Что такое квартиры от подрядчика? Плюсы и минусы для жителей Перми

20 мая 2019 года

Покупка квартиры – очень важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Оформление сделок по приобретению недвижимости вызывает множество вопросов и зачастую требует сопровождения грамотного юриста. В последнее время все большую популярность приобретает покупка жилья в новостройках, ведь их здания отличаются яркой архитектурой, квартиры – современной отделкой, а дворы – прекрасным благоустройством. Немногие знают, что приобрести такую недвижимость можно не только напрямую от компании-застройщика, но еще и от подрядных организаций. Однако в этом вопросе стоит учесть и ряд нюансов, связанных с большим количеством рисков при осуществлении договора с подрядчиком. Стоит ли бояться сделок с подрядчиками, преимущества и недостатки такой покупки рассмотрим далее в статье.

Что такое «квартира от подрядчика»?

Для начала нужно определить, что означает термин «подрядная организация» и кто к таковым относится. Застройщик объекта – это компания, которая получила в собственность земельный участок и получила разрешение на строительство здания на нем. Для осуществления различного рода строительных работ девелопером будут привлечены различные организации, которые и станут подрядчиками.

К таким работам можно отнести:

• поставку стройматериалов (щебня, песка, кирпича и так далее);
• подвод инженерных коммуникаций (водоснабжение, газификация участка, электрификация и энергообеспечение дома);
• монтаж несущих конструкций;
• отделка помещений (остекление, установка дверей и другие работы);
• аренда строительной техники (например, подъемных кранов).

Таким образом, подрядчик – это фирма, выполняющая определенные виды строительных работ на заданном участке по договору с застройщиком. Между компаниями заключается соответствующий договор подряда, в котором обозначаются: количество и качество выполняемых работ, их стоимость и сроки, а также выбранный способ расчета. Зачастую девелопер оплачивает услуги подрядных организаций не деньгами, а квадратными метрами (квартирами). Однако главной целью подрядчиков является получение денежного дохода, поэтому они стремятся реализовать полученные апартаменты в кратчайшие сроки по максимально выгодным для покупателя ценам, ведь компании необходимо выплачивать заработные платы рабочим, уплачивать налоги за осуществление деятельности, а также приобретать строительные материалы.

Преимущества покупки квартир от подрядчиков

Такие квартиры привлекают покупателей, в первую очередь, более низкими ценами, чем при покупке от застройщика либо агентств недвижимости. Скидка подрядной организации может составлять от 5% до 20% общей стоимости жилого имущества. Средняя выгода при приобретении квартир от подрядчиков составляет около 200-300 тысяч рублей (от 2000 до 5000 рублей с квадратного метра жилья). Такое снижение цены возможно благодаря тому, что:

• подрядчики получают квартиры от застройщика по более низкой стоимости, чем обычные покупатели;
• строительная организация стремится продать недвижимость максимально быстро, чтобы покрыть понесенные затраты;
• подрядчик получает от девелопера, как правило, самые дешевые апартаменты. Например, в случае возведения трехсекционногодевятиэтажного дома, застройщик вряд ли отдаст «ходовые» квартиры на четвертом и пятом этажах среднего подъезда. Подрядная компания получит недвижимость на верхних этажах в крайних подъездах.

«Недавно я приобрел однокомнатную квартиру у подрядной организации в спортивном микрорайоне «Ива» по улицеУинской, 68. Перед покупкой тщательно проанализировал надежность и состояние фирмы-застройщика «Девелопмент-Юг». Компания развитая и перспективная, обязательства выполняет в срок. Поэтому решился на рискованную сделку – заключил договор цессии с подрядчиком. Обязательно проверяйте финансовую документацию между застройщиком и подрядчиком! Не один человек уже так лишился денег и жилья. Я обращался за помощью к знакомому юристу, он помог мне все уточнить и оформить, поэтому надеюсь, что неприятностей не возникнет. Выгода по сравнению с покупкой от застройщика составила 140 тысяч рублей. Овчинка стоила выделки! На сэкономленные деньги куплю кухню и бытовую технику» –рассказал о своем опыте покупки квартиры у подрядчика пермяк Антон.
 

Вторым немаловажным преимуществом заключения такой сделки является возможность максимально быстро заселиться в квартиру и снизить риски, связанные с тем, что дом будет возводиться слишком долго. Это связано с тем, что договор передачи прав требования жилого имущества заключается обычно на конечных этапах строительства объектов.

Как найти квартиру от подрядчика? Крупные фирмы имеют собственные отделы продаж, а средние и мелкие предприятия реализуют апартаменты через агентства недвижимости либо через Интернет-сайты. Для того, чтобы подобрать выгодные предложения, необходимо определиться с выбором жилого комплекса, узнать застройщика и его партнеров, проверить их надежность, после чего можно обратиться в подрядную организацию с целью заключения договора. В Перми приобрести квартиру от подрядчика можно во многих жилых комплексах и новостройках, например:

• Спортивный микрорайон «Ива»;
• ЖК «Первоцветы»;
• ЖК «Боровики»;
• ЖК «Белые Росы»;
• ЖК «Весна»;
• ЖК «Медовый»;
• ЖК «Лазурный»;
• ЖК «Июль»;
• ЖК «Новый центр»;
• ЖК «Навигатор»;
• ЖК «Краски».

«Недавно мы с женой приобрели двухкомнатную квартиру в жилом комплексе «Весна» по улице Углеуральской, 27. Нашли предложение от подрядной организации всего за 2 миллиона 700 тысяч рублей. А ведь это на целых 500 тысяч рублей меньше, чем минимальные цены на аналогичные квартиры от застройщика, которым является «Камская Долина». Во избежание проблем с оформлением договоров и, чтобы минимизировать возможные риски потери денег, все сделки мы осуществляли через агентство недвижимости. Все прошло удачно, на данный момент дом вводится в эксплуатацию» -рассказал Дмитрий.

