Грамотные инвестиции в недвижимость, или как можно зарабатывать на своей квартире

15 мая 2018 года

Ни для кого не секрет, что недвижимость требует больших вложений. Для начала ее нужно приобрести, что для многих уже непосильная задача, в дальнейшем нужно ежемесячно платить за нее, также периодически производить ремонт. В общем содержать квартиру стоит денег. Однако мало кто знает, что содержание квартиры можно превратить в выгоду. В данной статье вы узнаете несколько способов монетизации своей недвижимости.

Популярные вопросы

Естественно, перед любой инвестицией опытные бизнесмены по 1000 раз все проверяют и перепроверяют, оценивают риски, взвешивают «за» и «против». Так и инвестиции в недвижимость требуют взвешенного подхода.

Для начала, давайте разберемся с теми моментами, которые больше всего волнуют потенциальных инвесторов.

Вопрос: Сколько денег нужно, чтобы начать инвестиционную деятельность?

Ответ: Для начальных инвестиций достаточно будет приобрести квартиру-студию с площадью в районе 25 метров квадратных. Конкретную сумму здесь назвать сложно поскольку в разных регионах разная цена «квадрата». Например, в Перми квартиру-студию можно найти в среднем за 1 миллион рублей.

Вопрос: Как узнать потенциальную прибыльность недвижимости?

Ответ: Оценка потенциала недвижимости достаточно обширный вопрос, ответить на который получится только при условии знания некоторых факторов. Например: насколько большой спрос на жилье в выбранном районе, насколько удаленно от центра находится район, количество комнат в квартире. В любом случае, вы всегда можете обратиться к экспертам агентства недвижимости «Ракурс». Вам подробно расскажут и покажут, где лучше начинать свою инвестиционную деятельность.

Вопрос: Какие варианты инвестиций существуют?

Ответ: Здесь можно выделить два основных способа вложений денег в жилье: сдача квартир в аренду и покупка жилья для последующей перепродажи.

Ситуация на 2018 год

Возможно большинство и не догадывается, но ближайшие пару лет будут самыми прибыльными для инвестиций в жилье. Дело в том, что подобная практика уже была в 2008 году, когда, преодолев кризис, рынок недвижимости не только вернул свои позиции, но и значительно улучшил их.

Схожая ситуация наблюдается и сейчас, эксперты уже больше года отмечают положительные тенденции рынка, что позволяет заявить о том, что рост цен будет продолжаться и далее.

Благодаря вышесказанному можно с большой уверенностью сказать, что инвестировать в жилье сейчас, значит хорошо заработать через пару-тройку лет.

Типы недвижимости

В принципе, для того чтобы начать вкладываться в недвижимость достаточно иметь N-ое количество денежных средств и небольшой запас знаний. В первую очередь, необходимо определить сегмент недвижимости, в который будет производиться вложение. В Российской Федерации таких сегментов четыре:

1. Коммерческая недвижимость. Довольно простое понятие, которое включает в себя все помещения, предназначенные для коммерческих нужд. Это и офисные помещения, и магазины, и промышленные площади.

2. Инфраструктурная недвижимость. Имеет небольшое отличие от коммерческой, по назначению. В основном – это социально значимые объекты. Например, всевозможные водонапорные башни, трансформаторные будки.

3. Жилая недвижимость. Здесь в понятно – объекты, произведенные для проживания человека. Причем сюда подходят не только жилье в многоквартирных домах, но загородные коттеджи.

4. Воздушные и морские суда, космические объекты.

Для инвестиций наиболее подходящая, конечно же, жилая недвижимость. Способствует этому всегда большой спрос, небольшая стоимость, отличная ликвидность.

Ликвидность – это способность актива быть реализованным в короткие сроки по стоимости, приближенной к рыночной.

К примеру, существует два микрорайона поблизости. В одном из них ведется масштабная застройка на 30 жилых домов. Во втором же строится всего 1 дом. Наиболее ликвидным, то есть выгодным к перепродаже или аренде, будет тот самый одинокий дом. Поскольку спрос на квартиры в нем будет гораздо выше, чем спрос на жилье в районе, где домов много.

