Незаконная перепланировка, или почему нельзя ставить ванну в гостиной?

18 апреля 2019 года

После приобретения нового жилья в многоквартирных домах нередко владельцев не устраивает текущая планировка квартиры, в результате чего они принимают решение о проведении перепланировки. Однако перед тем, как приступить к сносу стен и смене расположения комнат, необходимо узаконить данный процесс и получить соответствующее разрешение.

Не все варианты перепланировок будут одобрены районными органами власти, ведь, по статистике, каждый третий такой проект не соответствует установленным нормам и может привести к ухудшению прочности или даже разрушению жилого дома. Рассмотрим основные нюансы, которые необходимо соблюсти при проведении перепланировок помещений, процедуру согласования таких строительных работ, а также определим, какие виды переустройства совершать категорически запрещено.

Что такое «перепланировка»?

Перепланировка квартиры предполагает проведение строительно-ремонтных работ по изменению ее архитектурного облика, которые обязательно должны быть внесены в технический паспорт недвижимости.
К перепланировке относят:

• снос и установку межкомнатных перегородок;
• изменение формы либо демонтаж дверных проемов;
• обустройство дополнительных жилых и нежилых помещений на территории квартиры;
• изменение конфигурации комнат;
• расширение оконных проемов;
• объединение (разделение) туалета и ванной комнаты;
• присоединение балконов;
• переустройство полов;
• объединение соседних квартир;
• другие изменения площади жилого помещения.

От термина «перепланировка» нужно отличать «переоборудование» помещений, которое не вызывает изменения их конфигурации и не требует немедленного согласования с органами власти.
Переоборудование включает:

• установку или замену сантехнического оборудования (например, установку душевой кабины вместо ванной);
• перенос отопительных и газовых приборов;
• замену электросетей и перенос розеток.

А также к переоборудованию относят замену и установку трубопроводов и других инженерных коммуникаций.

Какие работы можно выполнять при перепланировке квартир?

При перепланировке можно выполнять большое количество различных работ. В частности, монтаж дверных проемов в несущих стенах. При проведении данных работ важную роль играет этаж, на котором расположена квартира, – чем он ниже, тем технически более сложной окажется эта процедура. В случае выполнения подобного переустройства у соседей, данный вид перепланировки может быть не согласован из-за опасности обрушения конструкций.

Также к разрешенным видам работ относят:

Увеличение площади и переоборудование санузла, которое будет произведено не за счет жилых комнат и кухни. При этом джакузи может быть установлено только после согласования с соответствующими органами надзора. Такое ограничение появилось в связи со значительным увеличением нагрузки на межквартирные перекрытия в случае замены обычной ванной на джакузи.

Объединение жилого пространства с лоджией или балконом. Но стоит учесть, что радиаторы отопления переносить на лоджии и балконы категорически запрещено. Утеплить дополнительное помещение можно с помощью электрического обогревателя.

Объединение комнат возможно только в случае отсутствия между ними несущих конструкций. Сносить межкомнатные перегородки можно сразу же после согласования проекта перепланировки.

Так же разрешены:

• Монтаж электрических «теплых» полов.
• Перенос стояков инженерных коммуникаций.
• Демонтаж кладовых помещений и встроенных шкафов без повреждения несущих конструкций.
• Устранение имеющихся печей и каминов.
• Утепление и отделка стен, которые влекут за собой уменьшение площади жилых помещений.
• Изменение и демонтаж имеющихся тамбуров.
• Установка кондиционеров.

Без процедуры согласования можно осуществлять некоторые виды работ по переоборудованию помещений: перестановку сантехнического оборудования в пределах ванной комнаты, остекление балконов (лоджий), ликвидацию и создание дверных проемов в ненесущих стенах, перестановку электрических плит в границах кухни. При выполнении таких видов переустройства достаточно будет уведомить контролирующие органы о их проведении.

Какие виды переустройства помещений категорически запрещены?

Запрещены к выполнению любые виды ремонтных работ по перепланировке помещений, которые могут повлечь за собой угрозу разрушения здания или ухудшения его прочности, ограничат доступ к инженерным коммуникациям другим жильцам дома либо повлекут за собой изменение общего архитектурного облика сооружения.
 

Не согласованы будут и проекты, предусматривающие чрезмерную нагрузку на несущие перекрытия (например, проведение бетонного выравнивания пола или установка тяжелого оборудования в помещениях).

В рамках перепланировки не могут быть проведены следующие виды строительных работ:

• демонтаж несущих стен (для того, чтобы достоверно определить является стена несущей конструкцией или перегородкой, необходимо обратиться в управляющую компанию с просьбой предоставить план этажа, на котором видны размеры внутренних стен и перегородок);
• монтаж штроб для инженерных коммуникаций в несущих конструкциях;
• устройство «теплых» полов, которое предполагает эксплуатацию общедомовой системы водоснабжения и отопления;
• перепланировка помещений, которые относятся к общему жилому фонду дома (чердак, подвал) и присоединение их к частной собственности;
• создание дополнительных лоджий и террас;
• установка тяжелых межкомнатных перегородок вместо легких;
• объединение жилого помещения с газифицированным при отсутствии плотно закрывающихся дверей (создать кухню-гостиную возможно при отсутствии между комнатами несущих конструкций, однако при этом гостиная потеряет статус жилого помещения);
• перенесение кухни в жилые комнаты, так как она относится к помещениям с повышенной влажностью;
• разборка внешних стен здания при присоединении балкона к жилому помещению;
• изменение и демонтаж вентиляционной шахты, которая является общей собственностью жильцов здания;
• установка каминов, работающих на твердом топливе (при этом оборудовать камин, отапливаемый дровами, могут жильцы последних этажей многоквартирных домов);
• разбор перекрытий между этажами (объединение квартир, расположенных на разных уровнях);
• пристраивание к квартире дополнительных жилые помещений на первых этажах многоквартирных зданий.

