Как начать инвестировать в недвижимость. Ответы эксперта

19 марта 2019 года

Инвестор - магическое слово, которое мгновенно наделяет обладателя всеобщим уважением. Перед глазами сразу возникает немолодой солидный мужчина с кейсом денег. Но что делать, если нет заветного кейса, а стать инвестором очень хочется? И можно ли почти с нуля инвестировать в недвижимость? На эти и другие вопросы отвечает Наталья Юрьевна, эксперт по недвижимости компании "Ракурс".

Как грамотно инвестировать свои деньги в недвижимость?

Если мы хотим инвестировать, то нужно говорить о какой то конкретной сумме, это важно! Для того, чтобы начать инвестировать в недвижимость не обязательно иметь миллионы, для начала вполне хватит суммы в 50 - 100 тыс. рублей. При бюджете до 100 тыс. рублей хорошо работает проверенная схема покупки комнаты в общежитии. Заметьте, именно в общежитии, ведь покупка комнаты в квартире может быть юридически осложнена. К тому же комнаты в общежитии - самый легкий объект для продажи.

Покупаем комнату в ипотеку, для этого как раз понадобится первоначальный взнос  50 - 100тыс. рублей. Следующий шаг поиск надежных арендаторов и сдача имеющийся недвижимости в аренду. Основная задача - максимально быстро закрыть ипотеку. Для этого нужно использовать и деньги с аренды и собственные средства. Важно помнить, чем меньше срок кредитования, тем меньше в итоге получится переплата. После закрытия этой ипотеки, комнату в общежитии можно использовать как первоначальный взнос при покупке квартиры в новостройке.

Я правильно понимаю, что заработать на комнате можно только сдавая её, при этом необходимо гасить ипотеку из своего кармана. Разве нельзя подождать пару лет и продать комнату дороже?

Через год, два, три рынок будет диктовать свои условия. К примеру, в  2017-2018 году недвижимость очень сильно подешевела. Да и сейчас , нельзя сказать, что цены на квартиры очень выросли. Они наоборот очень просели по сравнению с 2015-16 годами. Если еще в 2015 году однокомнатную квартиру в Индустриальном районе можно было продать за 2,1 - 2,3 млн., то сегодня мы ищем те же квартиры за 1,6 - 1,7 млн., то есть разница существенная. Поэтому полагаться только на повышение цен не стоит. Однако именно сейчас благоприятный период для покупки комнаты, думаю что в 2020 - 2021 году она подорожает.

Почему вы рекомендуете покупать комнату в общежитии, и за сколько сейчас можно купить студию в Перми?

Рассмотри комнату в общежитии на ул. Шоссе Космонавтов 113а. Это очень ликвидная недвижимость, которая быстро продается и так же быстро сдается в аренду. Это общежитие  блочного типа, всего в блоке 4 комнаты, из которых 2 маленькие (12-13 м2) и 2 большие. Большие комнаты самые ходовые, потому что они 18-19м2. Эти комнаты можно отгородить и разделить на отдельные зоны. Зона кухни, коридора, так же с помощью перегородки можно сделать спальню.

На блок из четырёх комнат приходится 2 умывальника, туалет и душевая. Это вполне комфортные условия по сравнению с пятикомнатными квартирами, в которых крохотные кухни и даже негде поставить стиральную машину. Комната в общежитии воспринимается как отдельная собственность, а не часть чьей-то большой квартиры, поэтому комната в общежитии более привлекательна для инвестиций. Такие комнаты хорошо сдаются в аренду и так же легко продаются.

По  поводу студий, можно рассмотреть студии, которые сейчас продаются за 1,2 -1,3 млн.На старте продаж они стоили 900-930 тыс. рублей. И на примере дома по ул. Советской армии 60, можно с уверенность сказать, что после сдачи дома, стоимость этих студий будет начинаться от 1,45 - 1,5 млн. То есть разница в цене от старта продаж до сдачи дома 500-600 тыс. рублей

Кто из пермских застройщиков занимается строительством студий и можно ли прямо сейчас купить квартиру стоимостью  900 тыс. рублей?

Студии есть во многих домах, но только для одного застройщика Перми строительство студий стало концепцией работы. Это компания Петрострой. На сегодняшний день у этого застройщика в работе ЖК "Мирный", в котором дом на Советской армии, 60 уже сдан, а дом на Декабристов, 21 готовится к сдаче во втором квартале 2019 года. До этого Петрострой построил подобные дома в Кировском районе, на Гайве и в Орджоникидзевском районе. Этот застройщик стал первым, кто вышел на рынок с домами, в которых почти все квартиры - студии. Компания не прогадала с продуктом, ведь студии пользуется большим спросом у покупателей.

