В чем часто заблуждаются люди, оформляя недвижимость

15 августа 2019 года

Приобретая недвижимость, многие из нас надеются на собственные знания и опыт, не прибегая к помощи профессиональных риелторов. Иногда это позволяет получить финансовую выгоду и сэкономить средства семейного бюджета, однако в некоторых случаях это может привести к ряду серьезных ошибок и недоразумений. Рассмотрим наиболее типичные заблуждения, которые присущи людям, оформляющим куплю-продажу недвижимости.

Дети – не в счет

Большинство граждан нашей страны все еще полагают, что несовершеннолетние дети не имеют отдельного правового статуса и не могут самостоятельно принимать решения относительно недвижимости, собственниками которой они являются. Зачастую ребенок рассматривается именно как «дополнение» родителей, не имеющее права голоса.

Наиболее часто о правах детей забывают в следующих ситуациях:

• покупка недвижимости на средства материнского капитала;
• вступление в права наследования после смерти родителя;
• продажа жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний ребенок.

Современное российское законодательство четко регламентирует права на управление жилым имуществом несовершеннолетних граждан нашей страны. Главное правило – при продаже недвижимости, в которой зарегистрирован ребенок до 18 лет, его родители или опекуны обязаны уведомить об этом местные органы опеки и получить у них разрешение на изменение жилищных условий несовершеннолетнего. Для получения данного документа необходимо соблюдение двух требований:

• условия проживания на новом месте жительства ребенка не уступают прежним;
• ребенку будет выделена соответствующая либо большая по площади доля в новом объекте недвижимости.

Органы опеки не всегда сразу дают согласие на изменение условий проживания ребенка. Так получается, например, при покупке родителями несовершеннолетнего квартиры меньшей площади, но в более новом доме с лучшим расположением. В данном случае важно объяснить представителям органов попечительства, какие именно выгоды для ребенка принесет переезд на другое место жительства (близость к современной школе, детскому саду, центрам развития). Если же разрешительный документ получить не удается, довольно часто используется следующий прием – родители регистрируют ребенка в квартирах (домах) своих близких родственников и отводят им альтернативные доли.

Забывают о некоторых особенностях законодательства родители или опекуны и в случае продажи недвижимости, единоличным собственником которой является несовершеннолетний. Условие осуществления подобной сделки аналогично варианту продажи жилья, одним из владельцев которого является ребенок, – это получение разрешение органов опеки и попечительства. Однако многие не знают о том факте, что после продажи такого жилья, денежные средства будут «заморожены» на особом банковском счете, который может быть раскрыт только ребенком после того, как он достигнет восемнадцатилетнего возраста. Таким образом, у родителей (опекунов) несовершеннолетнего есть два варианта – либо купить ему жилье большей площади по требованию органов опеки, либо оставить деньги «замороженными» на счету банка. Эти требования делают невозможными получение личной выгоды при продаже жилья, принадлежащего ребенку.

Отдельного внимания заслуживает и вопрос приватизации недвижимости, в которой зарегистрированы дети. Нотариусы однозначно рекомендуют всегда выделять определенную долю несовершеннолетним детям после осуществления приватизации жилого имущества. Однако далеко не все прислушиваются к советам профессионалов. Не желая тратить время на получение разрешений от органов опеки, многие родители просто выписывают своих чад к родственникам или знакомым. В случае продажи такого жилья им не нужно будет посещать дополнительные инстанции, но стоимость недвижимости придется существенно снизить. А сделать это необходимо вот почему – опытные риелторы никогда не посоветуют клиентам приобрести такое жилье, ведь всегда существует риск того, что выписанные дети начнут оспаривать сделку купли-продажи и требовать у покупателя возмещения стоимости их доли, невыделенной вовремя родителями.

Аналогична ситуация и при использовании на приобретение новой недвижимости средств материнского капитала. В данном случае родители обязаны выделить несовершеннолетним детям соответствующие доли в общей площади квартиры (дома). Если же на момент покупки жилье оформляется только на одного человека, то он обязан предоставить письменное обязательство о том, что в данном помещении будут выделены доли несовершеннолетним детям после наступления конкретных условий, например, после выплаты кредитного займа, взятого для покупки недвижимости. Иногда родители стараются проигнорировать это правило, забывая о том, что средства материнского капитала принадлежат именно детям, а не им самим.

В случае смерти одного из родителей, российское законодательство также предусматривает обязательное выделение долей в жилом имуществе детям, не достигшим восемнадцати лет.

Несоблюдение вышеизложенных норм современного законодательства может повлечь серьезные проблемы и убытки как для самих родителей либо опекунов несовершеннолетних, так и для тех, кто решил приобрести у них недвижимость.

По собственному желанию

Оспаривание и раздел наследства – явления очень частые. Однако еще чаще потенциальные наследники обращаются в нотариальные органы еще при живых родственниках с целью «помочь» им составить завещание. Зачастую такие клиенты сразу же заявляют, что их бабушки (дедушки, тети, дяди) хотят завещать им все свое недвижимое имущество. А после просьбы привести к нотариусу лично тех самых бабушек и дедушек, которые по собственному желанию хотят составить завещание, клиенты обычно смущаются и недоумевают: «Зачем?». А при последующем личном общении с пожилыми родственниками иногда выясняется, что они абсолютно не понимают, с какой целью и куда они приехали. О добровольности принятия решения в такой ситуации, конечно, не может быть и речи. А ведь, несмотря на то, что ярые наследники считают подобные действия вполне оправданными и правомерными, нотариус имеет полное право обращаться в подобных случаях напрямую в правоохранительные органы.