Основные виды соглашений, которые могут быть заключены между покупателем недвижимости и подрядчиком:

• договор цессии (соглашение об уступке прав требования жилого имущества у застройщика);
• переуступка прав требования (что возможно при приобретении квартиры у субподрядчика);
• договор купли-продажи (если строительная организация уже зарегистрировала права на владение имуществом);
• договор соинвестирования.

Недостатки покупки жилья у подрядчика

Главный недостаток сделок с подрядчиками – их повышенная рискованность. Во-первых, риски возникают в связи с отсутствием официальных сведений между отношениями компании застройщика с подрядной организацией. Покупатель не может точно оценить, насколько качественно осуществляются строительные работы, продвигается ли строительство в срок, произведены ли между фирмами необходимые финансовые расчеты. В случае, если качество или объем выполненных работ не устроит девелопера, он может расторгнуть договор с подрядчиком, что повлечет за собой большие проблемы для тех покупателей, которые заключили с ним соглашение о передачи прав требования на жилье. По оценкам опытных риелторов, риски при данном виде приобретения недвижимости увеличиваются в два раза по сравнению со стандартной покупкой жилья у застройщика.

Риски при покупке квартир напрямую зависят от вида соглашения, в соответствии с которым проводится сделка. Наиболее часто проводятся два типа сделок – по договору цессии и по предварительному договору. Рассмотрим особенности каждого из них.

Договор цессии представляет собой соглашение о передачи прав требования на квартиру от подрядной организации к покупателю. Это довольно распространенный способ проведения сделок, с его помощью заключается около трети договоров о покупке недвижимости. Такое соглашение используется, когда квартиры уже зарегистрированы на подрядчика. Особое внимание следует уделить тому, что к покупателю переходят именно права требования, а не владения имуществом, что само по себе подразумевает наличие определенных рисков. Все договоры цессии требуют обязательной регистрации в органах государственного реестра, что сводит к минимуму риски двойной продажи недвижимости. Поэтому обязательно стоит проверить сведения о регистрации существующего договора долевого участия, чтобы убедиться в том, что квартира не была ранее оформлена на другого покупателя.
 

«Наша семья не располагает большими денежными накоплениями, поэтому мы долго искали способы приобрести жилье с минимальными затратами. Решили взять однокомнатную квартиру от подрядчика в ЖК «Белые Росы» по улице Весенней, потому что так можно сэкономить 200 тысяч рублей. Оформили ипотечный кредит, проблем с этим не возникло, новостройка аккредитована во многих крупных банках. Застройщик «СтройПанельКомплект» работает более пятидесяти лет, надеюсь, что подрядчиков он выбирает надежных. Очень переживаем, что сделка сорвется…» - поделилась своими переживаниями жительница Перми Анастасия.

В случае заключение договора цессии у подрядной организации нужно потребовать 2 основных документа:

• зарегистрированный в органах государственного реестра договор долевого участия между фирмой-застройщиком и подрядчиком, который подтверждает права на недвижимость;
• справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к подрядному предприятию.

Проверка этих двух документов позволит значительно минимизировать риски признания сделки недействительной в будущем. Если подрядчик не имеет справки об отсутствии финансовых претензий застройщика, то в случае возникновения споров и невыполнения им своих обязательств, регистраторы управления органов государственного реестра могут приостановить сделку по передачи прав на квартиру.

Избежать «бумажной волокиты» иногда предлагает сам застройщик, который берет на себя все обязательства по оформлению договоров переуступки. Однако такая услуга платная и обойдется примерно в 10-15 тысяч рублей. В любом случае, согласно Гражданскому кодексу РФ, после того, как новый договор будет зарегистрирован в соответствующих органах, об этом нужно уведомить компанию-застройщика.
 

С точки зрения рисков, более безопасным является второй способ заключения сделок – по предварительному договору. В этом случае при получении недвижимости от застройщика, подрядчик не регистрирует свои права на нее, а сразу ищет покупателя. Такая сделка будет совершена непосредственно через девелопера – после того, как покупатель найден, предварительный договор долевого участия на компанию-подрядчика расторгается и напрямую с застройщиком заключается новое соглашение. При таком способе заключения договора можно не беспокоиться о наличии финансовых задолженностей между организациями. Все вопросы по строительству объекта можно решать напрямую с застройщиком, оплата происходит также на его счет, после чего он сам рассчитывается с подрядной организацией. В этом случае нужно проверить минимальное количество документов, важно также узнать о репутации и надежности девелопера.

Что предусмотреть при покупке квартир у подрядчиков?

Есть определенныйряд мер, выполнение которых сможет максимально обезопасить покупателей недвижимости у подрядчиков от возможных проблем. Во-первых, необходимо изучить историю и репутацию компании-застройщика, ее финансовый статус. Во-вторых, убедиться, что у девелопера есть права собственности на земельный участок и разрешение на ведение строительства, заключен договор с подрядной организацией. Третье и самое главное правило – потребовать справку о полном финансовом расчете подрядчика с застройщиком по соответствующему договору. Важно также проверить, не была ли покупаемая квартира ранее продана и зарегистрирован ли договор долевого участия подрядчика – в этом вопросе помогут органы государственного реестра, которые фиксируют все сделки с недвижимостью.

Однако и в случае выполнения всех вышеуказанных правил, никто не застрахован от непредвиденных ситуаций и признания сделки недействительной. Поэтому при покупке недвижимости от подрядчиков все-таки стоит воспользоваться услугами компетентного юриста, который имеет опыт работы в данной сфере и поможет разобраться с нюансами сделки.