Квартальная застройка и микрорайон. Плюсы и минусы

30 апреля 2019 года

Сегодня строительные организации уходят от практики возведения отдельно стоящих жилых зданий и стремятся ориентировать свою деятельность на комплексное освоение территорий. Существует два основных вида такой застройки – микрорайонная, которая используется архитекторами нашего государства более пятидесяти лет, и квартальная, активно внедряемая в России с 2014 года.

Микрорайонный и квартальный принципы строительства объединяет главное – стремление создать уютную внутреннюю среду для жителей и собственную инфраструктуру на территории. Однако есть и ряд существенных отличий. Давайте попробуем разобраться, почему же квартальная застройка с каждым годом набирает все большую популярность и так полюбилась известным девелоперам города.

Микрорайонная застройка в Перми

Микрорайон – это совокупность жилых и коммерческих сооружений с собственной мини-инфраструктурой: детскими образовательными учреждениями, магазинами, поликлиниками. Микрорайон может иметь довольно большую площадь и быть удаленным от основных автомагистралей.  Объекты на его территории располагаются свободно, между ними появляются зеленые скверы, детские площадки, прогулочные зоны, автостоянки.

Идея микрорайонной застройки появилась в Европе порядка века назад. Проекты первых микрорайонов, созданные французским архитектором Ле Корбюзье, были довольно фантастическими для своего времени – здания, поднятые на колоннах, под которыми находятся общественные зоны, палисадники на крышах… В реальность вошел принцип создания крупных густонаселенных участков с несколькими многоэтажными домами, озелененной территорией и собственной школой внутри.

Спортивный микрорайон «Ива»

В нашей стране такой тип застройки появился несколько позже, но обрел значительную популярность и надолго прижился. Возводить жилые микрорайоны девелоперы продолжают и в настоящее время. Отличным примером такого вида комплексного освоения местности в Перми стал спортивный микрорайон «Ива». Это крупнейший проект опытной межрегиональной строительной компании «Девелопмент-Юг», предусматривающий застройку более 80 га территорий в Мотовилихинском районе города. Планируемая численность населения комплекса составляет 18 тыс. человек. Общее время строительства – 10 лет (с 2014 по 2023 год).

Микрорайон «Ива» состоит из нескольких групп жилых домов, высотностью от трех до десяти этажей. Такая этажность является наиболее комфортной для жизни – не вызывает ощущения «муравейника» и позволяет сохранить хорошую освещенность дворов. Отличительной особенностью комплекса является наличие в каждом дворе тематических спортплощадок, уличных тренажеров и велодорожек. Застройщик позаботился о развитии личной инфраструктуры микрорайона – на его территории планируется создать:

• два дошкольных образовательных учреждения, общей вместительностью до 650-ти детей;
• школу на 1600 учеников;
• поликлинику с травмпунктом;
• магазины, супермаркеты, офисы сферы услуг (общая площадь коммерческой недвижимости – 220 тысяч м²).

Здания комплекса состоят из одно-, двух- и трехкомнатных квартир, площадью от 21 м² до 83 м². Средние цены за квадратный метр недвижимости варьируются от 44 до 60 тысяч рублей.

«Мы недавно приняли квартиру в спортивном микрорайоне «Ива» в доме по улице Агатовой, 28. Все очень понравилось, огромное спасибо застройщику. В квартирах очень тепло, на батареях есть регуляторы температуры. Были небольшие недочеты по отделке, но по запросу их быстро устранили. Один из главных плюсов микрорайона – грамотная планировка. Особенно радует, что во внутреннем дворе оборудованы прекрасные спортивная и детская площадки – есть чем заняться и детям, и взрослым. Инфраструктура пока развивается, очень ждем ввода в эксплуатацию садика и школы. Из недостатков хочу отметить, что тяжеловато сюда добираться без личного транспорта, пора бы добавить новый автобусный маршрут к жилому комплексу» – поделилась София, которая полгода назад переехала в собственную квартиру в новостройке.

ЖК «Погода. Теплые кварталы»

В 2021 году в Мотовилихинском районе Перми появится еще один пример микрорайонной застройки от компании «Девелопмент-Юг» – ЖК «Погода. Теплые кварталы». В состав комплекса комфорт-класса, площадью 40 га, войдут несколько кварталов многоэтажных жилых зданий с переменной высотностью (от 9 до 16 этажей). На территории микрорайона планируется создать следующие объекты собственной инфраструктуры:

• инновационный спортивно-образовательный кластер, который будет представлен детским садом, общеобразовательной школой с бассейном и центром досуга;
• парк-бульвар с благоустроенными местами отдыха;
• магазины;
• сервисные центры;
• аптеки;
• пекарни;
• заведения общественного питания.