Петрострой планирует старт продаж еще неких проектов, но мы не можем пока сказать каких именно до тех пор, пока официально не объявится старт продаж. И хотя пока не разглашается район, в котором будет происходить строительство, квартирам уже сейчас можно предречь высокий спрос. Потому что покупка студии - это очень удобная схема, чтобы не только взрастить свой первый миллион, но и в дальнейшем придти к 2х-3х комнатной квартире.

Прийти от студии, которая сдается в аренду, до 2-3 комнатной квартиры можно за 5-6 лет. На сегодняшний день это очень небольшой срок, тем более если учесть, что некоторые сразу берут ипотеку на 15-20 лет и переплачивают большие проценты. Схема  покупки комнаты или студии на начальном этапе строительства и дальнейшее взращивание этой недвижимости до 2-3 комнатной квартиры в новостройке менее обременительно.

Как быстро можно заработать на студии, если купить ее на старте продаж? И какой доход в процентном соотношении она принесет?

Средний срок строительства дома 1,5-2,5 года. Скорость строительства зависит от этажности, количества подъездов и других нюансов. Инвестирование приносит от старта продаж и до финишной точки строительства  25 - 40%. Чем более проект уникален, тем больше денег за квартиру можно выручить. Если закладывать средний доход в 30%, то с каждого вложенного миллиона мы получаем 300 тыс. рублей. Если вложить деньги в двухкомнатную квартиру, то на выходе можно получить 700 - 800 тыс. рублей чистой прибыли.

Получается, что покупка квартиры гораздо выгоднее депозита в банке. Там со средней ставкой в 7% годовых с миллиона за 2 года можно получить только 140 тыс. рублей, когда как с покупки студии доход вырастет до 300 тыс. рублей.

Да. Совершенно верно. К тому же сейчас стараются полностью исключить риск потери денег дольщика. Для этого город ужесточил требования к застройщикам, появилась схема покупки квартиры через эскроу, которая летом 2019 года станет обязательной для всех застройщиков. Так же действует страхование ответственности застройщиков.

Пермские застройщики уже работают по схеме проектного финансирования?

Пермские строительные компании уже работают по эскроу-счетам. Самый первый застройщик, который перешел на новую схему финансирования – Талан. Жилой комплекс "Счастье" от этого застройщика стал первым в городе проектом, квартиры в котором можно было купить через счет эскроу.

Необходимо понимать, что увеличение безопасности повлечет за собой и подорожание квартир. Это произойдет потому, что застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Теперь для строительства дома придется рассчитывать на свои силы или брать деньги под проценты у банка. Все расходы по обслуживанию кредита лягут на плечи покупателей.

Уже сейчас можно говорить о подорожании квартир. Так одинаковые квартиры со старта продаж этого и прошлого года отличаются в цене на 20%.

Будут ли цены дальше расти?

Вспомним 2014 - 2016 год, в это время можно было купить однокомнатную квартиру в новостройке на деньги от продажи однокомнатной квартиры в старом доме. Сейчас рынок приходит к осознанию того, что первичная и вторичная недвижимость разная не только по категории, но и по цене.

Застройщики соревнуются в дизайне дома и придомовой территории, внедряют умные технологии, о которых наши бабушки и дедушки могли прочитать лишь в фантастических романах. Строительные фирмы заботятся о качестве строительных материалов и удобных больших планировках. Можно ли сравнивать современные новостройки с полувековыми домами, в которых грязные подвалы, гнилые трубы, старые лифты? Нет, поэтому рост цен на первичную недвижимость закономерен.

К тому же теперь удорожание первичной недвижимости будет связано не только с новыми технологиями строительства и здоровой конкуренцией застройщиков, но и с высокой финансовой надежностью современных проектов. Скоро начнется уникальное для нашей страны время, время, когда слово новостройка будет ассоциироваться с обеспеченными и успешными людьми, а не с бедолагами, которые просят государство достроить их дом.

Думаю, что есть все предпосылки к тому, чтобы квартиры в новостройках не только дорожали по сравнению с прошлыми годами, но и для того, чтобы их стоимость выросла в процентном соотношении от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию.

Смогу ли я, потратив на квартиру на старте продаж 2млн., через 1,5 - 2 года заработать на ней 500 тыс. рублей?

С учетом предстоящего роста цен на квартиры в новостройках, 500 тыс. очень скромный результат. Даже сегодня, в сложное для рынка недвижимости время, те, кто купил однокомнатные квартиры в индустриальном районе на Левченко меньше чем за 2 млн. могут продать эти квартиры за 2,65 млн. рублей.