Застройщик не хочет выполнять свои обязательства, что делать?

14 апреля 2019 года

Низкая экономическая и юридическая подкованность населения Перми приводит к тому, что недобросовестные застройщики остаются безнаказанными, в случаях, когда дольщики сталкиваются с проблемами. От них порой даже не требуют обязательной компенсации, которая выплачивается при задержке сдачи дома в эксплуатацию.

При возникновении тех или иных проблем с девелопером, важно помнить, что:

1. Каждый случай индивидуален.
2. Знание законов не гарантирует того, что правоту удастся доказать через суд.
3. Исход дела зависит от многих факторов.

Несоблюдение характеристик, нарушение сроков сдачи дома, банкротство компании и многие другие причины становятся головной болью для пермяков, которые решили вступить в долевое строительство. Многим дольщикам в Перми было бы полезно научиться составлять претензии, чтобы получить компенсацию.

Гарантийные обязательства

Гарантийные обязательства застройщиков разделяются на трех и пятилетний срок. Три года гарантии относится к инженерным системам, конструкциям и оборудованию:

• вентиляционные шахты;
• лифт;
• оборудование, обеспечивающее работу лифта;
• отопительная система общедомового типа;
• подача газа, света, воды.

Все системы обеспечения жилищно-коммунальных услуг, которые находятся внутри дома, подпадают под трехлетнюю гарантию. Если проблема обнаружилась снаружи дома, то придется доказать вину застройщика. Под пятилетнюю гарантию попадают:

• целостность стен (внутри и снаружи);
• состояние подъездов;
• фасад (от облицовки, до проблем с повышенной влажностью);
• целостность несущих конструкций;
• железные входные двери;
• стеклопакеты.

В Перми участились случаи, когда застройщик уговаривает подписать передаточный акт. Он уверяет, что все недоработки исправит потом. Но в такой ситуации дольщики должны отказаться. Только так можно доказать в суде претензии относительно состояния дома или квартир.
 

Специалисты в сфере жилищных услуг и строительства разбираются в том, на что застройщик дает гарантию, а на что нет. Однако, после сдачи дома назначается управляющая компания, которая будет нести ответственность за:

• износ систем внутридомового оборудования;
• правильное использование не только имущества, но и помещений общего назначения;
• поломку оборудования, а также конструкций, которые приняты были у застройщика на этапе сдачи дома;
• правильную установку оборудования, сантехники, приборов бытового назначения;
• устранение аварийных ситуаций;
• исправность отопительной и канализационной систем;
• регуляцию работы водостоков и вентиляции.

Если управляющая компания назначена, то застройщик снимает с себя ответственность за перечисленное выше. Обратите внимание, что после назначения УК будет труднее доказать свою позицию в суде.

Сроки гарантийных обязательств

Помимо стандартных трех и пяти лет, есть еще гарантия десять лет на состояние крыши. При обнаружении проблем с ней (например, протечек), выставить претензию необходимо для того, чтобы застройщик устранил недостатки в разумный срок. Конечно, при условии, что он добросовестно отнесется к претензии.

К сожалению, в законе не прописаны конкретные сроки. Поэтому каждая ситуация рассматривается индивидуально. В среднем дается 30 дней. Срок выставляется после изучения рынка и рассмотрения среднего показателя времени, в который должны уложиться работники.

Как предъявить претензию в Перми

Если гарантийные обязательства застройщиком не исполняются, то жители дома могут подать претензию. Сделать это можно и нужно, даже в том случае, если проблемы возникли уже после передачи многоквартирного дома.

Претензию может подать один или несколько человек. Коллективное требование чаще рассматривается в пользу проживающих в доме. Если подается несколько заявлений в суд, то после рассмотрения дела все они объединяются в одно исковое заявление на рассмотрение.
 

Перед подачей заявления необходимо зафиксировать недостатки дома, на фото или видео. После этого составляется претензия, где указываются проблемы и метод их определения, обнаружения. Полезно письменно ссылаться на правовые документы. Претензия подается самостоятельно, либо направляется почтой с указанием содержимого в письме. После получения застройщиком письма, фиксируется дата.

В этом случае пермяки могут сделать два экземпляра, расписаться на обоих и один отправить в компанию, сохранив чек об отправке. Жители дома имеют полное право требовать:

• устранение нарушений;
• уменьшение стоимости квартиры на сумму устранения недостатков;
• возмещение суммы на жилье;
• возмещение морального ущерба.

Чтобы не дать застройщику возможности уйти от ответственности, первым делом претензия направляется в управляющую компанию – тогда составляя письмо застройщику, можно приложить ответ УК. Во время коммуникации с представителем компании, можно столкнуться с отказом подписать акт доработок.

Как заставить застройщика выполнять обязательства

В случае, если застройщик отказывается выполнять обязательства, дольщики вынуждены будут обращаться в суд. Помимо исполнения требований, дополнительно требуется неустойка, компенсация. Не стоит путать взыскание неустойки с компенсацией за задержку сроков сдачи многоквартирного дома. Денежные средства в первом случае взымаются по закону о защите прав потребителей.

Возмещение за нарушение сроков по устранению неполадок можно требовать только если с момента подачи претензии прошло 45 дней. За каждый просроченный день начисляется пеня. Рассчитывать на конкретную сумму бесполезно. Ее определят в судебном порядке, согласно закону и с учетом индивидуальности случая.

Если непорядочность застройщика не удается подтвердить, то помогут независимые эксперты. В случае выигрыша суда денежные средства будут возвращены девелопером.