В каждом дворе микрорайона появятся современные детские площадки, велодорожки и места для отдыха взрослых. Цена за квадратный метр недвижимости в ЖК «Погода. Теплые кварталы» варьируется от 57 до 67 тысяч рублей.

Квартальная застройка в Перми

Жилой квартал представляет собой группу зданий, ограниченную улицами по периметру. Внутри такого комплекса располагается небольшой благоустроенный дворик, который закрыт от посторонних и машин. Отличительными особенностями квартала являются:

• высокая плотность застройки;
• небольшая этажность домов;
• архитектурное разнообразие сооружений;
• расположение жилых зданий вдоль улиц, а не вдали от них, как при микрорайонной застройке.

На первых этажах домов обычно располагаются коммерческие организации, вход в которые расположен с внешней стороны, что позволяет избежать лишнего «потока» людей во внутренних дворах. На свободных участках между кварталами застройщики создают пешеходные дорожки и скверы.

ЖК «Доминант»

Квартальную застройку часто называют «европейской», так как именно в этой части света она обрела наибольшую популярность. С 2014 года ее стали активно развивать и в Пермском крае. В 2021 году в Перми появится сразу несколько новых жилых комплексов с квартальной застройкой. Один из них – ЖК «Доминант» от застройщика «Талан», который расположится в самом центре мегаполиса – по улице Луначарского. В нескольких минутах ходьбы – знаковые достопримечательности города, лучшие образовательные учреждения и торгово-развлекательные центры. Комплекс будет иметь яркий, уникальный внешний вид и прекрасно «разбавит» архитектурный облик центральной части Перми.

Новостройка спроектирована как четыре многоэтажные башни, объединенные двухэтажным стилобатом с торговой галереей (магазинами и кафе). Внутреннее пространство квартала полностью закрыто от посторонних и машин – здесь не будет лишнего шума и «случайных прохожих». Во дворике разместятся безопасные современные детские площадки и спортивные зоны с уличными тренажерами, оборудованные места для отдыха, а также прогулочные аллеи и велодорожки. Для владельцев личного транспорта предусмотрен вместительный паркинг в стилобатной части новостройки. Цены за квадратный метр недвижимости в квартале «Доминант» варьируются от 59 до 76 тысяч рублей.

«Мы с мужем давно хотели переехать в центр с окраины города, ведь оба работаем в Ленинском районе. Решили взять квартиру в ипотеку. Выбор пал на строящийся ЖК «Доминант» по улице Луначарского, 99. Нам очень понравился проект квартальной застройки – внутренний дворик должен быть огорожен с четырех сторон башнями и стилобатом. Можно будет и самим отдохнуть от городского шума, и не переживать, что ребенок выбежит с игровой площадки на автомагистраль. Экологическая ситуация центра – это, конечно, большой минус… Но зато в двух шагах – отличная инфраструктура, можно на досуге посетить Пермский зоопарк или драмтеатр» - рассказала жительница Перми Полина.

ЖК «Июль»

Квартальный тип застройки будет реализован и в ЖК «Июль» от девелопера «Ост-Дизайн». Классический архитектурный стиль дома, небольшая высотность (всего 6 этажей) и низкая плотность застройки квартала сразу создают ощущение домашнего тепла и уюта. Поблизости уже созданы все необходимые объекты инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники и магазины. Внутренний двор квартала будет огорожен и закрыт от въезда автотранспорта. Здесь будет создан детский игровой городок, спортивная зона для взрослых и оборудованные места отдыха. Стоимость квадратного метра жилья в комплексе «Июль» составляет от 45 до 60 тысяч рублей.

«Приобрел квартиру в квартале «Июль» по улицеЛукоянова,31. Специально выбирал новостройку небольшой этажности, никогда не хотел жить в «муравейнике». Проект «Июля» меня устроил во всем – шесть этажей, уютная квартальная застройка с тихим двором, приемлемая цена. Надеюсь, «Ост-Дизайн» выполнит все обязательства и сдаст дом вовремя» - рассказал Игорь, который также недавно приобрел квартиру в Перми.