Отдельного внимания заслуживает вопрос размещения ванной в спальнях или гостиных. Сегодня данный прием широко используется в дизайне интерьера современных апартаментов. Однако в случае, если ванна окажется над жилым помещением соседей снизу, то согласно СаНПиН такая перепланировка будет признана незаконной.
 

При перепланировке нельзя проектировать жилые комнаты, площадью менее 8 м², а также увеличивать площадь нежилых помещений за счет спален и гостиной. Комната не может быть названа «жилой» при отсутствии в ней отопительных приборов и источников естественного освещения, что также следует учитывать при проведении ремонтных работ.

Какая перепланировка считается незаконной?

Незаконной перепланировка обычно становится в двух случаях:

1. Собственником недвижимости были выполнены строительные работы, которые являются запрещенными при переоборудовании имущества.
2. Ремонтные работы были выполнены без предварительного уведомления и согласования проекта перепланировки с районной администрацией.

При переходе недвижимости с незаконной планировкой по наследству или по факту дарения, ответственность также переходит на нового владельца.

Чем обернется незаконная перепланировка?

Наказание за проведение несогласованной перепланировки предусмотрено Жилищным кодексом РФ. На собственника, который заблаговременно не узаконил проводимые ремонтные работы, Жилищной инспекцией района будет наложен штраф в размере 2000 – 2500 рублей для жителей многоквартирных домов или 1000 – 1500 рублей для жильцов домов другого типа.

 Владельцу недвижимости будет дано несколько месяцев на то, чтобы вернуть исходный формат жилья, что повлечет ряд дополнительных затрат, либо согласовать совершенную планировку. Если же и данные мероприятия не вызовут выполнения соответствующих требований, то недвижимость с незаконной перепланировкой может быть продана с публичных торгов, а в случае наличия договора социального найма – он будет расторгнут.
 

Рыночная стоимость такой «проблемной» недвижимости резко падает – покупателям придется делать скидку до 30% от общей цены недвижимости. Кроме этого, большинство банков отказывают в оформлении ипотечного кредита на приобретение квартир с несогласованной перепланировкой, что еще больше затруднит поиски покупателя.

Узнать о нарушениях банковское учреждение может, потребовав отчет об оценке имущества. В случае, если незаконные строительные работы были проведены в квартире, на которую оформлен ипотечный займ, финансовая организация имеет право расторгнуть договор и потребовать выплату «неустойки».

К другим последствиям незаконного переустройства квартиры можно отнести возмещение убытков жильцам дома, интересы которых пострадали при проведении запрещенных строительных работ или запрет на сделки с недвижимостью.

Можно ли узаконить перепланировку после ее осуществления?

Перепланировка может быть узаконена после ее проведения лишь в том случае, если собственник не выполнял в процессе переустройства запрещенных ремонтных работ.

Для этого необходимо обратиться в специализированную проектную организацию с целью убедиться, что новый план квартиры не несет угрозу для прочности и целостности многоквартирного дома, а затем провести обследование технических характеристик недвижимости и заказать новую проектную документацию.

После чего придется оплатить сумму штрафа и оформить новый технический паспорт БТИ, согласованный с районными службами контроля и надзора (пожарной инспекцией и санитарной службой).

Процедура узаконивания работ по перепланировке помещений

В любом случае, узаконить проект перепланировки лучше до начала ремонтных работ, что позволит избежать штрафов и недоразумений в будущем. Для начала процедуры согласования переустройства помещений необходимо подать в районную администрацию установленный пакет документов:

• согласие всех собственников недвижимости на проведение перепланировки, заверенное нотариально;
• заявление, образец написания которого можно найти на официальном сайте города Пермь;
• документы, устанавливающие права собственности на имущество, либо договор социального найма;
• проектную документацию перепланировки;
• технический паспорт квартиры, получить который можно в районном отделении БТИ;
• если здание, в котором расположена квартира заявителя, является памятником архитектуры – разрешение на проведение работ от соответствующих органов контроля.

Проектную документацию перепланировки должна разработать специализированная организации. В Перми такие услуги предоставляют: «Центр Армада», «БТИ+», компании «Эксперт», «Энтерпрайз», «Альянс» и другие. Проект должен регламентировать совокупность архитектурных, функциональных и технических решений для обеспечения ремонтных работ по переустройству квартиры в соответствии с текущими нормами законодательства РФ.

Органы власти обязаны принять решение о согласовании (отказе) проекта перепланировки в течение 45 рабочих дней со дня подачи документов в соответствующие территориальные службы.
 

Таким образом, процедура перепланировки жилого помещения строго регламентируется жилищным законодательством и требует соответствия определенным нормам и стандартам. Избежать неприятностей и штрафов поможет грамотное составление проектной документации будущего переустройства квартиры и своевременное ее согласование с административными органами власти.