Top.Mail.Ru
РАКУРС
центр недвижимости
+7 (342) 204-38-31

Звоните нам с 9:00 до 20:00

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

24 октября 2019 года

Договор долевого участия представляет собой документ, на основании которого указанное в тексте лицо является собственником квартиры. Эта формальность дает право создать новый договор переуступки прав собственности. Таким образом, разрешено продать оформленную на себя недвижимость в еще не введенном в эксплуатацию доме. Подобные сделки имеют свои риски, которые следует рассмотреть основательно.

Что такое переуступка

Переуступка квартиры в новостройке – это способ продать имеющиеся на объект недвижимости права при условии, что новостройка еще не введена в эксплуатацию и находится на определенном этапе строительства. Подобное практикуется при желании «потенциального» собственника вернуть денежные средства, вложенные в постройку, или заработать на сделке.

В представленной сделке участвуют три стороны – это покупатель и продавец, а также застройщик, который составляет с новым собственником отдельный договор долевого участия. Вся процедура проходит 2 этапа – сначала права на объект передаются застройщику от прежнего владельца, а уже потом новый покупатель заключает договор с организацией.

Важное условие при составлении рассматриваемого договора – это отсутствие подписанного акта приема передачи недвижимости от застройщика покупателю.

Хитрости компаний-застройщиков

С июля 2019 года в результате принятого закона о проектном финансировании строительства многоквартирного дома ФЗ-№478 от декабря 2018 года застройщики стали обходить стороной «защитные инструменты» между покупателем и продавцом. Речь идет о эскроу-счете, когда покупатель кладет денежные средства на счет в банке для передачи продавцу по факту выполнения всех обязательств со стороны получателя денежных средств. В результате застройщики продают свои объекты аффилированным компаниям (дочерним организациям), которые в свою очередь заключают договора с покупателями – физическими лицами.

Таким образом, получается, что застройщик формально не участвует в сделке, и спросить с него денежные средства в случае несвоевременного соблюдения обязательств не получится. Подобные ситуации законные, поскольку у застройщиков на основании Постановления Правительства №480 от апреля 2019 года есть право обходить стороной счета эскроу. Это значит, что покупатели могут передавать деньги застройщику напрямую – переводить денежные средства на его лицевой счет, указанный в договоре долевого участия.

Из указанного нормативного акта также следует, что застройщик может продавать объекты компаниям. Здесь действует обязательное условие максимум 10% от реализованных помещений. В качестве аффилированных компаний выступают подрядчики или агентства недвижимости. Это влечет свои риски в оформлении договора переуступки прав на объект в новостройке.

Это важно!Если в качестве продавца выступает не сам застройщик, а другое юридическое лицо, необходимо соблюсти основное правило оформления договора переуступки прав. Здесь важна регистрация соглашения об уступке прав через ЕГРН.