ЖК «Географ»

Еще один проект застройщика «Ост-Дизайн», в котором воплотится в жизнь идея квартальной застройки – ЖК «Географ», расположенный в перспективном и экологически благоприятном микрорайоне «Водники». Дом комфорт-класса будет состоять из 25-ти этажей и 263-х одно-, двух- и трехкомнатных квартир, площадью 24-62 м². Квартал разместится в непосредственной близости от автомагистрали, что позволит жителям с легкостью добраться до любой точки Перми. Территория новостройки будет ограничена улицами по периметру, что даст возможность создать просторный и уютный двор, в котором появятся:

• современная спортивная площадка;
• детский игровой городок;
• футбольное поле;
• оборудованные зоны отдыха;
• наземная автостоянка.

Стоимость квадратного метра недвижимости в ЖК «Географ» составляет от 45 до 57 тысяч рублей.

«После появления малыша, наша семья задумалась о покупке новой квартиры. Изначально мы рассматривали только микрорайон «Водники», ведь здесь отличная экологическая обстановка – рядом сосновый бор, Кама. Друзья показали проект нового дома «Географ» на Оханской, 29, мне он сразу приглянулся. Уютный тихий двор с детскими площадками и спортивными полями – то, что нужно для спокойной жизни молодой семьи» - рассказал Анатолий.

Отличия квартальной и микрорайонной застроек

Главное отличие квартальной и микрорайонной застроек состоит в расположении зданий – при строительстве микрорайона сооружения располагаются «свободно» на довольно большом участке территории. Ранее в СССР такой вид строительства получал огромную популярность благодаря наличию крупных участков незанятых территорий, на которых могли разместиться объекты социальной инфраструктуры либо игровые площадки. Однако из-за растущего количества личного автотранспорта большую площадь свободных зон стали занимать парковки – микрорайонная застройка потеряла свое главное преимущество.

Напротив, при строительствекварталов территории осваиваютсямаксимально эффективно – плотность застройки значительно превышает аналогичный показатель при возведении микрорайонов. Это значительно уменьшает площади внутренних дворов. Однако благодаря тому, что кварталы обычно огорожены сооружениями по периметру, внутреннее пространство таких новостроек является недоступным для посторонних и автомобилей, что создает ощущение уюта и приватности. Во дворах микрорайонов намного чаще можно встретить посторонних, сложнее следить за чистотой и безопасностью.

Следующее принципиальное отличие – кварталы располагаются вдоль улиц, а микрорайоны в их глубине. Плотность улиц при квартальной застройке выше, однако ширина их меньше, чем при микрорайонной, что создает более комфортные условия как для автомобилистов, так и для пешеходов.

Третье отличие – высотность зданий. При строительстве кварталов обычно проектируются дома низкой и средней этажности. Микрорайоны же, наоборот, состоят из высотных сооружений. С точки зрения приватности, жить в новостройке со средней высотностью намного приятнее, чем в шумной густонаселенной многоэтажке.

Микрорайоны должны иметь собственную инфраструктуру, а кварталы располагают вблизи уже функционирующих социальных объектов. Стоит помнить, что процесс строительства и введения в эксплуатацию собственных школ и детских садов занимает у застройщика немало времени, в течение которого придется пользоваться инфраструктурой, расположенной поблизости.

Сгруппируем основные преимущества и недостатки каждого вида застройки.

Преимущества:

Квартал

• небольшая этажность зданий;
• внутренние дворы закрыты от посторонних;
• густая сеть улиц с небольшой шириной;
• более приемлем для расположения коммерческих объектов.

 
Микрорайон

• наличие новых собственных объектов инфраструктуры;
• большое количество «свободных» зон;
• низкая плотность застройки;
• удаленность от дорог.

Недостатки:

Квартал

• высокая плотность застройки;
• минимальное количество «свободных» зон;
• строительство осложнено из-за жестких норм законодательства.

Микрорайон

• большую часть дворов занимают автостоянки;
• высокая этажность зданий;
• дворы домов являются проходными;
• большая ширина автомобильных дорог.

Таким образом, оба типа застройки имеют свои преимущества и недостатки. Несмотря на то, что возведение кварталов считается более «новомодным», микрорайонная застройка продолжает пользоваться спросом и у девелоперов, и у покупателей недвижимости.