Почему ипотечный кризис, как в 2008 в США, не может случиться в условиях нашего рынка

В России по программе ипотеки получено гражданами больше 1 млн кредитов только за 2017 год. Этот показатель на 27% выше, чем за 2016 год. Банковские портфели стремительно увеличиваются, и эксперты заговорили о предпосылках формирования ипотечного кризиса. 

Максимальный прирост произошел осенью и составил 92%. Катализатором такого уровня спроса становится стремительно снижающаяся ипотечная ставка. Если в начале 2016 года она была на уровне 12,5%, то уже к концу года произошло снижение до 11,54%. В конце 2017 года ипотеку уже можно было получить под 9,79%. 

За ростом объёмов средняя сумма также набрала около 20%. В 2016 году она была на уровне 1,66, а в 2017 достигла уже 1,92 млн. руб. Клиенты присматриваются к вариантам квартир большей площадью или с лучшим расположением, благодаря тому что ставки стали ниже 10%. 

По подсчётам аналитиков центра "Ракурс" прошлый 2017 год стал пиковым для индустрии. Объём средств перевалил отметку в два триллиона. 

Фактором стимулирования рынка ипотеки стало введение норм выдачи кредитов первым платежом в 0 рублей. Нулевая ставка доступна сегодня в большей части новостроек Перми эконом сегмента. По статистике, больше трети займов под залог квартиры - недвижимость без первоначального взноса. Те клиенты, которых останавливал высокий первоначальный барьер в 20-30%, теперь значительно влияют на рыночный спрос.

 

Рассматривая такие существенные цифры роста, эксперты транспонируют на Россию опыт западных стран и предрекают возможные негативные последствия от такого большого числа ипотек в экономике. 

10 лет назад в США разразился кризис давший старт волнениям глобальной кономики. Основным катализатором стала именно просроченная задолженность по ипотеке. Причиной её увеличения эксперты считают выдачу кредитов практически любому желающему, независимо от уровня и стабильности его доходов. 

Но в России положение дел значительно отличается от американских. У нас с каждым годом непогашенная задолженность становится меньше. За 3 последних полных года уровень падал с 3,03% до 2,65 и до 2,19. По обычным потребительским кредитам этот уровень значительно выше и составляет 11,6%.

первая – большое количество новых ипотечных сделок в структуре портфелей банков. Из-за величины базы и её молодости уровень просроченных платежей показывает положительную динамику;

вторая – очень тщательная проверка клиентов. Андеррайтинг банков работает очень хорошо и в 2017 году только 59% желающих получили одобрение на получение кредита. Больше трети отказов произошли по причинам несоответствия клиента внутренним стандартам банка.

Банками также была пересмотрена технология риск-менеджмента. Финансовые организации стараются максимально оградить себя от проблемных кредитов. 

Александр и Дмитрий Бутаковы, директора АН "Ракурс", заявили, что ипотека от общего ВВП страны составляет всего 2,2%. По статистике 2017 года в денежном выражении это около 92 трлн. рублей. Это очень низкий показатель, который демонстрирует то, что для основной части населения ипотека так и осталась недоступной. Это обусловлено как низкими доходами граждан, так и относительно высокими ставками. Больше 13% или 20 млн человек находятся у нас за чертой бедности. Это ярче всего демонстрирует тот факт, что в нашей стране не может сформироваться ипотечный пузырь. 

От США, где перед кризисом доля ипотеки в ВВП составила больше 73%, Россия существенно отстаёт. В европейских государствах уровень ипотечного кредитования в ВВП также существенно выше.

Так в Чехии он находится на уровне 16,6%, а в соседней с ней Польше и того выше – 20%. Это наглядно демонстрирует отставание нашей страны от других развитых экономик. 

Отечественный ипотечный рынок только начинает развиваться и показать свой потенциал нам только предстоит. 

Центробанк также принимает меры по регулированию ипотеки. Новые правила, которые вводят повышенный коэффициент для заёмщиков с небольшим первым взносом, начали работать с начала 18 года. Банки теперь сильно ограничены в выдаче кредитов без взноса и даже с минимальным его уровнем.