На самом деле, определить реальные цели и желания завещателя, выяснить по собственной воле ли он принимает решение о составлении завещания – это первоочередные задачи нотариуса. Поэтому настаивать на личном общении с человеком, от имени которого будет составлен данный документ – законное право и даже обязанность любого профессионального юриста-нотариуса.

Помимо желаний завещателя, нотариус также обязан удостовериться в его дееспособности. Ведь основным аргументом недовольных наследников, пытающихся впоследствии оспорить завещание, является именно то, что завещатель мог оформить документ в неадекватном состоянии и не отдавал себе отчет о выполняемых действиях в силу различных обстоятельств (возраста, плохого самочувствия). Чтобы исключить возможность появления подобных недоразумений, не помешает представить нотариусу медицинскую справку о состоянии здоровья завещателя. Помимо этого, техническое оснащение современных нотариальных контор позволяет зафиксировать процедуру составления завещания на видео, которое сможет подтвердить ясность ума завещателя и отсутствие давления на него со стороны третьих лиц.

Клиентам стоит помнить, что оригинал завещания должен храниться непосредственно у нотариуса. Информация о данном документе сразу же попадает в электронный реестр, данные которого доступны всем нотариальным органам страны. Это позволяет уточнить сам факт наличия завещательного документа, а также сведения о нотариусе, который занимался его оформлением. Сделать это можно в любой нотариальной конторе.

Не стоит забывать, что неправомерные действия наследников по отношению к завещателю (оказание на него давления, шантаж, запугивание, умышленное причинение вреда) являются основаниями для полного отстранения их от наследования.

«Бумажная волокита»

Оформляя сделки с недвижимостью у нотариусов, многие клиенты бывают возмущены большим количеством документов, которые требует предоставить юрист. Однако называть это «бумажной волокитой» совсем не стоит. Нотариальные органы располагают четко установленным перечнем документов, которые необходимы для осуществления сделок с жилым имуществом, и от личных предпочтений юристов данный список абсолютно не зависит.

Вот какой пример из собственного опыта привел юрист одной из известных нотариальных контор Перми:
«Пару лет назад ко мне обратился мужчина, решивший продать небольшую дачу. Выяснилось, что он состоит в браке, а дачный участок был приобретен мужчиной уже после заключения союза. Соответственно, одним из документов, которые я потребовал от клиента для законной фиксации сделки купли-продажи недвижимости, стало письменное согласие супруги на продажу дома. Данная просьба вызвала у мужчины целую волну негодования – он настойчиво утверждал, что дача была приобретена исключительно на его средства, а законная жена к покупке не имела никакого отношения», – рассказал он.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно помнить, что в соответствии с актуальным российским законодательством все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов и принадлежит им в равных долях не зависимо от того, на чьи денежные средства оно было приобретено. Уйти от этого правила поможет заключение брачного договора, в котором будут четко прописаны имущественные отношения между супругами. В случае развода брачный договор поможет сохранить объект недвижимости в единоличной собственности одного из супругов. Оформить такой документ можно не только перед заключением брачного союза, но и непосредственно в период брака.

Вопросы к доверию

Множество вопросов у клиентов нотариальных контор вызывает процесс оформления доверенностей и их правовой смысл.

«Мой друг несколько лет назад оформил на меня доверенность на владение дачным участком. Я занимался развитием участка – продумал ландшафтный дизайн, построил на нем небольшой домик. В прошлом году заплатил ему определенный взнос, после чего, как мне казалось, вопрос с правами на участок мы закрыли. Факт передачи денежных средств, естественно, мы официально не зафиксировали. О том, что доверенность была выдана не бессрочно, я узнал уже после смерти моего друга. Документ потерял силу, и я лишился благоустроенного садового участка»,– поделился историей житель Перми Ярослав.

Для минимизации количества подобных ситуаций, рассмотрим основные юридические аспекты составления доверенностей:

• весь спектр передаваемых полномочий необходимо излагать в документе полно и однозначно, в соответствии с законодательством страны;
• доверенность не может быть выдана на право составления завещания и другие личностные действия;
• доверенность можно отменить до окончания срока ее действия, если доверительное лицо в полной мере выполнило возложенные на него полномочия (делать это необходимо в нотариальной конторе);
• доверительный документ не может быть выдан бессрочно;
• если в документе не указан точный срок действия документа, то таким периодом, по умолчанию, считается 1 год;
• в процессе оформления сделок по купле-продажи недвижимого имущества не стоит оформлять доверенности на длительный период – одного года будет более, чем достаточно;
• доверительные документы в отношении операций с недвижимостью должны быть в обязательном порядке заверены нотариусом;
• при заключении доверенности на распоряжение недвижимым имуществом, владелец, по факту, лишает себя возможности контролировать процесс перехода прав собственности на жилье.

Юрист не виновен

Одно из главных заблуждений, которое встречается при оформлении сделок с недвижимостью, – нотариус отвечает за все и виноват во всем. Да, нотариальная контора имеет определенные обязательства – именно она несет ответственность за юридически грамотное оформление сделок. Однако нотариус не может предотвратить возможность нарушения условий сделки ее участниками. В таких случаях перекладывать вину на нотариальные органы абсолютно неуместно, ведь контроль за выполнением условий договора сторонами сделки не входит в их компетенцию.

Таким образом, даже обращение к грамотному и опытному юристу-нотариусу не может на 100% обезопасить сделки с недвижимостью от срывов и мошенничества. Однако изучение основных типичных заблуждений и ошибок граждан при оформлении недвижимости позволит сделать правильные выводы и свести к минимуму риски возникновения схожих проблем.