Особенности сделки

Представленный вид сделки – это всегда риски, поскольку здесь присутствует большое количество мошеннических схем. Избежать их можно, если знать основные моменты, связанные с юридическими факторами. По представленному вопросу можно выделить следующие особенности:
  • Продавец, который предлагает оформить договор переуступки прав, должен их иметь. Это значит, что у него на руках должен иметься договор долевого участия (ДДУ) с обязательной регистрацией документа в Росреестре.
  • Если переуступку прав хочет осуществить подрядчик – аффилированная компания – он должен в полной мере соблюсти прописанные в договоре условия. Это значит, что условия договора долевого участия выполняются со стороны подрядчика перед застройщиком. Только после этого можно оформить договор физическому лицу. Это также касается любых других обстоятельств, когда в документах прописаны дополнительные условия. Подобные действия со стороны застройщика являются законными, но при передаче прав доставляют неудобства новым покупателям.
  • Продавец – физическое лицо или аффилированная организация – не отвечает за действия компании-застройщика в случае оформленного договора переуступки прав. Если эта организация будет затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию, предъявить претензии продавцу не получится.
  • Если застройщик не соблюдает обязательства, указанные в договоре, расторгнуть его не представляется возможным.
  • Новый покупатель может потребовать от предыдущего (не застройщика) указать в документе условия, по которому он выступает в качестве поручителя застройщика. Тогда на основании статьи 390 ГК РФ второй покупатель имеет право требовать возврата денежных средств с поручителя в случае банкротства компании или прекращения строительства по различным причинам. Эта ситуация возможна, но зачастую продавцы не желают становиться поручителями, а новые «собственники» не имеют права их заставить.
  • Договор передачи прав всегда заключается на основании договора долевого участия, в котором сумма покупки устанавливается путем переговоров застройщика с покупателем. Если вторая сторона решит перепродать свои права, он может установить иную стоимость – зачастую цена увеличивается по мере хода строительства многоквартирного дома. В результате в двух документах может стоять две разные стоимости на квартиру. Если ДДУ будет расторгнут, второй покупатель может вернуть только стоимость, указанную в представленном документе. Требовать сумму по договору переуступки с застройщика невозможно.
  • Снизить риски в оформлении договора можно, если его зарегистрировать в Росреестре.
Договор переуступки оформляется только после разрешения застройщиком. Для этого необходимо обеим сторонам – покупателю и продавцу обратиться в компанию-застройщика и оповестить руководство о задуманном. Если организация дает положительный ответ, приступают к составлению и регистрации документов.

Подобное необходимо вследствие передачи денежных средств между сторонами – сначала деньги отдаются застройщиком продавцу, а уже потом принимаются им от нового покупателя согласно ДДУ. Разницу, если она есть, новый покупатель отдает продавцу на основании договора передачи прав. Оповещение застройщика происходит вследствие утвержденных законодательных актов, а именно по статье 382 ГК РФ.

Как обозначить риски?

Обозначают риски не только фактом изучения продавца, но и самого застройщика. Чтобы не столкнуться с проблемами, относительно самого строительства дома, необходимо обратить внимание на следующие факторы:
  • Репутация застройщика. Это немаловажный фактор – он и стоит в основе получения жилплощади по факту, а не на бумаге. Необходимо выяснить, не находится ли компания на стадии банкротства, а может уже начала этот процесс. При допущенных оплошностях получить свою квартиру в реальном ее исполнении будет сложно, а иногда и невозможно – стройка попросту «заморозится» на неопределенный срок.
  • Юридическая чистота застройщика. Этот показатель изучить несложно. Иногда достаточно пообщаться с владельцами квартир в многоквартирных домах этого же застройщика, но уже сданных в эксплуатацию. Зачастую покупатели в течение длительного времени присматриваются к компаниям застройщиков, и отслеживают время сдачи дома. Чтобы быть спокойным, также рекомендуется посетить электронную картотеку Федерального арбитражного суда. Если в ней нет застройщика, значит, судебных тяжб он не проходил.
  • Изучение проектной документации. Рекомендуется самостоятельно убедиться в особенностях проекта и сроках сдачи дома с помощью официального сайта компании застройщика.
  • Отзывы покупателей. Интересовать должны не отзывы, приведенные на сайте застройщика, а на сторонних площадках, где не происходит искусственное повышение рейтинга репутации.
Если застройщик не вызывает подозрений, можно всерьез заняться вопросом покупки квартиры по договору переуступки.

