Выбираем жилье в Ипотеку. С чувством...с толком...с расстановкой.

2 июня 2018 года

Если вы решились купить квартиру в ипотеку, то для начала давайте разберемся в чем отличие покупки недвижимости в ипотеку от обыкновенной.

В первую очередь, хотелось бы отметить то, что брать жилье в ипотеку гораздо большая ответственность, чем любая другая покупка. Прежде всего необходимо осознавать, что ипотечная покупка жилья происходит не только между продавцом и покупателем, но и с банком. Здесь все понятно, покупатель получает недвижимость, продавец передает ее покупателю, а банк предоставляет на все это денежные средства под залог приобретаемой недвижимости. В связи с таким обязательством банку первоначально необходимо осуществить оценку недвижимости, благодаря которой в случае неисполнения условий, установленных между банком и собственником квартиры, банк сможет вернуть свои средства за счет залога данной недвижимости. Такие гарантии позволяют клиенту и банку действовать строго условиях договора и закона.

Почему же так нужна именно оценка недвижимости? Почему банк не может довериться словам продавца? Дело в том, что продавец устанавливает цену исходя не из объективных показателей недвижимости, а для извлечения собственной выгоды. К примеру, две квартиры одинаковые по состоянию, метражу и планировке в одном доме может различаться в цене из-за того, что ее продают два разных человека. Проведя аналогию с магазином, где одинаковые продукты стоят одинаково, а также мы можем полностью изучить состав, сроки годности и производства, в случае с покупкой недвижимости в ипотеку эти показатели нельзя так просто выявить. Поэтому банком и проводится оценка недвижимости, которая покажет объективную стоимость квартиры и отчет, предоставленный незаинтересованной стороной.

Также исходя из данной оценки стоимости покупатель может изменить свое решение по поводу покупки квартиры. Например, оценка показала стоимость квартиры студии 1 250 000 рублей, а продавец просит за нее 1 500 000 рублей. Естественно, после такой информации покупатель еще 10 раз обдумает, стоит ли покупать эту недвижимость.

Мы же предлагаем вам ознакомиться с теми факторами, по которым выполняется оценка стоимости недвижимости.

Общее состояние жилья

В первую очередь, важно понимать, что вторичное жилье не дорожает именно по этому принципу. С каждым годом или кварталом стоимость жилья в старых домах снижается. Причиной этому становится состояние самого дома. В учет идет все: состояние перекрытий, трещины на стенах, в полу и на потолке, неприятные запахи, состояние подъезда и лестничной площадки, год постройки дома, состояние труб и многие другие аспекты. В среднем, при оценке состояния жилья в большинстве случаев его стоимость снижается на 5-10% от рыночной.

Также важно понимать, что существуют и другие факторы, которые можно отнести к данному пункту. Например, шумные соседи.

Объективные характеристики квартиры

Здесь мы разделим объективные характеристики на несколько подпунктов поскольку их много и каждый требует должного внимания.

Площадь квартиры

Пожалуй, самый важный показатель стоимости жилья — это количество квадратных метров. Здесь не существует разности мнений, все «квадраты» подсчитаны еще на стадии проектировки квартиры. На рынке недвижимости сложилась такая ситуация, вполне обосновано, что расчет стоимости квартиры идет именно из стоимости квадратного метра и их количества. В свою очередь, стоимость квадратного метра в конкретной недвижимости складывается из других факторов. Например, месторасположение квартиры, количество комнат, старое или новое жилье, количество комнат и т.д. Узнать среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе можно в интернете, но не нужно рассчитывать стоимость из нее – это лишь усредненный показатель, который сочетается из многих факторов.

Тип жилого дома

В каждом городе нашей страны до сих пор сохранились и Сталинки, и Хрущевки. Даже тот факт, что они могут находиться в отличном состоянии и в центральном районе города не позволяет им превысить стоимость жилья в обычной новостройке. «Почему?» —спросите вы. Здесь все просто, такие дома в первую очередь попадут по снос в случае реструктуризации района. Опять же, немаловажную роль играет и возраст домов.

На настоящий момент на рынке недвижимости наибольшая стоимость квартир в домах из кирпича. Она значительно превышает даже аналоги по площади, состоянию, количеству комнат в панельных или монолитных домах.  

Планировка жилья

Планировка также является основополагающей частью общей стоимости жилья. Наибольшей стоимостью обладает жилье с изолированными комнатами, просторной кухней, балконом или лоджией, наличием раздельного санузла, кладовой комнаты и второго этажа. Естественно, квартиры одинакового метража, но разной планировки будут стоить по-разному.  

Количество комнат

В целом, это такая же объективная характеристика, как и количество квадратных метров. Количество комнат фиксировано и не изменяется со временем. Здесь нужно понимать лишь простую зависимость. Чем меньше количество квартир, тем больше стоимость «квадрата». Например, квадратный метр в квартире-студии может стоить в среднем 57 тысяч рублей, в то же время в том же районе, средняя стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире будет составлять 56 тысяч рублей.  

