Что такое апартаменты, и как их купить в Перми?

14 апреля 2019 года

Понятие апартаменты часто ассоциируется у граждан с восхитительным элитным объектом недвижимости. Но это большое заблуждение. По крайней мере – в России. Ни одна законодательная норма не относит апартаменты к категории жилых объектов. Это коммерческий тип, который может быть использован для проживания. Какие особенности у апартаментов, и где можно купить их в Перми?

Апартаменты – что кроется в понятии

В законе раскрытие определения апартаменты не существует. Это наименование появилось у застройщиков, а теперь под него создаются законодательные нормы, чтобы урегулировать этот тип недвижимости на рынке. Главная отличительная особенность апартаментов от квартиры в юридическом значении – назначение земли. В связи с этим перед покупкой нужно спрашивать у застройщиков документы, где оно прописано.

В кадастровых документах на участок должно быть прописано, что земля предназначена:

• для общественных и деловых объектов;
• для размещения домов гостиничного типа.

Покупать апартаменты в качестве жилья можно только в том случае, если в документе есть пункт назначения для гостиничного бизнеса. Если этого пункта нет, проживать в такой недвижимости нельзя.

Отличительные особенности двух объектов недвижимости

Апартаменты не относят к категории жилого фонда. В связи с этим они могут размещаться в любом здании. Чаще всего это торговые или бизнес-центры.
 

В отличии от этого квартира относится только к жилому фонду. Она не предназначена под иное использование. Это возможно только в случае перевода объекта в нежилое помещение. Но и в первом, и во втором объекте можно проживать.

Апартаменты в России

Как правило в России апартаменты – это либо самое дешевое жилье для тех, кто не может позволить себе квартиру, либо премиальная недвижимость в центре города для временного проживания.

Дорогие апартаменты имеют ряд преимуществ по сравнению с покупкой квартиры:

1. Инфраструктура апартаментов намного лучше, чем у многоквартирных домов – как правило, они строятся в центре города, где не возводится обычное жилье.
2. Апартаменты подразумевают наличие свободной планировки, многие застройщики сдают их уже с хорошим ремонтом, современным дизайнерским интерьером.

Такой вид недвижимых объектов предназначен для людей, желающих подчеркнуть свой высокий статус.
 

С другой стороны, в Перми строятся и максимально бюджетные жилые комплексы, расположенные вблизи железных дорог, промзон. То есть там, где СНИПы не позволяют строить обычные жилые дома, но не запрещают возводить здания коммерческого назначения. Цены на квартиры в таких комплексах могут быть в два раза ниже, чем на квартиры даже на городских окраинах.

Правовая сторона вопроса

Особые сложности возникают при оформлении права собственности на апартаменты. С квартирой все намного проще. Гражданин покупает ее и становится владельцем собственности на основании договора купли-продажи. Он автоматически становится совладельцем и всего имущества общего пользования. К нему причисляются лестницы, балконы в подъездах, фасады здания.

Без согласия жильцов невозможно сдать, например, подвал под магазин, или разместить рекламу на фасаде здания. В соответствии с нормами Жилищного кодекса владельцы квартир участвуют в решении вопросов по благоустройству дома совместно, они имеют право сменить управляющую компанию.
 

В случае с апартаментами граждане сталкиваются с определенными сложностями. Законом не установлен порядок оформления общего имущества в нежилых зданиях в долевую собственность. Эксперты по вопросам недвижимости говорят о том, что у владельцев апартаментов вообще нет права на общее имущество. Но в отношении этого момент есть разъяснение Высшего арбитражного суда. Он пояснил, что у граждан, которые владеют помещениями в нежилых недвижимых объектах, получают права на общее имущество такие же, как и собственники в квартирных зданиях.

Такое толкование имеет как ряд положительных моментов, так и отрицательные стороны. В многоэтажных домах в пользовании жильцов находятся лифты, лестницы и пролеты, все это считается общими объектами. Поэтому они платят за их содержание. Но в нежилом помещении помимо апартаментов есть вестибюли, торговые комплексы, входные группы. Содержание такого имущества требует существенных финансовых вложений. Все это ложится на плечи не только владельцев магазинов и офисов, но и апартаментов.

Прописка в апартаментах – реальность или нет?

У собственников апартаментов возникают сложности и с оформлением регистрации по месту жительства. В апартаментах не получится прописаться. Регистрация может быть только на установленный срок. Но это условие работает только в том случае, если апартаменты построены в здании, предназначенном для ведения гостиничного бизнеса.
 

На основании имеющейся практики получить регистрацию в апартаментах возможно максимально на пять лет. Затем срок можно продлить. Но, если в кадастровых документах будет прописано, что здание может быть использовано только как торговый центр, офис или место общепита, то прописку даже временно оформить невозможно.

Минусы сделки с апартаментами

Такой объект недвижимости, как апартаменты, имеет свои преимущества, но у них есть и минусы. В их отношении нельзя применять ставки по льготному кредитованию, федеральные и региональные субсидии. Купить апартаменты нельзя с использованием средств материнского капитала. Кроме того, нельзя воспользоваться низкой процентной ставкой для семей с детьми. Все эти льготы будут действовать только в случаях с жилыми помещениями.

То же самое касается имущественного вычета на недвижимое имущество. После приобретения квартиры каждый гражданин имеет право на возврат подоходного налога. В 2019 года максимальный размер возврата составляет 260 000 рублей. Если квартиру покупают в долевую собственность супруги, то вычетом могут воспользоваться оба собственника.
 

