Что невозможно проверить перед покупкой квартиры

4 июня 2019 года

Покупка недвижимости на вторичном рынке зачастую сопряжена с определенными рисками для покупателей. Опытные юристы советуют клиентам тщательно проверять все тонкости составления договора купли-продажи, рекомендуют использовать современные способы передачи денежных средств, безопасные как для продавца, так и для покупателя. Однако, к сожалению, проверить перед покупкой квартиры можно далеко не все. Порой учесть все возможные «опасности» не могут и сами риелторы. Давайте рассмотрим, какие же «подводные камни» разглядеть перед покупкой квартиры будет непросто.

Личность продавца

Первое, что необходимо сделать перед покупкой квартиры – проверить личность продавца. Не стесняйтесь попросить у него паспорт – убедитесь в том, что именно этот человек является владельцем недвижимости, внимательно сравните его паспортные данные с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах на квартиру. Однако и после этого Вы не сможете быть уверенным на 100% в личности продавца – мошенники часто используют поддельные документы, которые ничем не отличаются от оригиналов. Поэтому «разглядеть» обман неспециалисту будет очень непросто.

Обязательно пообщайтесь с соседями продавца – обычно они многое могут рассказать о человеке, который действительно когда-нибудь проживал в данной квартире. Если же соседи мало осведомлены о личности продавца либо вообще никогда не видели его проживающим в квартире – будьте предельно бдительны.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание – дееспособность продавца. Любая сделка купли-продажи может быть расторгнута по решению суда, если на момент осуществления сделки продавец будет признан недееспособным. Поэтому, заметив в его поведении признаки неадекватности, – обязательно попросите его предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

«Однажды ко мне обратился мужчина средних лет, который приобрел неплохую квартиру в центре Перми, и попал в очень неприятную ситуацию. После подписания договора купли-продажи и передачи денег мужчина был готов сразу заселиться в приобретенную квартиру, но сделать это ему не позволила собственница, которая и не подозревала, что ее недвижимость продана. Оказывается, что несколько лет назад у нее украли паспорт и документы на квартиру. Она подала иск в суд и выиграла судебное разбирательство. К сожалению, я ничем не мог помочь моему клиенту – он стал жертвой мошенников и лишился немалой суммы денежных средств», - рассказал нам опытный юрист одного из ведущих агентств недвижимости Перми.

Особого внимания заслуживают также сделки, осуществляемые по доверительным документам. В таких случаях важно проверять, чтобы доверенности были заверены нотариально. Идеальный вариант – добиться личной встречи с непосредственным владельцем жилого имущества, проверить его документы и дееспособность, ведь доверенность может быть отозвана в любой момент и не только тем, кто ее оформлял.

Кредитные обязательства продавца

Покупатель должен попытаться выяснить, не находится ли продавец в предбанкротном состоянии. Для этого необходимо проверить, нет ли у продавца:

• большой задолженности по коммунальным платежам;
• неоплаченных долгов;
• открытых судебных разбирательств.

Определенную информацию можно узнать у соседей либо у председателя управляющей компании. Однако гарантировать, что продавца не признают банкротом в ближайшее время, не может никто. А согласно Закону о несостоятельности, если на момент продажи недвижимости у продавца есть признаки банкротства, то сделка может быть оспорена финансовым управляющим в течение 3-х лет со дня ее заключения.

Наличие супруги (супруга)

Если собственник квартиры состоит в законном браке, разрешение на продажу недвижимости от его супруги – обязательный документ для осуществления сделки купли-продажи. Покупать квартиру без разрешения супруга ни в коем случае нельзя – впоследствии он может подать в суд с заявлением о том, что недвижимость была продана без его ведома и его интересы были ущемлены. Зачастую такие разбирательства заканчиваются именно в пользу обделенного супруга – покупателю приходится возвращать квартиру прежним владельцам. Помните, что даже граждане, оформившие развод, имеют право на распоряжение совместно нажитым имуществом в течение 3-х лет после развода.

Проверить наличие супруга, казалось бы, несложно – заглянуть в паспорт продавца и проверить страничку о регистрации брака. Однако не все так просто – штамп в паспорте может и не стоять. Особенно это актуально для людей, которые были женаты (замужем), но впоследствии оформили развод и сменили паспорт. Найти данные о бывших супругах в таком случае будет очень непросто, а ведь таковые тоже имеют право на оспаривание сделок с имуществом, нажитом в совместном браке.

Вот какой пример привел нам один из пермских юристов:«В прошлом году мне пришлось поучаствовать в одном не очень приятном судебном разбирательстве. Молодая семья приобрела квартиру у холостого мужчины (по крайней мере, он таковым представился). Молодые люди особенно к документам не присматривались, но паспорт проверили – штампа о браке в нем не было. Они спокойно заселились в квартиру, но через несколько месяцев им пришло уведомление о начале судебного разбирательства. Оказалось, что у мужчины все-таки была жена, а квартира была приобретена именно в совместном браке. Мужчина после развода потерял паспорт, а в новый документ штампы не перенесли. Бывшая жена решила, что ущемлена в правах, и выиграла судебное дело на вполне законных основаниях. Семейной паре вернули деньги согласно договору купли-продажи, однако она лишилась купленной квартиры».

Наличие наследников

Одна из вещей, которую действительно не под силу проверить даже опытным риелторам, – наличие всех возможных наследников на квартиру. Поэтому грамотные юристы советуют всегда с настороженностью относиться к покупкам недвижимости, полученной по наследству либо по завещанию. Возможность того, что через несколько лет объявится никому не известный дальний родственник прежнего владельца и подаст соответствующий иск в суд, остается всегда.