Банкротство компании

Юристы коллегии правовой защиты считают случай банкротства застройщика одним из самых сложных. Решение напрямую зависит от временного промежутка, когда рассматривается и подается претензия:

1. Когда дом уже передан в собственность, то урегулировать конфликт можно посредством компенсационного фонда СРО.
2. Если дом не передан в эксплуатацию, то дольщики принимают объект. Организуют ЖСК и подают заявление на завершение строительства.

Юридически себя можно обезопасить только договором. В котором прописаны не только сроки сдачи дома в эксплуатацию, но и указаны все пункты ответственности девелопера. Заверенный документ поможет доказать правоту в судебном порядке.

Если застройщик признал себя банкротом, то ему уже нельзя предъявлять какие-либо претензии, иски, добиваться правды через суд. Банкротство юридического лица официально признает компанию неспособной оплачивать финансовые расходы. Устанавливает банкротство арбитражный суд. Перед этим проводятся независимые проверки конкретной компании девелопера, проверяется информация и состояние доходов на момент установления банкротства.

Компенсации выплачиваются в порядке очереди, установленной законом. Обычно их четыре:

• те, кому требуется компенсация за нанесения вреда здоровью;
• сотрудники компании девелопера;
• дольщики;
• оставшиеся кредиторы.

Дольщик должен подать заявление, чтобы его внесли в реестр требований кредиторов. Он ведется сразу после открытия дела о банкротстве застройщика. Упускать момент нельзя. Поскольку без этого действия в суде будет крайне трудно что-то доказать. Для включения в реестр нужно подать заявление в арбитражный суд.

Как действовать

Стандартный алгоритм действий при задержке сдачи дома сводится к взысканию неустойки и расторжении договора. Расторгнуть можно в несколько этапов:

• расчет неустойки;
• написание претензии с требованием о возврате денежных средств;
• если мирным путем девелопер отказался действовать, то подавать исковое заявление через суд.

Расчет неустойки определяется судом. Но пермяки должны предварительно рассчитать ее самостоятельно. Для этого важно знать:

• сколько дней просрочено по договору;
• ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на момент подачи претензии или подписания договора;
• полную стоимость квартиры;
• проценты по ипотеке за этот период.

Цена договора умножается на ставку: полученную сумму умножаем на коэффициент 1/150 (для физических лиц) или 1/300(для юридических лиц). Полученное число умножится на количество дней. Можно разобрать на примере:
По договору заплачено 2 000 000 рублей. Ставка на день претензии составляла 8%, сдача просрочена на 200 дней.
Получаем: 2 000 000 х 1/150 х 8% х 200 = сумма, которую можно требовать от неблагонадежного застройщика за 200 просроченных дней.

Претензия о нарушении срока сдачи

Претензия представляет собой досудебный документ, который позволяет официально выразить свое недовольство заказчику. Претензия не имеет шаблона или формы, установленной законодательством. Пишется в свободном виде, учитывая требования по оформлению любой документации гражданского образца.

1. Претензия адресуется на юридический адрес застройщика.
2. В преамбуле указывается имя, фамилия, отчество и адрес регистрации заявителя.
3. Обязательно указывается контактный телефон.
4. В тексте претензии пишется желание расторгнуть договор и получить компенсацию.
5. Называется адрес дома.
6. Указываются реквизиты, куда должна поступить оплата.

Если застройщик не удосужился ответить на претензию в течение месяца после отправления, то можно обращаться в суд.

1. Пишется исковое заявление.
2. Оплачивается государственная пошлина.
3. Копии всех документов прикладываются.

Для обращения выбирают суд, который находится по месту регистрации девелопера. Если застройщик приглашает на встречу, чтобы обсудить устранение неполадок, то скорее всего это будет подготовленная встреча с юристами. Все разговоры настоятельно рекомендуется записывать на диктофон, поскольку на встрече заявителя будут уговаривать отказаться от претензии и обещать все исправить. Две стадии решения вопроса сводятся к досудебной процедуре или претенциозной.
 

Добиваться справедливости через суд с застройщиками очень долго и трудно. Лучше прибегнуть к помощи юристов. Это обеспечит гарантированную победу. Ведь далеко не каждый дольщик ознакомлен с тонкостями законодательства.

Что делать, если договор расторгнуть нельзя

Проблема с жилищным комитетом, управляющей компанией, банкротство застройщика – все это может стать серьезной проблемой. Единственный выход – обращение к вышестоящей власти или правоохранительным органам.

Первым делом стоит обратиться в министерство строительства Пермского края. Затем написать заявление, чтобы заявителя включили в реестр обманутых дольщиков. Полученные предложения тщательно прорабатываются и изучаются, лучше вместе с юристом.

Если все составлено верно, то вышестоящие органы власти могут помочь:

• достроить объект;
• использовать средства из компенсационного фонда;
• подыскать подходящего застройщика;
• организовать ЖСК и осуществить достройку.

Бизнес по строительству и сдаче многоквартирных домов считается одним из самых рискованных и сложных. Огромная ответственность и большое количество подрядчиков, проблемы каждого из которых могут привести к банкротству. Стройка может быть остановлена по разным причинам, от рядового мошенничества и до банкротства.
 

Задержать стройку могут перебои с финансированием, недобросовестные подрядчики, сложности с оформление документов и согласованием.

После получения или не получения ответа настает очередь принятия решений. В зависимости от обстоятельств, дольщики должны будут обратиться в суд, встать на учет включения в реестр или дожидаться исправлений недочетов от компании девелопера. Если застройщик добросовестный, то он урегулирует вопросы в короткий срок.