырасти до 30% |
Риелторы пока не берутся прогнозировать точные проценты роста, но в том, что повышение стоимости недвижимости неизбежно, уже никто не сомневается.
Требования к застройщикам
По новым правилам, для того чтобы получить разрешение на строительные работы, организация должна юридически построить не менее10 тысяч квадратных метров и не менее трех лет существовать на рынке и выполнять строительные работы.
Не все готовы и не все понимают как с этим дальше работать. Ведь в финансовом плане компания должна абсолютно уверенно стоять на ногах, иметь свободные средства и ресурсы, для того, чтобы часть работ выполнять своими силами. Естественно не все такими ресурсами обладают, поэтому ближайшее время значительно сократится число застройщиков, что приведет к изменению цен на недвижимость.
Переход
Обычно власти делают достаточно долгий переходный период, для того чтобы организации подготовились к нововведениям. Но этот случай особый, здесь президент сказал, что нужно отказаться от долевого участия, чтобы не плодить обманутых дольщиков, и через несколько месяцев готов новый закон об отмене ДДУ. Для крупных застройщиков переход не стал шоковым и они спокойно справляются.
|
Тяжело будет тем застройщикам, у кого большая финансовая нагрузка, потому что на данный момент привлечения финансовых средств будет ограниченным, а кредит отдавать нужно ежемесячно. |
Так же не просто будет обладателям больших земельных участков, на которых не будут реализованы все задуманные проекты. Сами участки тоже требуют финансовых затрат, поэтому скорее всего через полтора года, мы будем видеть большое количество участков земельных на рынке, которые будут выставлены из-за краха строительных компаний.
Конкуренция
Вполне логично, рынок лучше развивается, если присутствует конкуренция. Многие боятся, что с уходом мелких строительных компаний качество строительства без конкуренции значительно снизится. Однако некоторые эксперты полны оптимизма. Несмотря на то, что молодые застройщики делают интересные новаторские проекты, в стране достаточно крупных компаний, чтобы организовать здоровую конкуренцию и не потерять качество.
К тому же те, кто более способен адаптироваться под ситуацию, кто более грамотный с точки зрения стратегического мышления и продумал на 3-4 года вперед свою деятельность, и останутся на рынке, невзирая на размер самой компании.
Сложнее будь тем, у кого там пирамидальный принцип компании. Такие фирмы, привлекая денежные средства дольщиков, сразу вкладывают их в следующий проект, и нередко именно такие фирмы прогорают. Эти примеры и послужили толчком к созданию данного закона.
Взаимодействие с банками
На данный момент в рамках нового закона, прописано определенное количество аккредитованных банков, которые могут выдавать кредиты застройщикам. Банки и раньше кредитовали строительные фирмы, но не тогда, на сегодня они не могут предложить застройщикам выгодные предложения.
|
Самое существенное изменение ФЗ 214 - банковское сопровождение строительства жилья. |
Если так пойдет и дальше, предложения первичного жилья сильно сократится, поэтому предполагается, что будет найден компромисс. Хотя понимание того, как будет происходить взаимодействие застройщиков и банком, придет не раньше чем через год после реформы.
Обход закона
Уже сейчас застройщики пытаются обходить данный закон, но работающих схем специалисты не отмечают. В настоящее время ФЗ-214 очень жестко регламентирует строительную отрасль: все пункты очень понятно и прозрачно прописаны, осуществляется большое количество проверок и контроля. Застройщикам не оставляют шансов найти хоть какую-то лазейку. Поэтому у граждан почти не останется возможности, вложившись в покупку квартиры потерять свои денежные средства.
|
Проектное финансирование подразумевает, что сами банки будут тщательно следить за деятельностью строительных фирм. |
Строительные компании, которые уже работали в рамках проектного финансирования, считают что это довольно тяжелая и обременительная для застройщика вещь. Потому что банк контролирует абсолютно все: начиная от финансовой составляющей и заканчивая рекламными макетами и стоимостью квадратного метра. При таких условиях застройщики даже не могут проводить сезонные акции для покупателей, потому что стоимость квадратного метра должна оставаться неизменной. А это сказывается на числе продаж.
Что делать дольщикам
В обязательном порядке изучите ФЗ-214 прежде, и чем купить квартиру примите все меры осторожности, а именно:
- изучите историю застройщика
- проверьте разрешение на строительство
- изучите проектную декларацию
- посмотрите финансовую отчетность
- проверьте документы на участке
- оцените опыт компании
- узнайте, как обслуживаются уже построенные дома, и какого они качества
Прогнозы
Пока рано делать долгосрочные прогнозы, потому что строительный цикл составляет 2-3 года, и те проекты, которые сейчас начаты, будут закончены в 2020-2021 году. В этот период будет понятно, каким образом дальше, будет существовать отрасль, и как это будет выглядеть. Вполне возможно, что-то еще поменяется в законодательстве, потому что первые два года закон будет проходить обкатку на практике. И, возможно, какие-то моменты будут смягчены как в сторону застройщиков, так и в сторону банков.
Твитнуть
Поделиться
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть
Также будет интересно
Застройщики начали снижать цены: причины и последствия
21 ноября 2024 года
Как определить, что застройщик надёжный: ключевые критерии выбора
21 ноября 2024 года
Преимущества и недостатки модульных домов
15 ноября 2024 года
Специалисты из Роскадастра проверят границы земельных участков в ЕГРН: что это значит для владельцев участков?
15 ноября 2024 года
Как выбрать земельный участок?
8 ноября 2024 года
Выбор подрядчика для строительства загородного дома
7 ноября 2024 года
или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31 |
+7 (342) 204-38-31