При покупке квартиры по ипотечному кредиту, заемщик получает право дополнительного возврата по процентам. Максимальная сумма возврата составляет 390 000 рублей.
Но покупатели апартаментов этими льготами воспользоваться не могут.

Что придется оплачивать владельцам?

В качестве недостатка приобретения апартаментов можно назвать налог на имущество, который рассчитывается на основе стоимости кадастра. А в случаях с апартаментами она устанавливается не на жилье, а на здание, в котором находится помещение. Налог рассчитывается исходя из 0,5% от стоимости по кадастру. Но если помещение находится в здании, назначение которого заключается в предоставлении комнат под офисы, то налог будет оплачиваться в размере 2%.

Для установления ставки по налогу в размере 0,5%, объект должен соответствовать следующим требованиям:

• он располагается в здании, предназначенном по бумагам для гостиницы;
• в документах не должно быть прописано, что объект недвижимости предназначен для размещения магазина, офиса, места общественного питания;
• стоимость по кадастру должна быть не больше 300 тысяч рублей.

Налоговая ставка повышается до 2%, если хотя бы одно условие не соблюдается.

Собственникам нужно быть готовыми к тому, что за пользование помещением им придется оплачивать повышенные коммунальные платежи. Они разделяются по тарифам объекты жилого и нежилого предназначения. Окончательная стоимость зависит от перечня услуг, которые оказывает управляющая компания. В отдельных случаях она может превышать на 25% размер квартирных платежей.

Перевод в жилой фонд – реально ли это?

Перед покупкой апартаментов будущие владельцы часто задаются вопросом, возможно ли перевести объект недвижимости из одного статуса в другой, можно ли в будущем официально сделать помещение жилым. Правовая практика по этому вопросу еще очень мала. Важным условием осуществления процедуры является получение согласия со стороны всех владельцев, а апартаменты относятся к категории долевой собственности. Поэтому процедура усложняется необходимостью получения большого количества согласий.
 

Процесс очень сложный и длительный. Основным препятствием перевода является необходимость соответствия помещения всем санитарным нормам в соответствии с Жилищным кодексом.

Если удается соблюсти все требования, для осуществления перевода нужно обратиться в Жилищный департамент администрации Перми с заявлением, к которому прикладываются следующие бумаги:

• план здания, в котором находится помещение, по этажам;
• если гражданин планирует провести перепланировку, необходимо приложить проект;
• техническую документацию на недвижимый объект;
• документы, подтверждающие право владения.

Потребуется пройти ряд согласований в государственных учреждениях, собрать подтверждающие справки.

Плюсы приобретения

Несмотря на сложности, с которыми сталкиваются владельцы апартаментов, у такого объекта недвижимости много положительных сторон. Преимуществами апартаментов по сравнению с квартирами можно назвать:

1. Местоположение – приобретение апартаментов часто является единственным выходом купить жилье в том месте, которое нравится. К строительным площадкам многоквартирных домов предъявляются очень высокие требования. Участок может не подойти из-за небольшого размера или из-за того, что рядом с закладкой здания расположен промышленный объект. К строительству апартаментов такие требования не предъявляются. Они воздвигаются в центре города, где сосредоточено большинство торговых комплексов, бизнес-центров.
2. Стать владельцем апартаментов выгодно. Покупатель экономит на стоимости. Более низкая цена достигается благодаря упрощенной схеме согласования проектов. Застройщик несет сниженные расходы при строительстве, что позволяет предлагать более низкую цену за недвижимость. Ему не нужно создавать инфраструктуру, земля покупается более дешево, чем при строительстве жилого дома. При покупке квартиры в новостройке жильцы могут столкнуться с ситуацией, когда инфраструктура создается длительное время.
3. Организация свободной перепланировки дает возможность проявлению фантазии. Часто такой вид недвижимости выбирают люди творческих профессий. Здесь удобно обустраивать творческие мастерские, студии.
4. В апартаментах проще делать перепланировку, здесь нет строгих ограничений и требований. Это дает возможность реализовать нестандартные решения. В квартирах жильцы сталкиваются с наличием «мокрых зон», которые существенно ограничивают возможность проведения перепланировки.

Покупка апартаментов – это хорошее вложение денежных средств. Их можно в дальнейшем предоставлять в аренду.

Покупка апартаментов в Перми

Приобрести апартаменты в Перми выгоднее всего еще на стадии строительства. Цена за квадратный метр – от 55 000 рублей. Площадь апартаментов варьируется от 25 до 50 квадратных метров. Как правило, объекты в подобных комплексах продаются с полной отделкой. Можно сэкономить до 7% в случае, если клиент вносит полную стоимость.

Сделки совершаются на основании подписания соглашения долевого участия в строительстве и регистрации документа в Федеральной службе госрегистрации картографии и кадастра по Пермскому краю.

Апартаменты в Перми можно приобрести, например, в следующих комплексах:

1. «Симфония» – застройщиком является компания «Камская долина». Объект находится на пересечении главных деловых улиц города. Размер площадей варьируется от 20 до 70 квадратных метров. Комплекс состоит из 62 помещений.
2. «Меланж» – готовый комплекс, состоящий из 452 помещений с чистовой отделкой. Сдача объекта состоялась в конце 2018 года. Стоимость апартаментов начинается от 1 150 000 рублей.

Апартаменты – это эффективное вложение независимо от статуса нежилого объекта. Их лучше всего приобретать тем, у кого уже есть недвижимость. Это позволит решить вопрос с пропиской. Перевести объект в статус жилого помещения практически невозможно, но его можно использовать для предоставления в аренду. На такую услугу всегда большой спрос.