Доверенность на покупку квартиры. Как учесть все возможные ошибки при составлении.

24 ноября 2018 года

Бывают ситуации, когда найден идеальный вариант для покупки квартиры, но нет времени или возможности лично присутствовать на сделке. В таком случае на помощь приходит доверенность, оформленная на родственника, знакомого или друга, в общем на любого человека, которому вы сможете доверить такое ответственное дело, как покупка недвижимости.

Казалось бы что может быть проще составления доверенности, для этого всего-навсего нужно прийти к нотариусу, сказать о том, что вы покупаете квартиру, а нотариус уже сам все правильно пропишет и угадает нужные полномочия для доверенного лица. Но на деле каждая сделка уникальна, и к составлению доверенности нужно подходить с особой тщательностью. Ведь любое пропущенное полномочие приведет к при остановке регистрации, что сильно осложнит покупку квартиры и потребует больших сил для исправления ошибок. 
 

Самое главное в доверенности прописать все полномочия, которые позволят доверенному лицу провести юридически значимые действия по покупке квартиры.

Общие положения доверенности

Первое с чего стоит начать, - разобрать содержание документа, чтобы правильно изложить задачу представителю, а нотариусу не упустить ни одного из полномочий. Важно понимать, что доверенное лицо действует только в пределах полномочий прописанных в доверенности и, естественно, в рамках ее срока действия. Также стоит помнить, что доверенность может быть отозвано доверителем в любой момент. 

Сначала нужно сказать нотариусу о том, какое жилье приобретается. Имеется ввиду вторичное или первичное жилье. При этом под вторичным жильем мы понимаем любое жилье, права на которое зарегистрированы в регистрационной палате. При чем это необязательно должна быть старая квартира, как очень часто понимают. Это может быть абсолютно новая квартира в новом доме, но на эту квартиру уже получено право собственности, она уже зарегистрирована. А под первичным жильём понимается строящийся объект. Возможно даже дом уже и построен, но пока не сдан в эксплуатацию, и право собственности на него еще не оформлено. 

В случае если приобретается вторичное жилье, в доверенности должны быть прописаны полномочия на подписание: 

• договора купли-продажи 
• предварительного договора и соглашения о задатке 
• акта приема-передачи 
• дополнительных соглашений к договору 
• договора с управляющей компанией 
• А так же должно быть прописано право на получение ключей и другие полномочия, не касающиеся непосредственно регистрации прав

Если приобретается первичное жильё, значит должны быть прописаны полномочия на подписание: 

• договора долевого участия (в том случае если вы покупаете квартиру непосредственно от застройщика) 
• договора переуступки прав и обязанностей по договору долевого участия(если вы покупаете квартиру от дольщика) 
• дополнительных соглашений 
• акта приема-передачи 

В случае, если доверенность оформлена на достаточно на длительный срок можно прописать полномочия на: 

• подписание договора с управляющей компании 
• принятие квартиры в собственность 

Полномочия на оплату

Здесь важно написать полномочия о передаче задатка или аванса, также еще очень важно дать полномочия на саму оплату покупки. Потому что, если доверенное лицо не будет иметь этого полномочия по доверенности, но оплатит покупку, то налоговая инспекция не примет документы об оплате для получения налогового вычета, и доверитель потеряет большую денежную сумму. Поэтому обязательно нужно прописать полномочия оплаты покупки. 
 

Стоит помнить, что чем больше полномочий прописывается для доверенного лица, тем дороже будет стоить сама доверенность.

Еще одна тонкость, если забыть указать полномочия оплатить государственную пошлину за регистрацию, регистратор приостановит регистрацию. При этом нужно будет получать документы на квартиру самостоятельно, потому что доверенное лицо не сможет это выполнить. 

Также обязательно стоит указать полномочия о снятии обременения, в том случае, если в договоре будет прописана рассрочка платежей за квартиру, отсрочка ли другие обстоятельства, например, ипотека. 
 
Полномочия представлять интерес в различных организациях 

При покупке квартиры, конечно, самым важным является Росреестр, но также можно прописать и представительства в других органах, в том числе органах исполнительной власти. 

Для Росреестра, важно, чтобы доверенное лицо могло от имени доверителя:

Подавать различные заявления. Потому что любое регистрационное действие осуществляется только на основании заявления. Сюда входят и заявление о регистрации права, и заявление о внесении в реестр, и об изменении регистрационных данных, и при остановке регистрации, и заявление об отзыве документов и прочее. 

Получать уведомления. Уведомления, то есть письма из Росреестра об отказе в регистрации, о приостановке регистрации, о других обстоятельствах. 

Право на получение зарегистрированных документов, в том числе и на получение свидетельства о государственной регистрации. 

Право исправлять технические ошибки, которые иногда случаются, ведь человеческий фактор никто не отменял. Поэтому если такое право, не прописано, к сожалению, будет невозможно справиться с такой ситуацией. 

Право на подачу дополнительных документов тоже важно указать, потому что необходимость в этом иногда возникает. И если эти документы не донести, будет приостановлена регистрация права собственности на срок до двух месяцев. 

Полномочия на подачу запросов, претензий к регистрационной службе. К примеру регистрационная служба потеряет документ закладной из банка с отметкой об окончании действия кредитного договора, решить этот вопрос можно только написав претензию. 

Срок действия доверенности

Лучше взять срок действия доверенности с запасом, и тем более если в доверенности указано много различных полномочий. Оптимальный срок для доверенности на покупку недвижимости составляет 3 года. Особенно актуально это для покупки квартиры на первичном рынке. Потому что, если в доверенности будет прописано право на регистрацию собственности, то доверенное лицо сможет получить свидетельство и через полтора и через два с половиной года, после оформления покупки. 
Важно, чтобы в доверенности было прописано право запрета разрешения на передоверие. 

Проверка данных

Когда нотариус выдаст документ для проверки, как правило, напечатанный просто на обычной бумаге, важно проверить все паспортные данные доверителя и доверенного лица, адрес квартиры, если вы его указали по вторичному жилью (хотя в доверенности можно прописать любое жилье и указать просто город или поселок) и, при покупке первичной недвижимости, адрес строящегося объекта. Он должен быть прописан точно так же как в договоре долевого участия.
 

При соблюдении всех рекомендаций, риск задержки или отмены сделки по причине неправильно оформленной доверенности стремится к нулю.