Расположение квартиры в доме

Если ваша квартира расположена на первом этаже, то вы наверняка знаете, что ее стоимость в среднем на 5-10% ниже, чем аналогичные квартиры в вашем доме этажами выше. Причин такого снижения цены предостаточно: близость улицы, необходимость установки решеток на окна, слышно шум в подъезде и т.д. Даже если для вас первый этаж – это преимущество, то на рынке недвижимости – это гарантированное снижение стоимости квартиры.

Также под снижение стоимости может попасть жилье на втором этаже. Это случается, когда на первом этаже находятся инфраструктурные объекты и их козырьки выходят на окна квартиры. Снижение стоимости в таком случае не слишком критично, но ощутимо – 2-3%.

Наравне с первым этажом по стоимости находится жилье на последнем этаже дома. Правда в отличие от первого этажа, здесь у вас в руках имеются возможности влиять на стоимость квартиры на последнем этаже. Например, течет крыша. Вы можете обратиться в управляющую компанию и потребовать устранить течь. Но, обычно, даже такие действия не избавят вас от снижения стоимости квартиры. В среднем, жилье на последнем этаже стоит на 10% меньше, чем на средних этажах дома.

Также немаловажную роль играет наличие пристроек к дому по типу магазинов, офисов и прочих коммерческих сооружений. В таком случае цена квартиры также может упасть на 10%.

Нельзя забывать про лоджии и балконы. Их отсутствие ударит по стоимости квартиры на 5-10%.  

Соответствие квартиры первоначальной планировке и наличие зафиксированных фактов несанкционированных перепланировок

Это один из самых спорных моментов, который не только может снизить стоимость жилья, но и будет иметь влияние на решение банка о выдаче ипотеки. Если в квартире были зафиксированы незарегистрированные перепланировки, в таком случае зарегистрировать их уже не удастся. При покупке недвижимости в ипотеку необходимо в первую очередь удостовериться в отсутствии незарегистрированных перепланировок. Если же таковые имеются, то банк вполне может изменить общую сумму ипотеки с учетом работ на возвращение первоначальной планировки квартиры. Также существует вероятность и полного отказа банка в выдаче ипотеки на такую квартиру.  

Инфраструктура и экология района

Если жилье находится в центральном районе города, то только этот факт может увеличивать стоимость квартиры в разы. Причем даже если жилье в центральном районе будет находиться в плохом состоянии, а на окраине в хорошем, то велика вероятность, что квартира в центре будет дороже.

Также на стоимость жилья повлияет и инфраструктура района. Будет учитываться наличие в шаговой доступности продуктовых магазинов, школ, детских садов, кафе, больниц, аптек, торгово-развлекательных центров и других социально-значимых и культурных мест.

Учитывается и местонахождение транспортной развязки. Если рядом с домом проходит автомагистраль, то это снизит стоимость жилья в данном доме. В то же время, если ближайшая транспортная развязка находится далеко, то это тоже снизит итоговую стоимость жилья.

Ну и наконец, последний фактор, который может оказать влияние на стоимость квартиры – экология района. Поскольку данный фактор начал учитываться лишь недавно, то нельзя сказать наверняка, как он оказывает влияние. Например, если у вашего дома находится крупный завод, то это тоже может снизить стоимость жилья. Но если квартира находится в центре города, где постоянное обилие автомобильных выхлопов, малые зеленые зоны или их полное отсутствие, то вы можете не переживать о снижении стоимости жилья.

Тут можно подвести итог, что чем больше зеленых зон вокруг, тем дороже жилье, а еще дороже жилье в центре.  

Чего ожидать после оценки недвижимости

Оценочный отчет о стоимости недвижимости будет направлен прямиком в банк, где вы сможете с ним ознакомиться. На основании именно этого отчета банк будет выносить решение о выдаче или невыдаче вам ипотеки. Нельзя забывать, что будут учитываться и ваши способности к выплате ипотеки.

Поэтому, если вы хотите взять жилье в ипотеку, то лучше позаботьтесь о том, чтобы выбрать соответствующую квартиру. В ней не должно быть незарегистрированных перепланировок, стоимость продавца не должна быть намного больше стоимости, подсчитанной оценщиками банка.

Банки не любят рисковать, а если и делают это, то на условиях больших выгод для банка.  

Вместо заключения

Итак, мы разобрались с критериями оценки стоимости недвижимости. Важно понимать, что какие-то факторы оказывают большое влияние, какие-то не очень большое. Поэтому не стоит полагать, что, ознакомившись со всеми факторами, вы сможете производить оценку недвижимости с точностью до копейки. Во-первых, вы не сможете документально подтвердить объективную стоимость недвижимости, во-вторых, существуют и другие аспекты оценки, которые недоступны непрофессионалам.

Если вы решили купить квартиру в ипотеку, то это достаточно ответственный шаг, который требует полной вовлеченности в изучение объекта покупки. Вы можете самостоятельно изучить все возможные варианты квартир, но объективную оценку их стоимости лучше доверить профессионалам.