Возможные риски

Ситуации при оформлении рассматриваемого договора различны, отсюда возможные риски складываются индивидуальным образом. Можно выделить следующие моменты:
  • Зачем покупатель квартиры захотел перепродать объект еще на этапе его строительства? Причин здесь может быть несколько – от несоблюдения обязательств со стороны застройщика до личных обстоятельств владельца объекта. Необходимо перед принятием решения должным образом изучить предложенный ДДУ. Важно обратить внимание на условия и обязательства со стороны застройщика. Если в документе прописаны сроки сдачи дома, но они уже вышли, приобретать такую квартиру не следует. Зачастую продавцы попросту не рассчитали свои возможности – не смогли найти денежные средства для полного расчета с застройщиком при условии, что квартира приобретается в рассрочку, или не могут вносить своевременно ипотечные взносы.
  • Имеются риски попасть в долгострой. Владельцы недвижимости не должны оповещать новых покупателей о проблемах у застройщика, который, к примеру, уже не успевает сдать объект в срок. Это также относится к нарушениям относительно используемых материалов при возведении многоквартирного дома. Иногда владельцы замечают несоответствие в возведении стен или монтаже коммуникаций – к примеру, для возведения межквартирных стен используют не кирпич, а шлакоблоки для экономии, или устанавливаются трубы иного материала, чем было заявлено девелопером. Нежелание продавца отстаивать свои права у застройщика сводится к срочной продаже недвижимости иным лицам. Как себя обезопасить – внимательно изучить ДДУ и приложенную к документу техническую характеристику объекта.
  • Можно дождаться сдачи объекта, но не получить квартиру. Это возможно при условии, что договор переуступки признается недействительным. Подобным образом действуют мошенники, которые перепродают одну квартиру нескольким покупателям. При сдаче многоквартирного дома собственником признается тот, кто зарегистрирован в Росреестре. Поэтому передачу денежных средств продавцу следует осуществлять после представления выписки из ЕГРП о ранее проведенной регистрации документа, а также после внесения изменений – после обращения сторон в Росреестр или МФЦ.
  • Продавец снижает стоимость квартиры, ссылаясь на срочность. Не следует соглашаться на подобные сделки. Если сумма, указанная в договоре переуступки, ниже стоимости объекта в ДДУ, это значит, что со стороны застройщика присутствуют серьезные нарушения ранее обозначенных в документе обязательств. Подобное относится к нарушению сроков или использованию более дешевых материалов при строительстве. Существует и иная ситуация, когда продавец не желает уплачивать налоги с прибыли и хочет указать стоимость объекта аналогичную значению в ДДУ, но разница в цене есть и должна быть выплачена в обход документации. Если эта процедура будет проведена, а договор переуступки вдруг признают недействительным, получить можно будет только средства, указанные в документе. Доказать перевод дополнительных денег будет невозможным.
Это основные ситуации, которые несут определенные риски при оформлении договора передачи прав. Могут возникнуть иные неординарные ситуации между продавцом и покупателем, разобраться в которых поможет застройщик или юрист.

Приобретать квартиру по договору переуступки сегодня неопасно, но важно соблюдать все указанные выше правила. Основное условие – это обязательная регистрация сделки в Росреестре. Смена владельцев объекта должна происходить как при продаже его застройщиком, так и продавцом.
 
Плюсануть
Поделиться
Отправить
Класснуть
Линкануть
Вотсапнуть


Также будет интересно

Появились вопросы?

заполните форму, и наш специалист свяжется с Вами!

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности

или свяжитесь с нами по телефону +7 (342) 204-38-31

+7 (342) 204-38-31
Звоните нам с 9:00 до 20:00
г. Пермь, ул. Чернышевского, 28, 1 этаж
  • Мы в соц сетях:
  • vk youtube
  • Войти в админку

  • Недвижимость

  • Квартиры в новостройках (6313)
  • Вторичное жильё (131)
  • Коммерческая недвижимость (26)
  • Загородная недвижимость (37)
  • Земельные участки (26)
  • Каталог новостроек (97)
  • Все дома Перми
  • Экскурсии по новостройкам
  • Архив новостроек
  • Торговые и бизнес-центры
  • Карта новостроек
  • Кадастровая карта Перми
  • Рейтинг застройщиков
  • Долгострои Перми
  • Популярные запросы
  • О компании

  • О нас
  • Вакансии
  • Специалисты
  • Руководство
  • Преимущества
  • Услуги
  • Новости
  • Статьи
  • Отзывы
  • Банки партнёры
  • Ипотечные программы
  • Документы
  • Франшиза
  • Города
  • Пермь
  • Казань
  • Чернушка
  • Москва
  • © Центр новостроек «Ракурс»  2014 - 2024 гг. Юридическая информация Правила агентирования