Аренда квартир без посредников на длительный срок. Особенности договора.

24 ноября 2018 года

Что такое договор аренды? Для многих и арендаторов и собственников квартир договор - обязательный, стандартный документ, ставящий жирную точку в бесконечном поиске жилья и ответственных квартиросъемщиков. Многие находятся в эйфории при подписании договора и не задумываются, что даже название документа играет огромную роль, и от него будет зависеть имеет ли договор хоть какую-то юридическую силу.

Название договора

Если перед вами "Договор аренды квартиры", который заключается между физическими лицами, можете смело его выбрасывать. Никакой юридической силы он не имеет. Дело в том, что договор аренды можно заключать, если одна или обе стороны являются юридическими лицами, если соглашение подписывают физические лица, документ должен называться "Договор найма квартиры".

Роли и обязанности сторон

При заполнении договора обращайте внимание не только на верно заполненные инициалы и соответствие паспортных данных оригиналу, но и на "статусы", прописанные для обеих сторон. К примеру, нейтральные "наниматель" и "наймодатель" имеют права и обязанности, которые указаны непосредственно в документе. Зато слова "квартирант" и "арендатор" имеют зафиксированные законом права и обязанности.

Квартирант - человек, который платит только ежемесячную плату за квартиру, в которой может проживать один или с семьей. При этом может расторгнуть договор в любое время.

Арендатор - человек, который оплачивает не только проживание, но и коммунальные платежи, которые начисляются за время пользования квартирой. И так же может расторгнуть соглашение в любое время.
 

Чтобы не стать заложником терминов, лучше заблаговременно узнать их значения и правильно использовать слова в договоре.

Срок найма

Если в договоре найма указано, что он заключается на длительный срок, это означает, что квартира в найме будет больше года. Такой срок предполагает обязательную государственную регистрацию договора и оплату налогов. При этом найм не может быть заключен более, чем на 5 лет, и если в документа не указан другой срок, договор автоматически считается заключенным на 5 лет.

В России не любят заключать договоры сроком более года, ведь это накладывает и денежные затраты в виде налога и бумажную волокиту с регистрацией этого договора. Однако, долгосрочные договоры согласно 35 статье Гражданского Кодекса юридически более защищены и урегулированы.

Стоит так же отметить, что по условиям типового договора, за 3 месяца до окончания срока аренды, договор должен быть продлен или расторгнут. Если это не происходит, по истечении  срока действия текущего договора, он автоматически продлевается на тот же срок.

Оплата и способы расчетов

Стандартным и самым популярные вариантом расчета за проживание является ежемесячная плата, которая переводится на карту наймодателя или передается лично. Но такая форма оплаты не единственная. Наниматель может вместо денег предложить собственнику жилья определенные услуги, на которые тот согласится. Еще одним вариантом расчета является передача вещей различной ценности, которые наймодатель готов принять. А так же жильцы, проживающие на основании договора найма могут предложить в качестве оплаты капитальный или другие виды ремонта помещения.

Депозит

Сумму, гарантирующую сохранность квартиры и имущества, часто просят у семей с маленькими детьми и домашними животными, но как ее не потерять каждой из сторон знают не многие.

Нанимателям важно проследить, чтобы сумма депозита была зафиксирована в договоре, иначе ее просто никто не вернет. Так же будет не плохо указать какие именно повреждения будут в случае чего оплачены.

Наймодетелям нужно быть еще внимательней. Если будет указано, что вам передали депозит, прописано за какие повреждения вы его не вернете, это еще не гарантирует вашу финансовую защищенность. Важно составить акт приема-передачи квартиры и указать в нем вещи, технику, ремонт и состояние, в котором вы все это передаете. Без этого документа у вас не будет возможности доказать, что квартира изначально была в лучшем состоянии.
   
Временная регистрация

Представьте ситуацию, вы сдали квартиру, а через несколько месяцев раздается звонок участкового с просьбой встретится. В отделении полиции вы узнаете, что в вашей квартире временно зарегистрировано 300 эмигрантов, и что ответственность за это несете вы. В итоге заводится уголовное дело, и нужно будет постараться доказать, что вы к этому не причастны. Для того, чтобы это избежать, необходимо в самом договоре прописать запрет на временную регистрацию лиц, которые не указаны в договоре найма.

Субаренда

Повторная сдача квартиры в найм - любимая схема мошенников. Наймодатель сдает квартиру семейной паре, а через время узнает, что в помещении проживаем десяток граждан других стран. При этом квартира "убита". Есть другой сценарий развития событий, квартира сдается посуточно без ведома собственника. Предупредить такой финал можно, прописав в договоре запрет на субаренду.

Порча имущества

В договоре можно прописать ответственность нанимателя за имущество в квартире, но может произойти непредвиденная ситуация. К примеру пожар или потоп не по вине жильцов. В таком случае целесообразно застраховать квартиру, а в договоре прописать, что наниматель обязан оплатить ущерб, который нанесен по его вине или вине соарендаторов. Конечно, в этом случае должно быть акт приема-передачи с подробным описанием имущества и состояния жилья.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по окончании действия соглашения, по общей договоренности сторон и по судебному решению. И если первые два условия не нуждаются в комментариях, на последнем остановимся подробнее.

Собственник в судебном порядке может расторгнуть договор если:

• были нарушены условия договора
• состояние квартиры было ухудшено нанимателем (с учетом естественного износа)
• просрочка ежемесячного платежа более 2-х раз
• уклонение от других форм оплаты найма (ремонт, оказание услуг или передача вещей)

Квартиросъемщик может потребовать в суде расторгнуть договор, если:

• собственник квартиры препятствует проживанию в ней
• наймодетель умолчал о явных недостатках жилья (насекомые, грызуны, шумные соседи)
• собственник не провел ремонтные работы, указанные в договоре
• жилое помещение стало непригодным не по вине нанимателя

Смена собственника не является причиной расторжения договора, так же как и его смерть.

Подписание договора найма не просто формальность, это юридическая процедура, за которую каждая из сторон несет ответственность. И чтобы не потерять деньги, время, а иногда и свободу, нужно очень ответственно подходить к составлению этого документа.