Особенно насторожиться нужно в случае, если квартира была получена в наследство либо в соответствии с договором дарения от человека, который не является родственником, – такие схемы часто используют мошенники.

Учтите, что чем больше времени пройдет от даты наследования недвижимости, тем лучше. Если с момента вступления в наследство не прошло 3 года – приобретать такую квартиру очень рискованно.

«Несколько лет назад мы с мужем приобрели квартиру в Мотовилихинском районе Перми. Казалось бы, сделка прошла успешно. Да и квартира нас полностью устроила, правда пришлось сделать хороший ремонт. Через год нашего проживания в новой квартире, нас вызвали на судебное разбирательство – объявился наследник одного из предыдущих хозяев квартиры. О наследнике не знал даже сам продавец, с которым мы заключали сделку купли-продажи. Молодой парень требует отменить сделку, ведь она прошла без его ведома – на сегодняшний день судебное разбирательство продолжается»,– поделилась историей жительница Перми Ирина.

Законность приобретения недвижимости предыдущими владельцами

Грамотные юристы советуют клиентам приобретать недвижимость, последние сделки по продаже которой совершались более 3-х лет назад. В таком случае ошибки предыдущих продавцов будет сложнее оспорить. На самом деле, в некоторых случаях закон не предусматривает срока исковой давности, и сделки по купле-продаже квартир могут быть аннулированы и спустя длительный срок. При этом квартира может сменить уже нескольких собственников, а проблемы окажутся именно у последнего покупателя.

Для минимизации рисков, связанных с незаконным приобретением недвижимости текущим продавцом необходимо:

1. Выяснить, как давно была куплена квартира. Если окажется, что недвижимость в течение последних лет несколько раз переходила из «рук в руки», – велика вероятность того, что Вы имеете дело с аферистами, которые пытаются скрыть следы незаконной передачи прав на жилое имущество. Насторожить должна поспешная продажа квартиры, недавно полученной продавцом в наследство либо в дарение от человека, который не является ему родственником.
2. Убедитесь, что нынешний продавец недвижимости не имеет задолженностей перед предыдущим. Иногда при покупке жилья новый владелец обязуется выплатить оставшуюся часть назначенной суммы через определенный промежуток времени. Если данное условие не будет выполнено, прежний договор купли-продажи может быть расторгнут, а вместе с ним будет аннулирована и текущая сделка.
3. Постарайтесь связаться с предыдущими владельцами квартиры, узнайте у них о нюансах проведенных сделок, уточните, все ли обязательства были выполнены покупателями.

Таким образом, за текущей продажей может стоять целая «цепочка» сделок с недвижимостью, в которой участвовало несколько продавцов и несколько покупателей. По сути, точно определить, насколько законно были заключены предыдущие договоры купли-продажи попросту невозможно. Поэтому главное правило – чем меньше собственников имела квартира, тем меньше рисков будет связано с ее покупкой.

На данную тему можно привести целый перечень историй из личного опыта жителей Перми. Одну из таких рассказал нам Юрий:
«Пять лет назад я приобрел небольшую однокомнатную квартиру на окраине Перми. Продавец не вызывал у меня опасений – я тщательно проверил его личность, документы на квартиру. Мужчина был единоличным собственником квартиры, холостой. Я сразу подумал, что удастся избежать рисков, связанных с возможными претензиями со стороны супруги. Однако «изюминка» оказалась в другом. Буквально через полгода после того, как я заехал в новую квартиру, мне пришла повестка в суд. В ходе разбирательства оказалось, что человек, который продал мне квартиру, не выплатил всю сумму предыдущему собственнику, то есть не выполнил обязательства, указанные в договоре купли-продажи. В результате этого их сделка была аннулирована, впрочем, как и текущая со мной. В результате мне вернули денежные средства, но я лишился единственного на тот момент жилья».

Наличие договора аренды приобретаемого имущества

Статья 617 Гражданского Кодекса гласит о том, что при изменении собственника жилого имущества, договор аренды не теряет своей силы. Узнать о наличии такового в случае, если он не зарегистрирован в реестре, – невозможно. А продавец и вовсе не заинтересован в том, чтобы уведомлять Вас о наличии действующего договора аренды. В результате получается следующая ситуация – Вы приобрели недвижимость, однако поселиться в ней не можете, ведь до окончания срока аренды в ней имеют полное право проживать арендаторы.

Наличие жильцов, которых нельзя выписать

Узнать о количестве прописанных в приобретаемой квартире граждан не сложно – достаточно запросить справку о зарегистрированных в ней жильцах. Очень важно, чтобы на момент покупки в квартире был прописан только ее непосредственный продавец. В противном случае – возможно Вам придется делить жилплощадь с гражданами, которых выписать не получится. К таковым можно отнести:

• собственников, отказавшихся от участия в приватизации недвижимости, и сохранивших за собой право пользования ею даже после продажи;
• несовершеннолетних детей, которым не были выделены положенные доли в квартире.

Узнать о том, была ли приобретена недвижимость с использованием материнского капитала, выделялись ли доли несовершеннолетним детям бывает довольно непросто. А ведь в случае нарушения прав несовершеннолетних, они могут на законных основаниях оспорить и аннулировать договор купли-продажи недвижимости.

Проблемы могут возникнуть и с гражданами, которые были временно сняты с регистрации (например, военнослужащие или лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы), но имеют полное право возобновить ее и подать исковое заявление в суд о нарушении своих прав. А, как правило, узнать о наличии таковых, их точные данные практически невозможно.

Таким образом, некоторые нюансы приобретаемой недвижимости могут не заметить и не учесть даже опытные риелторы. В случае возникновения сомнений лучше обращаться к грамотному юристу – всех рисков он, конечно, не предугадает, но сможет дать Вам подробную инструкцию о том, что проверить можно и нужно.