Посуточная аренда: запретили или нет?
5 ноября 2019 года
Как выяснилось, не запретили. Хотя правила игры для тех, кто сдает жилье на короткие сроки, скорее всего, будут ужесточаться. Но только в отношении тех, кто эксплуатирует жилье в режиме «проходной двор».«Третий день подряд мой телефон накаляется от звонков взволнованных клиентов: у кого-то в собственности шесть квартир, у кого-то даже пятнадцать студий, и всё в аренде, как долгосрочной, так и краткосрочной. И тема одна – запрет аренды в жилых домах», – удивляется генеральный директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин.
«Мы тоже решили разобраться, почему собственники жилья, сдающие его на короткие сроки, так испугались», – рассказывает руководитель проекта БН.ру Александр Усачев.
Откуда ноги растут
Оказывается, 11 ноября на Официальном портале правовой информации появилось постановление «О внесении изменения в правила пользования жилыми помещениями», подписанное председателем правительства Дмитрием Медведевым. В нем черным по белому написано, что теперь «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».
Интернет-сообщество тут же всполошилось. Новостные ленты запестрели заголовками «В России запретили посуточную аренду жилья», «Посуточная аренда вне закона»…
Однако опубликованное постановление на самом-то деле не сулит ничего революционного. И собственники сдаваемых в аренду квартир могут выдохнуть и спать спокойно (если, конечно, исправно платят налоги).
Документ не приравнял сдачу жилья внаем к гостиничным услугам, а лишь привел правила пользования жилыми помещениями в соответствие с Жилищным кодексом РФ, изменения в который были внесены еще в апреле 2019 года, а вступили в силу относительно недавно – 1 октября 2019 года. В этих поправках речь идет о запрете хостелов и гостиниц в многоквартирных жилых домах.
Правда, тех, кто сдает квартиры в краткосрочную и посуточную аренду, а также их соседей любые законодательные подвижки на сей счет нервируют. Но в данном случае «рантье» могут не беспокоиться – по крайней мере пока.
«Постановление, подписанное Дмитрием Медведевым в начале ноября, не отменяет и не заменяет аренду, закрепленную Гражданским кодексом РФ: для найма жилого помещения достаточно наличия договора и уплаты налогов, – комментирует Юрий Кочергин. – Упомянутое постановление дублирует действующий Жилищный кодекс РФ в части п. 3 ст. 17 с упоминанием недопущения гостиниц в жилых домах».
Это долгая история, но она еще не закончилась
Напомним, что закон, запрещающий гостиницы в жилых домах, был инициирован депутатами, продвигавшими «государственное» арендное жилье. Первый раз он был внесен в Госдуму в 2015 году, прошел первое чтение, но был заморожен до чемпионата мира по футболу 2018 года – потому что «официальных» средств размещения не хватало.
Нынешней весной депутаты вернулись к обсуждению закона. Он прошел третье чтение, причем ряд депутатов настаивали на включении в него формулировок, запрещающих в том числе и краткосрочную аренду жилья.
Вплоть до третьего чтения в законопроекте фигурировал запрет на размещение «гостиниц и иных средств размещения». Но к моменту подписания президентом запрет на гостиницы остался, а «иные средства» (к которым, собственно, пытались отнести краткосрочный коммерческий наем жилья) – выпали.
Во-первых, тема строительства арендного жилья, в связи с реформами в сфере долевки, также отошла на второй план. И лоббировать ужесточение условий коммерческой аренды стало некому.
Во-вторых, для жителей курортных и интересных для туризма территорий прием «гостей» – едва ли не единственный источник существования, причем не только для трудоспособных граждан, но также для пенсионеров и предпенсионеров.
А вводить карательные меры и запреты в сфере аренды жилья – значит поставить крест на развитии туризма и порождать новый виток социальной напряженности. Для этого непопулярной пенсионной реформы за глаза и за уши достаточно.
Поэтому на посуточную аренду законодатели просто закрыли глаза.
Тонкая грань
Кстати, нигде в законодательстве не прописано, что же такое посуточная аренда (а точнее, коммерческий наем жилых помещений). Есть только долгосрочная аренда (на сроки от года), требующая регистрации договора найма в Росреестре, и краткосрочная (регистрация не требуется). Причем минимальный срок найма также не обозначен: хоть на сутки, хоть на неделю.
Что же касается краткосрочного найма и гостиничных услуг, то и здесь грань не то чтобы тонкая. «Услуги гостиниц регламентируются соответствующими гостами и кодами ОКВЭД. То есть если ваша квартира не разбита на номера, в ней нет стойки ресепшен и бара с кассовым аппаратом, а вы сдаете ее целиком и приличным людям – беспокоиться не о чем», – говорит Александр Усачев.
«Гостиница – помещение, часто нежилое, для размещения граждан с номерным фондом, – поясняет Юрий Кочергин. – Как правило, косвенным признаком гостиниц также может являться перечень дополнительных услуг, к которым можно отнести услуги питания, химчистки, горничной, оздоровительные, туристические и иные услуги, закрепленные в прейскуранте гостиницы. То есть гостиница – не только сдача помещения в аренду, но и оказание дополнительных услуг. При сдаче жилого помещения от физического лица в аренду в абсолютном большинстве случае передается во временное пользование исключительно жилое помещение, без оказания дополнительных услуг».
