Договор ренты с пожизненным содержанием. Плюсы и минусы.

20 декабря 2018 года

Институт ренты, как и сам договор пожизненного содержания со своими плюсами и минусами, в нашей стране относительно нов. И хотя попытки законодательного утверждения ренты были еще в далеком 1913 году, подробную регламентацию этот договор получил лишь в конце 90-х.

Пара десятков лет достаточно маленький срок для закона, и компетентных специалистов в нашей стране в этой теме мало. Поэтому важно как найти хорошего юриста, так и самостоятельно изучить все тонкости этого юридического документа.

Виды рентного договора

В экономике термин рента означает постоянный индексированный доход. При заключении договора ренты с пожизненным содержанием рентный кредитор передает свое имущество в собственность рентному должнику с целью пожизненной прибыли. На первый взгляд все просто. На пример, одинокая пожилая женщина заключает договор со своим соседом, по которому мужчина обязан до конца жизни соседки выплачивать ей определенную сумму ежемесячно, за что он в итоге получит недвижимое имущество женщины. Однако ...

Существует три вида договора ренты:

1. Договор постоянной ренты подразумевает бессрочность и не теряет свою силу даже после смерти одного из участников.
2. Договор пожизненной ренты в отличие от постоянной имеет свой срок, который заканчивается со смертью получателя ренты или третьего лица, прописанного в договоре.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от предыдущего тем, что плательщик обязан пожизненно содержать получателя ренты или прописанного в договоре третьего лица.

Особенности сделок с пожизненным содержанием

Лихие 90-е и неспокойные нулевые научили людей осторожности. И если 10-20 лет назад рентные сделки исчислялись тысячами, то в наше время и нескольких десятков на областной центр не всегда можно насчитать. Как говорят сами эксперты недвижимости, сделки по такому договору не надежны, хлопотны, а порой и опасны.

Одной из причин «убийства» ренты стало принятие государственной думой в 2011 закона об установке минимального ежемесячного платежа, эквивалент которого один прожиточный минимуму, при условии что должник не вносит никаких единовременных дополнительных средств за квартиру. И два минимума, если заключается договор пожизненного содержания с иждивением.
 

Одна из причин отсутствия желания связываться с рентой, является то, что рентный должник должен оплачивать возросшие в несколько раз коммунальные платежи, и выросший налог на недвижимость.

Государство хотело обезопасить пожилых людей, а в итоге отпугнуло добросовестных инвесторов, и открыло дорогу черным риэлторам, которые не собираются ждать 10-15 лет до смерти пенсионера. А доступная ипотека постепенно вытесняет ренту с рынка недвижимости.

Что же заставляет идти пожилых людей на такой опасный шаг?

В первую очередь отсутствие поддержки детей. Часто такие родственники объявляются только после заключения договора ренты и то, лишь потому, что остались без наследства. Постоянно растущие коммунальные платежи, тоже не редко становится причиной передачи своего имущества (по договору ренты все коммунальные платежи берет на себя рентный должник), а еще продукты и медикаменты по заоблачным ценам. Ведь ни для кого не секрет, что русские пенсионеры в большинстве своем находятся за чертой бедности.

Помимо явных плюсов (решение материальных проблем) и очевидных минусов (страх за свою жизнь и возможность оказаться на улице) договор ренты имеет множество других как отрицательных, так и положительных сторон.

Плюсы для пожилых людей

• достойная старость с возможностью проживания в своей квартире.
• ежемесячные выплаты
• избавление от коммунальных платежей
• возможность получить единовременным платежом до 1/3 от своего имущества, и остаться в нем
• если сделка прошла без единовременного платежа, есть большая вероятность по суду вернуть свое имущество, даже если договор был подписан несколько лет назад.
• плательщик ренты не может распоряжаться вашей собственностью без вашего письменного согласия
• договор в обязательном порядке заключается у нотариуса
• договор регистрируется в росреестре
• возможность включения в договор не только финансовых обязательств, но и продуктового набора, медицинского обслуживания, помощи по хозяйству, санаторного лечения и даже ритуальных услуг.
• возможность привлечения независимой стороны для контроля исполнения условий сделки.
• нет возрастных ограничений, единственное условие, чтобы участники были совершеннолетними.
• можно передать не только целое имущество, но и его доли

Минусы для пожилых людей

• опасность жизни и здоровью, при сделке с ненадежным человеком
• не выполнение устных договоренностей, которые не указаны в документах
• сложность контроля исполнения обязательств по договору
• обязательный налог 13% государству с получаемой суммы
• если в договоре не указан пункт о проживании в переданной недвижимости, можно оказаться на улице
• при расторжении договора все полученные деньги нужно будет вернуть. Если устно вы договорились о меньшей сумме, а в договоре прописана большая, возвращать нужно деньги, которые указаны в документе.
• переданное имущество никто не может унаследовать
• все прописанные граждане, кроме указанных в договоре лиц, должны быть выписаны
• перед сделкой нужно собрать большой пакет документов

Что делать, если минусы ренты перевешивают ее плюсы?

