Эскроу счет - что это, и как им пользоваться?

19 февраля 2019 года

Эскроу счет - термин, о котором раньше говорили лишь экономисты и банковские служащие, стремительно входит в нашу повседневную жизнь. Всё из-за того, что с 1 июля 2019 года в силу вступят поправки в Федеральном законе 214, и начнется процесс отмены долевого строительства с заменой его на банковское финансирование. Теперь у покупателей возникает много вопросов по эскроу счетам – что это и чем отличаются от других счетов. 
 

Название эскроу зародилось в Соединенных штатах и означает сделку при помощи специальных счетов, деньги на которых остаются нетронутыми до выполнения всех условий договора. Предполагается, что такие счета заводятся для взаиморасчётов по сложным операциям, например при покупке недвижимости, в которых необходимо учесть множество различных факторов. 

Главная особенность эскроу счета в том, что в один банковский инструмент можно включить бесконечное количество любых зависимых друг от друга обстоятельств. 

Эскроу счет на вторичном рынке недвижимости

У риелторов есть понятие идеальной сделки, в которой квартира юридически чиста, а у покупателя есть наличные средства для покупки недвижимости. Такие случаи есть, но очень редки. Чаще всего в договоре необходимо прописать ипотеку, материнский капитал или рассрочку, а бывает что и дарственную, наследство и переуступку прав собственности одновременно.
Иногда цепочки покупки могут включать в себя до 10 квартир, именно для таких случаев были придуманы специальные договоры, потому что другие виды банковских операций не подходили. Например, аккредитив не подходил для этого, он описывал отношения только между двумя сторонами, а в эскроу счет можно включать взаимоотношения между любым количеством сторон. 

Эскроу счет для первичного рынка недвижимости

Примером для применения эскроу счетов стал опыт США и европейских стран. Так, например, во Франции клиент выносит деньги на счет поэтапно, всего 6-7 этапов. Вырыли котлован – внесли 10%, залили фундамент - еще 10%, и только последний взнос 15% составляет прибыль застройщика, которую он получает в самом конце. 

Пока в России долевое строительство далеко от европейских стандартов. Застройщик забирает сразу все деньги за покупку недвижимости себе, и, хорошо, если это происходит после государственной регистрации жилья. В противном случае, одну и ту же квартиру безнаказанно можно продать несколько раз. Дольщики не могут проследить, на что тратятся их деньги, а застройщик порой возводит дома по типу «финансовой пирамиды» - тратит деньги на предыдущие проекты. Такие схемы нередко заканчиваются банкротством строительных фирм и обманом граждан. 
 

Теперь на каждую сделку будет открыт отдельный эскроу счет, куда покупатель переводит свои деньги, а застройщик получает их только после сдачи объекта и получением покупателем ключей от своей квартиры. Эскроу-агентом (гарантийным лицом) выступает банк, который не только отвечает за сохранность денег, но и, если застройщик кредитовался в этом банке, тщательно следит за всеми этапами строительства. При этом гарантировать, что жилье точно построят, такие счета не могут, но если дом не сдан, деньги обязательно возвращаются покупателю. 

Банки и гарантии

Существует 2 типа эскроу счетов для сделок с недвижимостью – один для уже готового жилья, а другой для еще строящегося. В первом случае, если у банка отзовут лицензию, то государство возместит до 10 млн.рублей, а если речь идет о строящемся жилье, тут гарантий пока никаких нет. Правда, сейчас власти планируют расширить страховой лимит в 10 мл.и по счетам эскроу для долевого строительства. 

В среднем с каждой сделки через эскроу счета банк берет комиссию от 20 тыс. рублей до одного процента от общей стоимости сделки. 

Пока единственной гарантией для таких сделок является надежность и ограниченное количество банков, допущенных для открытия эскроу счетов. 

Эскроу-агенты 

Недавние изменения в гражданском кодексе, не только увеличили срок исполнения по договорам условного депонирования до 5 лет, но и расширили перечень лиц, которые могут стать эскроу-агентами. Сейчас, если сделка не происходит с первичной недвижимостью, агентом может выступать не только банк, но и любое лицо, к которому есть доверие. Это может быть как аксакал в деревне, так и старший по дому. Однако в большинстве случаев таким доверенным лицом становится нотариус. 
 

Сейчас по такому принципу происходят сделки на многих интернет площадках, и в этом случае агент называется гарантом. Гарант следит за тем, чтобы не только продавец получил полностью свои деньги, но и покупатель получил товар в целостности, сохранности и полной комплектации.При этом деньги до получения посылки с товаром находятся у гаранта. Это так называемые безопасные платежи или безопасные сделки, и сейчас законодатель позволил совершать их и в off-line плоскости по отношению к любым товарам или услугам.При этом такие сделки вне простора интернета подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 

Возможности эскроу счетов 

Пока не многие банки распробовали все возможности этого инструмента. Он позволяет описывать огромное количество связанных между собой событий и регулировать их финансово, т.е. на каждое событие в рамках одного счета можно зафиксировать отдельной денежной суммой. До этого у банков таких условий не было, надо было делать множество разных счетов, множество разных действий между двумя сторонами. 
 

Эскроу счет интересен тем, что туда могут быть включены как юридические, так и фактические обстоятельства, вплоть до того, что должен прийти человек, одетый определенным образом и это будет основанием для передачи ему какой-то суммы денег. Эти счета подходят не только для сделок с недвижимостью, но и для торгово-закупочных операций, для экспортно-импортных операций, и для любых операций, где очень много промежуточных условий для выполнения общей цели.