Коммерческий наем жилого помещения предусматривает предоставление этого помещения в пользование нанимателю. А чем последний будет в нем заниматься – его личное дело. Главное, чтобы пользователь не нарушал закон и порядок, соблюдал региональный закон о тишине (не шуметь после 22 часов) и упомянутые выше правила (не заниматься миссионерской и производственной деятельностью и не оказывать гостиничные услуги).
Но налоги лучше платить
Но если вы используете жилье для «осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности» (а закон это хоть и не поощряет, но не запрещает) – будьте любезны, выйдите из тени и платите налоги.
Напомним: доходы, полученные от аренды жилья, облагаются 13-процентным НДФЛ, который надо заплатить до апреля следующего года.
Но если вы на системной основе оказываете услуги (в том числе наем помещений), а ваша ежемесячная выручка превышает 50 тыс. руб. в месяц, выгоднее зарегистрироваться как ИП.
К тому же с июля следующего года у всех «рантье» появится палочка-выручалочка, а именно – экспериментальный налоговый режим для самозанятых, который сегодня действует в четырех пилотных регионах (Москве, Московской и Калужской области, Республике Татарстан), но должен распространиться на всю Россию.
К слову, для тех, кто сдает жилье в аренду и оказывает услуги, он очень удобен. При оказании арендных и сопутствующих услуг физическим лицам он позволяет выставлять счета и чеки об оплате, внося в качестве налога всего 4% от полученного дохода: налог начисляется к оплате в автоматическом режиме – при выставлении чека через мобильное приложение «Мой налог».
Пять шагов к посуточным доходам с квартиры
У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно - что нужно делать?
1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы - вот точки притяжения потенциальных гостей.
2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка - санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее - разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках - дамы вам скажут спасибо.
Постель - это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем - купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет - гости к этому относятся очень трепетно.
3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы - все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов - съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности - где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.
4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны - посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.
5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого - всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет - на все сто.
Промежуточный итог
Законодатели постоянно пытаются вывести рынок аренды из тени и заставить «рантье» платить налоги. Но, прямо скажем, при сегодняшнем режиме налогообложения любые проверки в отношении тех, кто сдает жилье на сроки до года, малоэффективны.
В первую очередь из-за сговора арендодателей и арендаторов: у них почти всегда есть возможность не показывать договор проверяющим и объяснить, что условный Василий «пустил пожить» своего друга Ахмеда на безвозмездной основе.
К тому же, чтобы доказать факт сдачи в аренду, необходимо доказывать, что Василий действительно получал от Ахмеда эти деньги. То есть заставить «уклониста» заплатить НДФЛ могут только обделенные сособственники или съемщик, решивший по истечении срока аренды подложить свинью наймодателю.
В этом отношении «рантье», сдающие жилые помещения на короткие сроки и регулярно «светящие» свои предложения в агрегаторах объявлений, гораздо более уязвимы перед налоговиками.
Здесь вывести на чистую воду незаконный бизнес может любой рассерженный постоялец, который сочтет, что его обманули: оказали гостиничную услугу, но некачественную и незаконную.
«Жизнь рантье, сдающих жилье в посуточную аренду, конечно же, простой не будет: слишком много неудобств создают соседям, которым с утра на работу, квартиры, эксплуатируемые в режиме „проходной двор“. Поэтому правила будут ужесточаться: законодатели, скорее всего, будут предпринимать попытки приравнять посуточную аренду к гостиничным услугам, а налоговики – инициировать проверки и контрольные закупки», – говорит Александр Усачев.
Адвокат "Лиги хостелов" Галина Петровская в свою очередь подчеркнула, что "между оказанием гостиничных услуг и договором найма огромная пропасть", и это два вида гражданских отношений. "По договору гостиничных услуг вы предоставляете возможность проживания, например, как хостел. По договору найма вы должны предоставить возможность проживания в изолированном помещении. Такой вид деятельности, как организация хостела, никаким образом не может вестись с жилых помещениях в связи с этим запретом. Раньше такого запрета не существовало. Если комната сдается целиком, то это совершенно легальная деятельность", – сказала юрист.
Она также напомнила, что понятие гостиницы определяется постановлением правительства РФ номер 158 от февраля 2019 года, в котором описаны все виды гостиниц и набор требований и услуг для отеля каждой категории, а вот сдача в наем собственного жилья регулируется главой 35 Гражданского кодекса. "Поэтому сдача в наем комнат посуточно не запрещается, ведь это не является гостиничной деятельностью", – резюмировала она.
Постановление не вносит принципиально новых изменений, а только дублирует закон о запрете размещения хостелов в жилых помещениях, добавил в свою очередь заместитель председателя МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
При этом, по его словам, соседи, в случае обнаружения фактов систематической гостиничной деятельности в жилом помещении, вправе обратиться с жалобами в компетентные органы, и в таком случае обязанность доказывать отсутствие факта такой деятельности ляжет на собственника сдаваемого помещения.
Твитнуть
Поделиться
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть
Также будет интересно
Факторы, которые скоро повлияют на цены на недвижимость
12 февраля 2020 года
Как арендатору защититься от мошенников
10 октября 2019 года
Вредные советы про недвижимость: как весело продать или купить квартиру
20 августа 2019 года
Как взять ипотеку с плохой кредитной историей
27 июня 2019 года
Что такое квартиры от подрядчика? Плюсы и минусы для жителей Перми
20 мая 2019 года
Агентский договор на оказание посреднических услуг в сфере недвижимости. Делимся важными нюансами.
21 января 2019 года
или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31 |
+7 (342) 204-38-31