Пожизненная рента – деятельность в нашей стране не лицензируемая, а значит бесконтрольная, поэтому можно с большой вероятностью связаться с мошенниками, а им не составит труда обмануть пожилого человека. Да и уход может быть не таким добросовестным, как было обещано. Еще хуже, если плательщик ренты будет всячески способствовать скорой смерти жильца квартиры. И такое случалось. Поэтому эксперты советуют обратить свое внимание на органы соцзащиты и заключить договор с государством. При заключении договора с городом пожилой человек передает свое жилье в собственность города, а не в собственность третьих лиц.

Государство, конечно, надежнее любого физического лица, но хорошими условиями не балует. Договор можно заключить как одинокому человеку, так и семейной паре, правда, при условии, что супругам уже исполнилось по 75 лет (в Москве 65 лет).
 

При заключении договора с государством сумма единовременной выплаты вряд ли превысит 10% от рыночной стоимости имущества.

При этом коммунальные и все остальные платежи получатели ренты оплачивают самостоятельно. Ну и, конечно, недвижимость не должна быть ветхой, аварийной или находится в каком-либо залоге, а так же должна быть целой, то есть нельзя предоставить комнату или долю, какой бы большой она не была.

Что мы имеем в сухом остатке. Квартире переходит государству. Государство платит 10% стоимости за нее и ежемесячную выплату от 10 до 17 тысяч рублей в зависимости от региона, из которых пенсионер большую часть отдает за квартирные счета. Создается впечатление, что такая государственная рента была создана не для улучшения жизни пенсионеров, а из зависти к черным риэлторам и легальной возможности забрать в свой актив дорогостоящую недвижимость (такая форма ренты в основном используется в Санкт-Петербурге и Москве).

Безопасность сделки для рентного должника

Жертвой может стать не только владелец квадратных метров. Известны случаи, когда в погоне за прибылью "старики-разбойники" заключали на свою квартиру сразу несколько договоров. А еще получатель ренты может неожиданно решить, что помощь, которую ему оказывали пусть даже несколько лет, была недостаточной, и суд скорее всего расторгнет договор, а вернуть затраченные средства вряд ли получится. Поэтому каждый месяц необходимо фиксировать исполнение обязательств, сохранять все чеки и оплаченные квитанции.
 

Лучший способ фиксации платежей - составление ежемесячного специального акта, в котором будет прописано, что к исполнителю нет никаких претензий.

Важно помнить, каким бы благонадежным не казался дедушка, через несколько лет под действием лекарств или под влиянием недовольных его решением родственников, перед вами может оказаться совсем другой человек. Поэтому всегда надо быть готовым к судебным тяжбам не только морально, но и документально, и помнить, что чем непонятнее в договоре изложены обязательства, тем сложнее представить документы об их исполнении.

Не стесняйтесь требовать справки о здоровье человека, с которым заключаете договор, особенно справки о психическом здоровье. Представьте ситуацию, вы заботились и ухаживали за бабушкой 7 лет, собирали квитанции и чеки, просили ее подписать документы, что она не имеет претензий. И вот когда врачи дают срок не больше 6 месяцев, у вас на пороге оказывается толпа родственником и юристов со справкой из психдиспансера о недееспособности вашей подопечной. И не важно, когда эта справка была получена, до или после заключения договора, вам будет крайне тяжело доказать, что на момент подписания пенсионерка была в здравом уме.

Стоит понимать, что договор пожизненной ренты – вещь сегодня крайне не надежная, хотя эта система в нашей стране существует не один год, до сих пор происходит множество нарушений, обманов и судебных разбирательств.
 

В договоре должна быть прописана любая мелочь, даже если кажется, что она не стоит такого внимания, и можно договориться устно.

Помните, исполнению подлежит только то, что прописано в договоре. И не стоит полагаться только на свои силы, лучше один раз нанять опытного юриста, чем всю жизнь сожалеть о неправильно составленном документе.