Сдача жилья в аренду

Пожалуй, самый простой способ инвестиций в недвижимость. Предполагается, что арендодатель приобретает жилье в собственность и сдает его, при этом получая ежемесячные выплаты. Но, здесь есть некоторые неочевидные моменты, которые помогут получить большую выгоду при сдаче жилья в аренду.

• Если вы собираетесь сдавать жилье, то делайте это правильно – всегда заключайте договор аренды недвижимости. Такой договор позволит вам и вашему съемщику на правовой основе выполнять свои обязательства и случае чего выдвигать жалобы. Также важно учитывать то, что у подобного договора имеется срок действия, который устанавливается арендодателем. Рекомендуется заключать договор на срок не более года. Такой срок позволит вам актуализировать арендную плату исходя из положения рынка недвижимости.
• В договоре аренды можно и нужно прописать имущество, ответственность за которое в случае чего будет нести съемщик.
• Не повредит и периодическая проверка жилища на предмет его состояния, ситуации бывают разные. Лучше проверять хотя бы раз в два-три месяца и спать спокойно, чем через год обнаружить, что в квартире живет 10 человек.
• Также желательно со всей ответственностью отнестись к личности съемщика. Если это возможно, то лучше сдавать жилье молодым семьям.

В среднем, если судить по нынешним тенденциям рынка недвижимости, то окупаемость такого типа инвестиций наступает через 10-15 лет.

Также нельзя забывать о том, что сдавать жилье можно не только помесячно, но и посуточно. В таком средняя выручка существенно возрастет, но увеличатся и риски.

Перепродажа жилья

Необходимо осознавать, что инвестиции в недвижимость не позволяют «срубить куш» в один момент. Независимо от способа инвестиций, окупаемость наступит через годы. И если со сдачей в аренду все понятно, стабильный доход на протяжении долгого времени, то с перепродажей недвижимости все на так просто. А ведь, казалось бы, купил квартиру, перепродал, вот тебе и выгода, но нет. Здесь существует множество подводных камней, как например, 13%-ый налог. Избавиться от его выплаты можно прожив в квартире три года.

Самый важный момент в перепродажных инвестициях заключается в сегментировании. Необходимо четко определиться, в какую недвижимость пойдут вложения. Давайте разберемся по порядку.

Строящиеся дома

Покупка жилья в строящемся доме – пожалуй, самый экономически успешный способ инвестиций. Дело в том, что стоимость квартиры в готовом доме и в доме, находящемся на стадии строительства, сильно разнится. Чем меньше построен дом, тем меньше цена квартиры в нем. Отсюда следует, что покупать квартиру намного дешевле на стадии котлована, а через каких-то год-полтора она будет стоить уже гораздо больше. В среднем, цена будет отличаться на 40%.

Еще одним преимуществом покупки квартиры в строящемся доме является то, что у вас есть возможность установления некоторых договоренностей со строительной компанией. Например, можно самостоятельно выбрать то, в каком подъезде будет жилье, или на каком этаже, что существенно влияет на будущую стоимость жилья.

Жилье на первом и последнем этаже стоит дешевле аналогичного в доме. Почему? Здесь есть несколько факторов, как например то, что на первом этаже много пыли и посторонних шумов из подъезда. На последнем же бывают сквозняки, протекает потолок, долго добираться в случае поломки лифта.

Еще одной особенностью является то, что на первых этажах часто формируются офисные помещения или инфраструктурные объекты, поэтому купив заранее там площадь, можно ее гораздо дороже сдавать в аренду.

Несмотря на обилие достаточно весомых плюсов, у жилья в строящемся доме есть минусы, которые способны перечеркнуть любые плюсы. Купив квартиру на этапе застройки, вы можете ее попросту не дождаться, что периодически случается из-за разорения строительных компаний.

В целом, чтобы не прогадать, лучше выбирать жилье у качественных застройщиков, которые уже зарекомендовали себя на рынке. В таком случае вы значительно снижаете риски и просто дожидаетесь окончания постройки.

Новостройки

Жилье в новостройке самое дорогое из предложенного на рынке. В действительности же, накрутка стоимости идет лишь за то, что жилье новое и пока что чистое. Нужно понимать, что таким оно может быть достаточно долго, а может стать нелицеприятным и за год-два. В данном случае необходимо полагаться исключительно на статус района и его жильцов. Однако если учесть этот параметр, то заработать на этом можно довольно большую сумму, ведь многие люди хотят купить именно новую квартиру.

Из минусов можно выделить то, что инфраструктура вокруг новостройки может быть еще не готова: горы грязи, песка и прочего строительного мусора, все соседи одновременно начинают ремонтные работы, с утра до ночи слышны перфораторы. Также бывают случаи выявления строительного брака, исправление которых ложится на плечи собственника.

Вторичный рынок недвижимости

Большинство инвесторов выделяют рынок вторичной недвижимости, как самый оптимальный. Нет никаких рисков, все сделки о купле-продаже предельно прозрачны. Уже не существует стороны застройщика, который неожиданно может испортить все планы. Идеальные условия для инвестиционной деятельности.

Из плюсов можно выделить:

• В сравнении с жильем в новостройках, квартира на вторичном рынке будет в среднем на 10-15% дешевле.
• Нет никакого ожидания и рисков. Купив квартиру, можно сразу же приступать к ее реализации или предпродажному ремонту.
• Появляется возможность взятия ипотеки на подобное жилье. Не то чтобы в новостройке ипотеку оформить нельзя, но на вторичном рынке это сделать гораздо проще.

Существенный минус, но все таким поправимый, вытекает из названия. Жилье уже с «возрастом» - могут быть серьезные трудности с состоянием труб, проводки, стен и т.д. Как следствие – это увеличит стоимость ремонта.

Рынок иностранного жилья

Один из самых интересных рынков для инвестиций. Кому не хотелось бы прикупить себе пару квартир в Милане или Мадриде? При чем, нельзя забывать, что рынки недвижимости некоторых европейских стран развиваются гораздо эффективнее российских, что сулит инвесторам хорошую прибыль.

Но, не можете же вы прямо сейчас сорваться и купить квартиру, скажем, в Греции. Здесь нужно учитывать тот факт, что есть активно развивающиеся страны, которые и позволят максимально эффективно вложить свои средства. В 2018 году можно обратить внимание на города в Испании, Франции, Германии и Ирландии.

Несколько полезных советов

1. Любая операция купле-продажи недвижимости должна быть в обязательном порядке зарегистрирована в Росреестре. Таким образом вы сможете избежать всевозможных мошеннических уловок, которые, к слову, в наше время уже не так действенны.

2. Также нельзя забывать о том, что, как и любой другой рынок, рынок недвижимости работает по сезонам. Существуют прибыльные сезоны – с августа по октябрь и в конце зимы, а бывают и сезоны затишья, когда цены падают – с января по апрель.

3. Не обязательно начинать инвестиционный путь в своем городе. Гораздо правильнее и выгоднее будет вложиться в развивающийся город.

4. Не стоит завышать цены. Сейчас в интернете полным-полно сервисов для покупки-продажи квартир. Достаточно просто проанализировать десяток таких предложений и установить оптимальную стоимость жилья.   

В заключении                                                                                                                           

Как вы уже поняли, инвестиции в недвижимость достаточно выгодное и не сложное занятие. Будущему инвестору необходимо лишь обладать основными сведениями о нынешних тенденциях рынка в городе и находить адекватные варианты жилья.

Самое интересное здесь то, что существуют и такие варианты, когда инвестор может даже не вдаваться в подробности, а попросту обратиться к специалистам в данной сфере, например в агентство недвижимости «Ракурс».